开年探盘:青岛套二户型要退役 以后买房面积110平米起?

春节7天假期转瞬即逝，相信还有很多人沉浸在春节气氛当中，但辛勤的小编们早已起床，为大家打探新一年的楼市动向，获取一手销售信息。正月初八（2月12日）一早，小编们兵分几路，前往市南和崂山、市北、李沧、城阳和高新区、黄岛区域，实地探访27个楼盘，总体来看：房价相对稳定，开发商比较低调，改善户型已成主流，优惠政策比较少有……

售楼处年味十足

房价“稳”字当头

房价，购房者买房最关心的因素之一。从小编们探访的这些项目来看，春节之后，这些项目房价几乎没有起伏，依然延续春节之前的价格。市南和崂山依然保持3万以上的均价，李沧和市北处于同一价位上，李沧部分项目均价已超过市北，两片区均价保持在25000元/㎡左右，而城阳临近高新区（含高新区）的价格约在13000—14000元/㎡，西海岸均价也保持在12000-15000元/㎡左右。

“除楼层高低价格会有浮动之外，整体均价没怎么变。”高新区世茂公园美地一置业顾问如是说。位于崂山的青特华润城置业顾问也给出了同样的说法，在售高层和小高层还有公寓价格年后暂时没有变化。

自青岛施行“限价”政策之后，青岛房价虽然有些许起伏，但是总体保持在一个相对稳定的范围之内。有业内指出，如果不施行限价，青岛部分热点片区房价将远超过现在的价格。“限价”有效抑制了部分开发商漫天涨价的现象的出现，加强了商品住房的管理，满足中等收入家庭的住房需求。

套二渐“退役”套三接棒

从探访的27个项目住宅产品当中，有套二户型的项目极少，仅有市北的大都汇、城投凤凰城有套二户型项目在售。其他项目住宅项目均为套三和套四户型。同为市北区的中粮祥云最小住宅户型为105㎡，探访的高新区六个项目，户型多为120平米及以上户型，领秀珊瑚湾在售最小户型是119㎡，且此户型仅剩顶楼。新城云樾晓院最小户型为113㎡，此户型所剩房源仅有两套。

融创北岸壹号在售户型图

西海岸的万科城市之光户型是89-115㎡，89平米户型也设计成套三户型，融创维多利亚湾项目在售三栋高层最小户型130㎡。而崂山的海尔地产翡翠云城和青铁华润城项目均没有套二户型。

随着二胎政策的放开以及改善需求的旺盛，购房者对于大户型的需求逐渐提高，开发企业在户型设计过程中也偏向于套三及更大户型。青岛崂山区同安路的一项目就出现过一房难求的局面，2016年推出的92㎡-146㎡的户型，当时的均价约26000元/㎡，但很快被抢购一空，甚至出现买房要动用各种关系的现象。

但是，今天的大户型好卖吗？

从探访过程中来看，刚需偏改善的户型仍然是成交中的助力户型，很多项目现在手中剩余的也多为大套三和套四户型。随着限购政策的实施，部分有购房能力的购房者被挡在门外，有购买资格和能力的更偏向于刚需偏改善的户型，由于户型大总价高，如果所处地段和位置相对薄弱，销售成果不如刚需偏刚改的中小户型。

开发商也在观望

从探访的项目当中来看，现在所售房源多是2018年的延续，项目加推开盘的热情并不高。很多项目开盘或者加推安排在下半年，一些项目加推时间都没有敲定。西海岸的奥园翰林名苑现在仅有4号楼在售，后期3号楼还将加推132套房源，但是具体加推时间待定。同为西海岸的碧桂园翡翠湾后期将加推8号楼，约128套房源，但具体上市时间也是待定。高新区的中欧国际城在售的是C5地块小高层和高层，户型165㎡和135㎡，135㎡户型所剩房源不多，仅有几套低层。今年下半年将开A3地块，户型110㎡、130㎡、160㎡，预计均价15000元/㎡。领秀珊瑚湾后期也将加开小高层和洋房，具体时间不详。

虽然很多项目春节期间不打烊，甚至售楼中心开门营业之间很早，但是探访过程中发现，在面对当前市场压力下，开发企业并不着急，以致于这些项目当中有优惠政策的少之又少。世茂公园美地有交1万元享每平米优惠160元的优惠政策，融创北岸壹号享受97折优惠，除此之外，罕见优惠政策。

调控政策之后，市场存在压力，供需相对平衡，高新区已取消摇号政策释放了一个信号。对于未来市场政策变化，房住不炒是主旋律，但因城施策也未必不会施行，采访中，有置业顾问预测青岛2019可能会取消相关限制政策，那下一步对于价格和销售政策可能会做出调整。

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