新都心商业要变天

壹

时间是最让人猝不及防的东西，上一次我们的公号写新都心麦凯乐之殇的时候，已经是去年的事儿了。转眼，在麦凯乐的旧址，已经挂上保利广场的牌子。

原来摆着的变形金刚巨人也撤走，主入口处全被收拾出来，终于有点广场的样子。

上个礼拜天，特地去溜达了溜达，外面捯饬的差不多了，里面工人还在施工，闲人不让进。

这两年，实体店不大好做，就连华润万家这样的大型商超也都开始收缩，遑论小门小户的各种小店。

新都心自2005年搭乘市北中央商务区的春风起来之后，虽说一直都在快速的发展中，但其实商业氛围并没有说火到不能再火。

目前来说，凯德Mall是市北的网红，人气和客流最旺。再就是万科中心的写字楼，吸引来不少公司。

万科中心这边有ABC三栋写字楼，人气比从前旺了很多，却都还没到饱和状态。

不看别的，先说说我们单位的左邻居和右邻居。

左边的邻居常年不见人影，公司换来换去，每次从路口经过，都以为是个啥神秘的传销组织。

右边的邻居则常年贴着出租的白纸黑字广告，从去年到现在，也没见着租出去。

尤其要吐槽的是，在写字楼还没达到饱和的状态，车位已经不够用了。隔几个小时，就得出去转上一圈，兜兜小风。否则，超一小时就得来个几块钱的消费。

万科中心的底商，目前也还是在继续进行着招商工作。当前比较活跃、店家最多的是餐饮这块。以前还只是一楼那边，现在二楼三楼也都新开张了好多店。

不过，人气在上涨的同时，餐饮店面的流动性也非常之大。去年下过的馆子，今年可能就拜拜啦。

这里租金不怎么便宜，你十三爷常去的几家店，老板都不知道换了几任。新老板今年又任性的调高了菜单价，大概成本又增加了吧。

凯德Mall里面的物价比万科中心的底商还要贵。在麦凯乐闭店之后，这贵就更是明显。没有对比嘛，所以凯德是老大。

贰

据说，保利广场要在8月份正式开业。以后，凯德Mall一家独大的日子要到尽头了。

算算时间，保利的动作蛮快的。没记错的话，麦凯乐应该是去年4月份闭店的，一年多的时间搞定整改和装修。

这次花费也不少，说是投入过亿。看来，保利拿着挺重视。广告上也写着，保利在全国范围内有16座商业购物中心。

青岛算十六分之一。保利在青岛搞商业项目还是第一次。

这几年，保利对青岛的战略定位是在升级的。保利·天汇在保利内部，是天字系产品，全国40来座，青岛入围。

准确来说，也不光保利。很多房企近两年，都是通过产品表达对青岛的倚重。

你像融创的壹号院系产品，也是整个融创内部的顶级豪宅系列，首个文旅品牌阿朵小镇也是诞生于青岛。

可能买房人对这些产品系不是很感冒，但作为业内人士，还是很容易觉察到这些苗头的。

当然，房子就是越来越贵，房企的这些所谓产品啊服务啊附加值啊什么的，说到底，还是为了要对得起房价本身。

扯远了。回到咱说的保利广场。

有个比较有意思的巧合，那就是，当年保利首进青岛择址的也是市北，那会儿叫四方，咱们现在叫老四方。

所以，你看，冥冥之中，保利跟市北的羁绊还是很深的。

整改升级后的保利广场到底会以何种面目面向世人，这是大家都比较关注的一个问题。毕竟，此前当传保利要接手之际，外人对斜坡的地段还是很诟病的。

就已释放的信息来看，商业模式有所转变，从传统型的商场模式转向以社交体验为运营核心，希望打造成为青岛的潮流生活体验圣地。

你十三爷虽然不太懂潮流是啥，但知道万科中心也一直在说要打造潮流，俩潮流相争，可能会有个PK，不是你伤就是我伤。

另外，说是在业态上不仅仅会有传统美食广场、书店公寓，并增加博物馆、体验式购物和儿童教育与娱乐板块，增设配备标准游泳池的健身中心。

书店公寓的部分，你十三爷还是比较期待的。

凯德Mall里的西西弗书店，里面的书真的不是很全，希望保利广场的书店公寓可以在规模和数量上能有所提升。

再就是能不能尽可能人性化的添点人可以坐的地方。

