一个没有平地的大都市，房价为何便宜？

——重庆房地产考察之感想

2018年冬天，似乎和西南有缘，连续飞过去，开了不少眼界。古人说，读万卷书，行万里路。两者都不可废，且有前有后，不可颠倒。不妨说说对山城雾都房地产的所见所闻和自己的感受。

既然是山城，重庆自然缺平地。

刚去过横断大山深处，云南最缺的便是平地，稍有点便是县城，大的小平原就成就了大理，最大的几乎就是昆明。而重庆几乎没有太多平地，全是坡地，这种坡地倒不如香港那么大，而且既然沿江，不能如香港般填海，所以就平地而言，还显逼仄。但就坡度而言，尚可错落着将就着盖房子。

所以，有的房子，即便在二十多层楼上住，依然不如紧邻的山高，而那些低楼层，更像井底而不是谷底。这里大量护坡都是 钢筋混凝土，成本巨大。都说青岛城区地面有坡度，那是相对山东的其他平原城市而言，若是比起重庆，可以说都是平地了。

这么多的坡地，重庆修路的成本自然也是高昂。尤其新城区，很少红绿灯了，几乎是全部立交，有的甚至七八层之错落，还有的直接沿着江面修建，至于隧道和江上大桥，更是不少。如此道路，四通八达，成本巨大，但几乎无收费站，畅通无阻，极为方便快速。这其中除了中央财政向重庆转移支付资金等之外，当地黄奇帆同志主导的八大投也是居功甚伟，十几年里生生把山城交通大变样。高架路到处通达，八条轻轨已经通车，可谓天堑变通途。

因为少平地，土地自然就少，山地绿化占地太多，于是也向山要地。凡是沿江山地，都是遍布房子，密密麻麻，从低到高，看出这些年这个城市地产的大发展。当年听说春森彼岸这个名字的时候，只是印象中的一条小河对面一个楼盘。这次到了现场，此盘气势之雄峻，抬头观看，确让人震撼。

到达楼盘的停车之地，是嘉陵江边主干道，其实只是楼盘的负七层。电梯上去，小区的外围甬道，也只是负一楼，却已经高出江边20米，扶楼俯视，一湾江水浩荡流过脚下，江上船只来往，两边大桥几乎看齐，也是车流滚滚。

再上台阶，才能进入小区。山坡削直，贴着山体，建了五层商业，顶上才是住宅。也就是说，这些住宅是建在削平的山上。南侧临江是通透的板楼，也算洋房，更是俯视嘉陵江，后边是高层塔楼，大部分户型也可见江景。最高楼层，与江水而言，隔着江岸、小区架空甬道、洋房顶端三大层次，有俯视整个城市的芸芸众生之感。就这样，龙湖在这样一个嘉陵江北坡的200亩山地上，做了一个78万平的超级大盘。

进入小区，中间绿化甚好，抬头看，满目绿色，中心还有大片水景。江边洋房之下，也有无边泳池。如此高的成本，一期开盘时均价只有8000元，如今依然在售，价格刚过了20000。套内面积算的话，还是比城阳要便宜许多。

如果掌控不好，基本上就会落入香港般整个城市被地产绑架的噩梦里。但是好在上海给重庆做了一个重大贡献。2001年，黄奇帆从上海调任重庆，一年后任常务副市长，八年后再任市长，又做了七年市长，16年年初卸任，总计主政雾都十五年，期间和六位一把手合作，都放手让其主抓经济。

该同志一手抓工业，上任时重庆工业体量只有上海的五分之一，卸任时已经达到五分之三。可见这十五年增长速度之凌厉。

另一手抓土地储备和土地政策调整。农村实行地票制度，给农民留好本钱。而城市大扩张之前储备了几十万亩土地。一直按照地价不超过房价（套内面积）三分之一的标放量土地，开发商都能比较容易拿到土地，十几年里不必疯抢地王。

