青岛房价的前世今生和未来走势，看这一篇就够了！

“ 时代早已发生剧变。在这个以科技互联网等新经济为首的新时代里，青岛仍沉醉于上个时代残存的辉煌。无论如何叹息与不舍，青岛的黄金时代已经过去，如今的青岛更像一个体力日渐不支的中年人，雄心未竟，步履却已日渐蹒跚。”

“山东济南，中国青岛”，这是每一个青岛人乃至山东人都耳熟能详的一句话，也是青岛人拿来揶揄济南彰显自信的口头禅。青岛作为山东第一经济大市，多年来一直寄望“脱鲁入国”，升级为国家级城市，再上一个台阶。而青岛房价也在近些年节节攀升，并于2018年一季度一举超越天津，成为中国北方除北京外的房价第一高城市。那么，这些年青岛房价是怎样一步步涨起来的？未来又会如何呢？

一个显而易见的事实是，青岛城市两次大发展都伴随着两个历史性机会，历史性大会——2008年奥运会和2018年上合峰会的召开。而青岛的房价，也以这两个大会为节点，前后10年间划分出了两个历史阶段。今天我们就沿着历史的脉络梳理一下青岛楼市与房价。

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前世今生：大“国情”与小“市情”纠缠的20年 起起伏伏的风云变幻

第一阶段：奥运前的躁动与国家调控的大手

第一历史阶段始自2001年，终于2008年。

01年前，青岛楼市均价4000以下，查阅01年左右《半岛都市报》房产广告，与市政府一街之隔的黄金地段起价也不过4200每平米，香港路家乐福旁边，只要3700。（2018年该地段均价4万以上）

2001年，奥运会申办成功，青岛成为奥运会帆船比赛场地，此后几年间房价开始走上上涨之路，并于07年达到顶峰。2005、2006 年因为国家连续出台调控政策，促使房价飞速上涨，青岛房价也随着全国整体的大势一路飙升，最高涨至8076元/平。较01年正好翻倍。

此后，央行一年内10次上调存款准备金率，6次加息，信贷从紧。加上08年全球经济危机，整个经济形势一片惨淡，房地产市场遭遇严冬。青岛的房价在08年也出现骤降，跌至5188元/平。青岛房价第一个小黄金时代落幕，进入第二阶段。

第二阶段：稳定多年后的喷发 大市上涨叠加峰会概念炒作

第二阶段始自08年，终于16年。08年到16年，青岛房价进入了一个较为稳定的阶段，从上图可以看出，8年间一直处于温和上涨的发展通道。这段时期对于绝大多数青岛人来说，应该也是比较舒服对房价抱怨较少的时期。

拐点出现在2016年10月。2016年，青岛市区房价还有很多1万以下，城阳很多6000到8000的，房价仍然处于较为便宜舒适的区间。据贝壳研究院数据显示，2016 年，青岛市全市商品房销售均价为 9231 元/ 平方米，相对于 2011 年仅上涨了 23%，而2017年3月15日，青岛的房价均价就狂飙到了18459元/平方米，经过短短半年时间，房价整整翻了一倍，相当于把5年的涨幅都补回来了。

2017年12月，中国官方宣布上合组织峰会在青岛召开，之后青岛房价又经历了一轮疯涨。到2018年5月，全市均价从2017年11月的2万元直接蹿升至2.5万元，市南区均价达到4万多，崂山区3万多，市北四方李沧2万多，城阳高新区黄岛区1万3以上，链家二手房数据显示青岛整体二手房均价也达到2.3万以上。2018年一季度青岛房价累计上涨12.1%，位居全国第一。整个青岛楼市已经失控。

也是在这一时期，青岛一举超越天津，成为中国北方除北京外的房价第一高城市。

那么，为什么自16年10月开始青岛房价开始疯涨？首先是中国大环境大“国情”的带动。2015年3月，央行联合住建部等五部委发布楼市新政策——著名的330新政：首套房公积金贷款首付最低下降到2成，二套房首付下降到4成，个人住房转让免征营业税的期限也由5年下调到2年。这也是中央政府为缓解10年至14年的楼市熊市多次出手调控取消限购后的最强政策刺激。