总的来说，目前来看，保利广场有点融合凯德Mall和万科中心的味道，特色比较鲜明的，是文化的元素添的比较多，就是不知道是不是符合市北人民的口味。

当然，具体物业形态弄成啥样，还得到时候开业的时候才能去看上一看。

再就是，有车人士比较开心的，还将配有超1400个停车位，受欢迎程度如何，得看后期物业费是怎么定价。

叁

甭管保利广场如何定位，瓜分凯德Mall的客流已经是板上钉钉的事儿。只不过是个多少的问题。

凯德Mall未来的几年，形势还是很严峻的。因为，后面，保利·天汇除了如今要开售的底商外，旁边还有个待建的商业综合体。

保利广场和保利天汇的底商和综合体以及万科中心广场，对凯德Mall形成前后夹击之势，简直就是前有豺狼后有猛虎，到时候真得看看谁能笑到最后了。

近两年，市区的置业门槛首付到了百万级，住宅产品价格贵不说，面积也以改善大户型为主。

这就导致，购买力产生很大的消费分级，买得起的不差钱，买不起的被逼转去郊区，而手里有点闲钱的投资客再添个住宅又不够，而且二套还限购。

最终，市区的公寓和商铺去化率较往常年有很大的增长，销售套数、面积、成交价均在不同程度上扬。反正是水涨船高的节奏。

要是按照当前赶时髦的词的叫法，保利·天汇应该可以叫做新都心的网红盘，或者说神盘。不过，你十三爷觉着这些词太浮夸，还是喜欢用老实点的说法，关注度比较高。

前期住宅产品比较火的好处是，到推出底商的时候，人气还是比较不错。尤其，以当前这个市场状况来论。

新都心几个盘的推盘节奏，其实比较近。此前大家一直推住宅，卖完之后，开始推底商。

新都朗悦如今也有底商，但价格定的还是过高，单价优惠后还是喊到10好几万，以前住宅就存在定价过高的问题，到底商这块，这个问题还是没改。

可能觉着离凯德Mall近，有地段优势。可惜，房企太小，操盘比较吃力，整体营销团队也不稳定，换来换去的，项目定位存在很多变数。要不然，地段还真可以是张王牌。

天汇一期底商去化的优势，得感谢买住宅的那帮业主，未来住在这里的都是些不差钱的人，业主本身也可以消化商铺。

客群的消费能力对社区沿街商铺而言，实在太重要了。

一方面，在定位上，直接决定引入的商业品牌档次肯定不能太低。另一方面，潜在的业主消费能力本身又是商铺买家极为看重的因素，反过来又能吸引更多投资客。

这也是为什么，近几年随着青岛主城区置业门槛的不断提高，而主城区的社区商铺却越来越火。

保利·天汇的业主，据说全款置业的能占到近三成，是真能称得上金主的。这点，一般项目还真是羡慕不来。

目前来说，一期底商的销售政策有一定优势。一般商业都是五成首付，保利·天汇的底商现在推首付分期，可以先两成首付。这也是考虑到市场行情，销售打法上很是机动灵敏。

不过，比较受关注的价格、车位问题，目前都还没有明确。不过，预计价格应该没有新都朗悦那么狠。

就规划而言，一期所在的长沙路底商是要打造成品牌玩悦街，台柳路是时尚玩优街，德兴路是教育玩创街，一期、二期交接处的小区内还规划有小资玩秘商街。

如此一来，天汇一期、二期都会处于商业的重重围合之中，自身商业配套便能满足业主需求，对凯德Mall而言，也是未来客流的流向地之一。

另外，长沙路地铁站附近还有个空地块，要是再建个综合体啥的，凯德Mall在新都心的地位真得改写了。

要知道，长沙路未来规划是M3和M7双线换乘站，比双山站得高出一个等级。地铁站点的人流量上，高一个等级的背后，真正差的是可是实实在在的人流量。

商业的生命力，在于持续的人流。如今，保利在新都心的连续动作，预示着未来将瓜分凯德的客流，搅动着新都心的一池商业春水。

未来，要是长沙路地铁站附近的地块真建综合体，新都心的商业恐怕会彻底变天。

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