一句甜言蜜语，婚前的房产就变共有了！

案例分享

2006年12月11日，被告张某购买了位于青岛市城阳区某小区商品房一套，该房屋于2011年2月28日登记在张某名下。2012年12月21日，被告张某与原告马某婚后恩爱有加，张某出于讨好爱人的心理，签订协议书一份，载明位于X小区X号楼X单元X室的房屋产权由张某和马某共同共有。原告马某与被告张某于2008年4月22日登记结婚，2014年8月27日原告诉至法院，请求判令离婚，依法分割夫妻共同财产。被告同意离婚，但双方对财产分割存在分歧。原告马某认为，该房屋虽系被告张某婚前购置，但在夫妻关系存续期间双方己经书面约定共同共有，应当作为夫妻共同财产予以分割，故主张涉案房屋50%的份额。被告张某对双方签订的协议书的真实性无异议，但认为该涉案房屋应属其婚前个人财产，不应在本案中进行处理。

法律解析

一审法院认为，涉案房屋系被告张某婚前购买且登记在张某个人名下，应视为其婚前个人财产，双方签订的协议书应视为房屋赠与合同。最高人民法院《关于适用婚姻法干问题的解释(三)》(以下简称婚姻法解释三)第6条规定:婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。合同法第一百八十六条规定:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”本案中，原、被告在签订协议书后，并没有办理房地产权利转移登记手续，被告张某依法享有撤销赠与的权利，故对原告马某要求享有涉案房屋50%份额的主张，一审法院不予支持。因此，依照相关法律规定，一审法院判决如下:一、准予原告马某与被告张某离婚。二、位于青岛市城阳区诉争房屋一处归被告张某所有。

一审宣判后，原告马某不服，向青岛市中级人民法院提起上诉。

二审法院认为双方争议的焦点问题为涉案房屋应当如何处分。

上诉人主张涉案房屋50%的产权，其依据是婚姻法第十九条，认为该房屋应按照双方签订的协议认定为共同共有。被上诉人主张该房屋应为其婚前个人财产，其依据是婚姻法解释三第6条，认为双方签订协议书后，并没有办理房地产权利转移登记手续，其依法享有撤销赠与的权利。

二审法院认为，婚姻法解释三第6条的主旨是夫妻之间赠与房产可以适用合同法的相关规定。相对于物权法及合同法的相关规定，婚姻法对夫妻财产的规定属于特别规定，应当优先适用。本案中双方在婚姻关系存续期间对房产作出了约定，按照约定，该房产应为双方的共同共有财产。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。据此，依照相关法律规定，判决如下:变更原判决第二项为位于青岛市城阳区诉争房屋一处归被上诉人张某所有并对马某折价，被上诉人于本判决生效后10日内支付上诉人马某折价款人民币XX元。

律师建议

婚姻关系存续期间，夫妻双方采用书面形式对房屋的产权状况进行了约定，约定登记在一方名下的婚前个人所有的房屋归夫妻共同共有，该约定不违反法律法规的强制规定，应予认可。离婚后，房屋应当按照夫妻共同财产进行分割。

《婚姻法》第十九条第一款规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。”这是 2001 年《婚姻法》修订时新增加的关于夫妻约定财产制的规定，明确了分别财产制、共同财产制和混合财产制三种作为可供夫妻双方约定选择的婚姻财产制。《婚姻法》第十九条第二款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”这是约定财产制对内法律效力的规定。依该规定，只要夫妻双方基于意思自治的原则，签订书面协议就其名下财产权属进行的约定符合婚姻法规定的生效要件，即对夫妻双方发生法律上的拘束力，并未要求以夫妻双方办理物权变动手续为生效要件，也未赋予一方可以行使赠与合同任意撤销权的权利。

《婚姻法司法解释三》第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”该条仅适用于夫妻一方将其个人所有的房产赠与另一方个人所有的情形。此种约定不属于上述《婚姻法》第十九条规定的约定财产制中财产类型的任意一种，因此不应适用《婚姻法》第十九条的规定，而应当适用物权法、合同法的一般规定进行处理。依据《中华人民共和国合同法》关于赠与合同的规定，上述约定可以视为夫妻之间的赠与行为，根据该法第一百八十六条第一款的规定，在未办理房屋变更登记手续前，赠与人可以行使任意撤销权，撤销对另一方的赠与，另一方请求继续履行协议办理房屋变更登记的，不应得到支持。

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