在中央政策强刺激下，深圳上海北京等大城市开启一轮房价暴涨。到16年下旬，传导到青岛等二线城市，引发第一轮暴涨。这也是跟随全国步调的一轮暴涨，期间深圳北京杭州等多个城市房价翻倍不止。一时间房价成为全民话题所有人关注的焦点。

面对第一轮飞涨，17年3月青岛市曾紧急出台限购令，一度遏制住了房价过快上涨，此时经过一轮上涨青岛均价仍不到2万元。

然而17年12月，官方正式宣布上合峰会落地青岛，伴随着青岛将再次迎来历史性发展机遇，青岛变身一线大都市的殷殷厚望，青岛房价进入第二轮飞涨。这一次的上涨抛开了国情完全由“市情”决定，人民群众的发展信心伴随着投机炒房热，共同导致了第二次上涨。

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展望未来：新房市场稳中有跌持续回落 二手房有价无市量价齐跌

如果说房价即一个城市的股价。那么青岛这只股票先后跟随大市波动，在16年牛市中上涨，继而在“上合峰会”刺激下炒成了概念股，把股价房价炒上了天。

而没有足够的业绩支撑——经济和人口，回落是在所难免。

房价短期看政策，中期看经济，长期看人口。下面我们就从这三个维度看一下青岛房价未来发展空间。

政策面：确定的调控 不确定的预期

客观的说，青岛市政府对于房价的管控一直相对合理，在2016年底以来上涨中两次出手限购也一定程度遏制了房价失控。

2017年3月16日，为应对第一波飞涨，青岛紧急出台限购令，要求外地人在青岛购房必须缴纳一年社保，以此对冲房价涨势。随后，投资炒房客应声而散，市场快速降温，房价进入企稳阶段。一直到11月份，政府紧紧围绕房住不炒继续进行精准调控，限购、限贷、限价…几乎是每个月一个政策的节奏，持续冰冻市场。

2018年4月18日，青岛限购再度升级，本地户籍最多购买2套房，外地人1套，新房二手房限售5年，更坚决的扼杀投机需求。

这一次调控，也成为了青岛楼市二手房市场的分水岭。二手房成交量骤减，5月份成交量相对4月环比下跌39.7%，随后，市场在有价无市的情况下进入缓慢阴跌，从5月的25259元下跌到10月的23069元/平米。

另有数据显示，2018年10月青岛新建商品房销售共计7530套，环比上月下跌16.68%，同比17年的15689套跌52%。其中，10月新建商品住宅成交6054套，同比17年暴跌50.15%。

可以看出，政府对于房价过快上涨态度非常明确，就是打压遏制，毕竟过快上涨对城市发展人口引进各方面都没有好处。

另一方面，多年来，很多人对青岛一直有很多不确定的美好预期，如升级直辖市，新机场建设新地铁开通带来的新机遇，或者再多承接一些类似奥运会上合峰会一样的特大级会议，或者胶州湾区大开发——近日粤港澳湾区政策出炉估计又点燃了很多人。

这些美好的预期可以说“如梦幻泡影，如露亦如电”，寄托了青岛人民和全国人民对青岛的厚望，但是只能说是不确定的预期，而且靠间歇政策性推动，没有足够后备力量支撑，依然如空中花园。接下来一一细说。

经济面：传统经济优势减弱，新兴产业尚未崛起

提到青岛经济和代表性企业，你会首先想到什么？海尔海信青岛啤酒。相信绝大多数人都会脱口而出这三大企业。然而显而易见的问题是，10年前问这个问题，是这个答案，10年后的今天，依然是这个答案。

