2019年青岛楼市走向将如何影响房价，有个因素不能忽视

楼市和房价，是一个不好把握的话题，一是受政策影响很明显，二是政策出台机构利益还各不相同，导致成了神仙唠嗑，老百姓听天书的局面。各类专家的大数据分析，各类经验之谈，也多沦为玄学一类，最终走势楼市自己说了算。

但是，因为对楼市走向的过分热忱，让我们不得不抛开成见，试图在不规律中摸到规律，在不可能中发现可能。影响楼市的因素很多，并且权重各不相同，2018年末各地几次政策调整，加上央行降准，很是让圈内沸腾了一阵，有看涨的，有看稳的，有说惯性延续的，有谈戛然而止的。上述影响因素的作用，以前的文章内也聊过，这些因素的影响，并不能真正反映楼市走向，因为因素的权重不尽相同，高权重因素立竿见影，影响深远，低权重因素热热闹闹，也伤不到皮毛。，所以分析只是一个观点，最终走向绝没那么简单。下面谈谈一个高权重的影响因素，这个因素经常会被忽视，那就是

地价和土地供应量

地价绝对是影响楼市的重要一环，直接影响了楼面价，影响着开发商的开发成本。高地价之下，开发商想定低价也不敢，总不能忙活一阵做了慈善吧。价格居高不下，推高整体楼市报价。而我们看到，2018年末的地块推出，多数以底价成交，拍卖时的争夺烈度很弱，底价成交的地块，开发商就有底气保证利润的前提下，用合理的价格推出，资金压力变小，自由度变高，所以这点来看，楼市在2019年，即使不出现大的波动，也会有一些优惠或者变相的低价，以实现开发商资金流的高流转。在避免出现五星期家的同时，通过高效率的运作活下去。

再谈土地供应量，2018年青岛土地活跃，甚至在老城区，都罕见推出了新地块。至于西海岸新区，高新区，即墨等区域有充足的土地供应。供应量的增加，减小了拿地的竞争压力。对于楼盘库存紧张区域的整体楼市涨势有较好的抑制作用，对于稳定楼市经济起到了较好的效果。这些地块的供应，在2019年将以丰富的产品业态，丰富的户型构成，实现对楼市商品的补充。有了更多选择，买房者就不用在烈日炎炎下，在半夜三更的时候去排队抢房了。这点与上层的稳字吻合，所以2019年的新地块，也将会根据楼市走向，适度推出，保持一个稳字。

虽然不能明确的预计楼市走向，但是还得最后将上述分析总结一下。

综上因素来看，2019年期待楼市暴跌基本不太可能。只要国家经济基本面向好，经济杠杆不失衡，楼市就不会存在坍塌的可能。但是出于大环境的影响，和去年政策的惯性分析，稳中暗降，在青岛楼市还是会看到的。

从因城施策因素来看，青岛的抑制房价上涨压力仍在，所以解绑楼市政策的可能性不大。猜测适当松绑会在刚需身上下手，第一套房贷利率下调几乎不可避免。下调到上浮5%到10%程度会有可能。

2019年将会出现商品房选择余地大，刚需购买合算的时期，那么这个时候，就别犹豫了。记得，房价除了没房的，没人希望它降，并且有话语权的，都有房。

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