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黄岛中心区房价从20000到15000的回归

2019-01-30 17:00家装资讯

简介对于西海岸新区房价，和黄岛的朋友进行过不少讨论。胶南的房价控制相对较好，而黄岛涨的有点疯狂，尤其是前海一线。 2017年3月调控之后，黄岛也是受益者，房价大涨，很短时间实现翻番，这个还是有点基础的，毕竟这么多年没涨了。但是到了2018年初，上合会确...

对于西海岸新区房价，和黄岛的朋友进行过不少讨论。

胶南的房价控制相对较好，而黄岛涨的有点疯狂，尤其是前海一线。

2017年3月调控之后，黄岛也是受益者，房价大涨，很短时间实现翻番，这个还是有点基础的，毕竟这么多年没涨了。但是到了2018年初，上合会确定之后，黄岛的房子再次暴涨。这个就有点胡闹了，比如眼瞅着最有名的名嘉汇的二手房价格从27000到了36000。而前海的几个滞销豪宅也跟着鼓噪到30000多，实际上是缺乏支撑的。

但有一部分黄岛的朋友不这么认为，他们觉得应该前海房价和市南看齐。和青岛市区一样，前海一线大涨之后，北部区域自然会跟进涨价。很快而香江路为首的黄岛中心区域也到了两万。老百姓发现口袋里的钱一下子就不够用了，尤其是生了二胎想改善大房子的，感觉追不上房价了。

必须承认，西海岸新区的领导们还是给力的，还是考虑老百姓负担的，还是考虑到高房价对于一个区域来说，并不是好事。

于是，他们出手了。

2018年夏天，黄岛楼市开始限房价，竞地价。很快相关土地陆续出让，价格限制的比较低，起码比当时已经涨起来的价格体系要低不少。

这才是有长远眼光的举措。而且张老师注意到，在青岛其他区域地价大涨的同时，西海岸新区的大部分限房价地块的地价涨幅是比较小的，这为后来的房价调整埋下了成本的伏笔。

7月15日，张老师写过一篇文章叫做《西海岸楼市大变，房价被锁死》，核心观点就是预示着黄岛楼市的格局大变。当时很多人在下面留言表示不屑，他们认为开发商会变着法子把价格加回去，不会执行这个价格。张老师认为未来市场会降温，会有人执行这个价格，请他们几个月后看结果。

正是这些不屑的人，不相信未来的人，在最火爆的时候，急着高价买上了房子，甚至还付了不少茶水费，求着人家，成功的让自己当了韭菜。

2019年初，这些房子陆续出来了。对比原有的价格体系，直接出现了一个层级的下滑。可以这样认为，黄岛楼市原有的价格体系被冲垮了。

最典型的是香江路板块——香江路这个地方和你张老师还是很有缘分的，以前老东家的地就在这边，当年拿的是全商业地，为了研究如何卖出去，真是花了巨大的精力，研究了很多产品。没想到最后竟然成功大部分变性成了住宅用地，去掉了大盒子，后来高价转给了奥园地产，就是今天的五台山路和香江路交叉处的翰林名苑。

对面的远洋万和四季张老师也参与过，那是一个工厂的拆迁。可惜中海效率低，中铁看不上，最后兜兜转转还是归了远洋，效率很高的结果就是涨价之前就基本卖完了。

再往东是上实达利广场，是黄岛租金回报率最高的商业公寓之一，当年做过很多访谈。西边的维客也是磨了很多年才开了业。至于后边的晶城和深港城等老盘，那都踏破门槛了。

正是因为来做了无数次调研，所以对于这个区域非常认可。且不说香江路上的众多商业，和一部分写字楼，形成的较为成熟的商业和商务范围。

南边是比较好的香江路第二小学，这个小学在当地还是属于口碑上乘，而东边的开发区四中几乎是最好的中学了。对于家长们，孩子上学的问题没有后顾之忧。

这个区域确实是黄岛中心区域最为配套最为成熟和完善的区域了，以前是刚需所在地，现在是改善考虑范围。随着2017年之后的房价大涨，这个区域由不到10000迅速翻倍，站上了20000元的关口，代表盘自然就是翰林名苑。

甚至北侧的保税区板块，太行山路与嘉陵江路交汇处北200米的绿地香海汇都的定价都到了20000元，因为是城市核心区区域，大盘很少，只有小地块开发而成的小盘，所以销售压力并不大。趁着火热的市场，也都陆陆续续消化了，尤其是绿地。

当然到了四季度后，市场迅速降温，销售速度下滑，大家都开始原来的20000左右的基础上开始打折促销，但是幅度不大。毕竟要照顾老业主的情绪，所以总体上还是价格很高。

正在此时，去年夏天的种子结果了——限价房开始用新价格体系冲击市场。

先是青医附院板块的万科新都会首先发力，在限价13186的基础推出均价16000的装修房，开盘卖了五个亿，吸引了很多关注，对黄岛中心区域各盘形成巨大压力。

而海信在香江路板块的香江睿园近期也已经拿下预售证，该盘的位置正是香江路板块核心地段，和翰林名苑隔五台山路呈斜对角布局，可以坐享香江路近在咫尺的一切配套。比起绿地和万科的地段还要好一些。

在西海岸整体市场热度大多集中于胶南区域的情况下，黄岛区的楼盘更多立足现实，直接参照当初限价的价格定价，比如海信香江睿园的毛坯均价就是15300元。这个价格还是比较有杀伤力的，等于把香江路板块的价格从装修20000元拉回到毛坯15000的价格线。熟悉地产的你当然知道，实际大部分的装修成本也就千元左右。

香江睿园其实只有400套房子，其中有40套洋房大户型，均价16200元，而剩余的三栋高层，均价也就15000左右。海信的品牌大家都知道，定价也是只高不低——崂山区的海信楼盘价格大家也都知道。只不过因为在黄岛核心区海信拿地不多，香江睿园好处是限价房，又是个小盘，所以显然不值得再去为了利润动更多的脑筋，更多想把它作为一个快进快出的盘，这样才有毛坯定价，也恰恰的改善户们抄底的机会，因为毕竟卖完了就没了。

参照一下，一路之隔的晶城的二手房报价可是还在20000左右，好像一直比较坚挺。而且有个大问题，套三的改善大户型很少，基本都是套二。

市区的楼盘把价格降低才是真正的重塑价格体系，大溪谷这种偏远盘就便去掉装修降价了，其实依然不便宜，因为配套需要很多年。