然而时代早已发生剧变。在这个以科技互联网等新经济为首的新时代里，青岛仍沉醉于上个时代残存的辉煌。无论如何叹息与不舍，青岛的黄金时代已经过去，如今的青岛更像一个体力日渐不支的中年人，雄心未竟，步履却已日渐蹒跚。

如上文所说，青岛两次大发展都源于政策性大会，然而政策性大会可以刺激青岛政府主导的投资与市政建设，但不会对经济基本面带来根本变化。大会不会带来新企业新经济形态，也不会带来新的高收入人群。青岛最大的问题是：传统经济优势减弱，新兴产业尚未崛起。

上合峰会落户青岛时，很多人都在拿青岛和2016年举办G20峰会的杭州、2017年举办金砖会议的厦门来比较。我们来分别对照看一下。

提到杭州，很多人会脱口而出“阿里巴巴”，那么以阿里巴巴为代表的新经济互联网产业经济有多强呢？青啤2017年销量263亿，净利润12亿；海尔集团1593亿，利润69亿；海信电器年销量330亿，利润9.4亿。三家企业累计总和为：销量2186亿，净利润90.4亿。阿里巴巴2017财年，集团收入1583亿，净利润579亿。也就是说一个阿里巴巴的收入，就等于青岛这三个企业全年收入总和的72%，净利润率是青岛三大企业总和的6.4倍！产业结构的巨大差异由此可见一斑。

这也是为什么，虽然看GDP总规模杭州仅比青岛高2位——杭州2017年GDP为12556，青岛为11037，但是，以科技互联网、信息技术等第三产业新经济为主的杭州，企业效益和收入水平明显更高，而青岛虽然GDP过了万亿，但经济结构仍然主要由国有重工业、传统制造业、出口贸易等传统经济占大头。这种低质量的经济发展，最大的问题就是限制了人均收入水平的提高。

统计局数据显示，2018年青岛平均工资为6710元，位居全国第20名。而据青岛统计局的数据，青岛平均工资在5000多左右。智联招聘的薪酬分布数据显示，薪资6000元以内的比例为58.9%，8000元以上的仅为20%。按照这个比例，扣除各项费用，绝大多数青岛人的感受是，平均每月拿到手的钱也就在4000多左右。另有网上基于样本数据分析得出的薪资水平报告显示，青岛平均工资仅为4143元，较低收入人群比例规模更大。

一个收入水平位居全国20位的城市，房价却排名前10傲居北中国第二。即便我们以6000元月薪的青岛年轻人购房为例，二手房均价2万3，购买70平的房子，需要160万。首付3成48万，贷款112万，按贷款20年来算每月需还贷5000多，就算家长全部替子女出了首付，每月还贷额也成为青岛年轻人“不能承受的生命之重”。

未来青岛经济发展的阻碍还有很多。青岛的开放窗口优势正在失去，而地理末梢的劣势正在慢慢凸显，近几年青岛的顶级外企数量，吸引外资占比，人口增速等均逐年降低。同时，和山东诸多地区一样，青岛的发展思维仍然较为保守、僵化，政府主导型产业经济国企等占大头，外资企业民营经济等发展缓慢，像所有山东家庭一样，考公务员进事业单位或当海军军官仍是孩子最佳就业选择——在青岛婚恋市场上，海军军官依然是最具竞争力的乘龙佳婿。

不止如此，青岛不仅面临全国的强烈竞争，也将面对省内的更激烈竞争，“山东济南，中国青岛”，省内两大都市圈一直在暗中较劲，今年初济南将莱芜收入囊中，发改委城市中心总工程师表示，“合并是让济南对周边城市输出更好的服务，而不是把周边的资源吸收过来，形成更严重的发展鸿沟。”进一步打造济南强省会战略意图清晰，改变“大省小省会”的尴尬处境。对比其他省市，河南举全省之力打造郑州，湖北推武汉湖南推长沙，而济南都市圈和青岛都市圈仍将长期并存，争抢资源。

