你好，2019，对青岛商业地产新年的六大展望（上）

2017年岁末，阿甘曾经对2018年的经济走向和营销趋势做过一轮预测，2019年开年之际，我们不去预测大的方面，我们一起看看即将到来的2019年，青岛商业地产会有什么样的新动向，看看未来一年里，商业地产的形势会产生一些什么变化。

观点一：教育类综合体开始迎来拐点。

几乎所有做商业地产的朋友都清楚，最近五年时间，教育类一直是最稳定的招商目标，大量新的教育机构进行布点，对商业地产的需求一直处于一个相对稳定的上升势头，也正是这样的原因，虽然坪效低，但是因为招商易，众多商业地产项目把招商定位放在了教育上。

然而，2019年，教育类的综合体还会处于这种势头吗？

阿甘认为答案是否定的。原因有三：

1、新生儿出生数量的急剧下降，让此前看好教育行业高速发展的投资人大跌眼镜，因为在此之前大部分投资者进行教育行业投资的出发点建立在了一个重要的假设上，就是2018年新生儿数量将突破2000万。然而两年下来，从2016年的1800万开始，新生儿数量不增反降，2018年不但没有迎来2000万，反而萎缩到了1500万。二胎红利迅速消亡，让许多投资人在进行教育产业投资时开始趋于谨慎。这种资本的谨慎之下，将会带来的是连锁教育机构开店速度的放缓，因此对于物业的需求，必将同步放缓。

2、去年以来，青岛市区的教育综合体增长速度过快。数据在这里不做细究了，单纯2018年下半年，曾经向我进行咨询或做过探讨的综合体项目中，教育类达到八成，总面积就不低于20万平米。而作为一个近年已经开始淡出商业地产圈的老人来说，没有征询我的意见的项目当然更多，而仅仅市北CBD区域，教育类综合体体量在今年初已经突破15万平米，远远超出其他业态的增长速度。这种一窝蜂之下，必然带来全行业的招商难。

3、教育类业户跑路在2018年下半年频频出现，其实已经预示着这个行业出现拐点，而行业拐点会早于载体拐点一到两年出现这一直是商业地产的普遍规律。

因此，我的判断，2019年将是青岛市区教育类综合体拐点元年。

观点二：台东触底高速反弹

台东在最近的20年时间里，始终占据着青岛第一商圈的位置，但是不可否认随着大量的新商圈兴起，台东的消费力已经被新兴商圈分散，优势已经没有那么突出。更为重要的是由于台东区域的消费层次与线上消费重叠度极高，因此受到电商的冲击在所有商圈中是最大的。在这种状况下，台东的整体商业氛围在最近的几年里确实出现了下降的情况，商家的经营开始不像之前的三十年那样兴旺了。

但是，2019年将是台东商圈全面反弹复兴的元年。

为什么我会有这样的观点呢？原因同样有三个：

1、台东商圈的转型升级已经在悄无声息中完成，台东商圈已经摆脱了过去那种低端消费目的地的传统概念，开始真正变身为一个时尚聚集地。尤其是随着大量的网红店、打卡店的出现，台东的时尚消费正成为消费的主流。尤其是最近一年多时间，大量的主题餐饮入住，为台东的消费质量带来了巨大的变化。

2、困扰台东多年的交通问题已经出现了质的改善。很多人不再去台东消费的重要原因是因为台东的交通太过拥堵了。但是随着近两年的交通整治，台东的交通状况已经大为改观，尤其是周边一些新建停车场，对台东的交通改善功不可没。另一方面，新生代的出行观念也发生了巨大的变化，这中间最为重要的就是公共交通出行的人口大量增加，台东的车辆明显减少，但是人气却已经开始快速上升。2019年对台东来说，一个重要的契机就是地铁二号线西段的开通，台东将从此进入地铁时代，必将给交通环境带来更大的改善。

3、众多代表未来消费趋势的新项目进驻台东，也会给台东商圈注入新的活力，其中必须提到的是中粮大悦城即将在台东启动，虽然2019年大悦城可能还进入不了营业状态，但是众多商家已经开始围绕大悦城进行布局，而作为国内为数不多的可以与万象城抗衡的商业项目，将会给台东带来新的活力，也留下一个极佳的转型契机。

所以说，2019年青岛商业格局的第二个重要变化，就在于台东商圈的华丽转身，涅槃重生。

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