政策到位，又尊重市场，还有对市民负责的良心，导致重庆在其执掌的十几年里，大部分主城区房价也就是几千元，还是按照套内面积。重庆的城市化如奔腾之马，一路向前。

人常说，青岛缺地，所以房价贵。这似乎有其道理，但到了重庆，对比之下，却成了最可笑的理由。如果青岛缺地的话，重庆就等于没有地了。

地价虽然不贵，但房价也便宜，尤其是按照套内面积卖房，这样让地价和房价之差非常小，所以在过去很多年里，重庆的地产商的利润其实不高，而且竞争很是激烈。也就是在这样的环境里，逼着大家在省成本的同时把产品做到位。龙湖的别墅、金科的洋房、协信的商业，在重庆地产的大熔炉里淬火成钢，都练成自己的独门绝技，在其他城市自然也有竞争力，最终都走向了全国。青岛也不例外，三强都到了，而且还都不错。

反观青岛地产企业，只能一声叹息，或满足于糊弄客户，或满足于赚个小钱，或满足于修修补补，或满足于声色犬马，或满足于向外移民，或满足于搞搞关系，最终连本土也守不住，只能退出这个舞台。至于形成全国企业，再也没有可能。

去看了龙湖著名的别墅项目香樟林，该盘别墅区中端有一长条形小岛延伸至湖心，沿岸天然形成6大湖湾，景致迥异。地势起伏开阔，遍种香樟、银杏、楠木等名贵树木和珍奇花草。幽雅的自然环境和周边成熟社区的配套，构筑了一种与自然无限接近、极具人文之美、达到至上舒适生活的居住环境。这样一个200多亩的业主独享公园里，200余栋独立别墅和联排别墅，随地势起伏和曲折绵延的湖岸线，形成水边别墅、绿荫别墅和坡地联排别墅。青岛浮山后也有围湖而建的湖光山色小区，好像没法比。

香樟林是2001年开盘，2003年交付。龙湖近二十年前就把产品做到如此程度，确实不易。当然如今也到了两千万一套，车位上停满了豪车。很多业主正在二次装修，却也井然有序，毕竟物业到位。最令人惊奇是绿化之规模，十五年了，借助南方雨水丰富，当年所植乔木已成参天大树。大部分树远远比房子高，有遮天蔽日、满目苍翠，也有红叶映窗、落英缤纷，人似乎住在森林里的感觉，就如青岛八大关。这样的老小区随着岁月流逝，更加有生活沧桑感和居住体验感，升值自然不在话下。

这个城市虽然有其天然不足，比如叫雾都缺少阳光，比如叫山城缺少平地，比如晚直辖起步较低。但这都不是问题，有了好领导，然后有了好的制度安排，再就有了良好的竞争机制，而后诞生了有竞争力的企业，做出了性价比高的楼盘。老百姓能以便宜的价格买到称心如意的房子，大大加快了城市化，而且他们可以把钱用来消费在其他方面，而不是费尽半生积蓄做房奴。

看完重庆城市面貌和众多楼盘不断感慨，如果2001年黄奇帆从来到青岛当领导，多干几年，青岛今天是何光景？当年来的一直运营城市的杜先生面对市民对房价的询问，只留下一句话：向北走。到如今他被执的圣诞前夜，已经整整十二年了。当时青岛被众多全国性媒体猛批一把手推高房价，此后历任领导接受教训，全部回避此问题，再不提房价之事。杜先生竟然是这个城市最后一个敢谈房价的决策者。

山东领导们老是去南方考察高科技企业，其实这个很难学。政府在高科技产业方面其实也是无能为力，除了引进一批所谓的牌子企业以外，也没见啥产出。但政府作为天然大地主，对于地票制度，对于土地储备制度，对于地价和房价的处理制度、对于如何建设城市不折腾等等方面，确实有很多可学而且回来能做的地方，更何况省委刘书记老家还是这里，似乎应该去重庆考察一下了。

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