2018年2月22日召开的山东省全面展开新旧动能转换重大工程动员大会上，山东省委书记刘家义在讲话中历数了山东经济发展的短板，包括改革开放意识不够强，科技创新力滞后，区域优势减弱等，“由别人追着跑到追着别人跑”。这些评价放到青岛身上，恰如其分。

人口面：人口增速堪忧 住房空置率高企

决定地区房价最关键也是最长期的因素就是人口。

2018年9月青岛市统计局局长刘岐涛表示，2017年末，青岛常住人口为929.05万人，在15个副省级城市中列第8位。常住人口增加8.65万，在15个副省级城市中居第10位。青岛的人口增速和规模均已处于中下水平。

同时，相较于其他副省级城市，青岛属于地多人少。深圳市面积不到2千平方公里，人口1200多万，青岛面积为11182平方公里，人口仅900多万。且青岛人口多集中于市内五区，分布不均，虽然城市空间大，但城市整体密度较小，也制约了整体发展。

决定人口发展最重要的因素就是经济。如上面分析可以看出，青岛目前面临高新经济企业少，产业结构老旧单一，工资水平低，再加上高房价……这些都限制了年轻人进入青岛长期发展。没有机会和机制，自然不会有人来。

目前，青岛能够吸引的主要还是省内人口，随着省内大学搬迁到青岛或在青岛开校区，部分大学生毕业后会留在青岛发展。同时省内其他城市的人对青岛向往者众，来到青岛生活定居。但最优秀的人才、越来越多的年轻人都会谋求外面更好的发展，北上或南下成为他们的更优选择。

人口增速本就落后，加上高端人才缺失，成为青岛发展“会呼吸的痛”。近年来，中国多个城市都掀起“抢人大战”，放开各种政策给出各种优惠，就是为了吸引优秀年轻人落户发展。比如西安，自户籍新政实施以来，至2018年底西安新增落户人口已超过105万。而在这场抢人大战中，同为强二线城市的青岛动作却鲜有耳闻。

地多人少，房价飞涨，新增人口不足，这些共同造成了青岛住房空置率高企。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁此前曾发布《2017中国城镇住房空置分析》报告，报告显示，2017年，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。而二线城市中，青岛的住房空置率又明显较高。

2014年曾有媒体针对市南、市北、李沧、崂山四个区域交付半年至两年合计二十余楼盘进行过调查，调查发现，交付一年后空置率约在30%以下，但不少新楼盘的空置率却高达80%。此后四年时间里，青岛新建住宅用房数量较前几年明显提升，而与此同时，住房空置率也随之水涨船高，截止目前，青岛空置率已经远超过20%的警戒线。此前，青岛媒体曾报道多个新建小区多“空城”，因为入住率低冬季不供暖的情况，也一定程度说明了青岛住房空置率。

结论：

经过2016年底跟随大环境的上涨+2017年底上合峰会带动下独立炒作式上涨，青岛的政策面、经济面、人口面均已不支持房价继续上涨。

对比2017年10月召开金砖会议的厦门，岛内房价同样自2016年10月起飞，二手房均价从3万8涨到4万7，而后遍持续阴跌，目前降至4万左右，实际成交价3万8上下。青岛未来一年或将复制该走势，逐步挤出上合峰会带来的炒作泡沫，均价或回落至2万以内，在1万8上下浮动。新房市场稳中有跌持续回落，二手房有价无市直至价量齐跌，会是未来一段时间的新常态。

购房建议：自住型刚需型买房者可待市场消化掉上合峰会带来的泡沫后及时出手（时间周期：1~2年），非急用型可待市场稳步下跌二手房交易遇冷后挑选合适地段户型出手，低价接盘二手房。在可见且切实新机遇出现前，不建议投资型购房者买入。

备注：房价和国家宏观调控降息降准等密切相关，以上分析皆没有纳入在内，跟随国家政策面大市上涨下跌带来的房价变化不具体一一展开。

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