杭州房价下跌那五年，或许就是青岛的明天！

2018年的青岛楼市，伴随上合峰会的召开，备受瞩目，回溯这一年，市场经历了峰会前的火爆，各大秒空的楼盘、疯涨的二手房市场；同时，也感受到了峰会后逐步降温的丝丝凉意，不断紧缩的政策和整体下行的趋势。

笔者用“跌宕起伏”来形容今年的青岛楼市，再恰当不过。

这不禁让我们想到了举办金砖峰会后，房价持续下滑的厦门以及2010年后，楼市充满波折的杭州……

撰文/?燮旻

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巅峰低谷

2018年青岛楼市很“精彩”

2018年的“金三银四红五月”甚至可以用辉煌一词来形容，均价突破5万/㎡的市南崂山；月销量直逼5000套的西海岸；均价同比涨幅突破50%的平度等远郊；一二手房倒挂严重甚至达到了全国第五；4月限购令出台没有为楼市降温反而激起了购买的紧迫感。整个楼市沉浸在借了盛会的“东风”狂欢里，一个个有着傲人“去化”的楼盘，买到的人忽略了高额房价而暗自窃喜，对房价望而却步的人更是焦虑不断。

说来也是巧合，峰会刚好在年中召开，形成了鲜明的分水岭。预期的持续走高并没有来临。中央决心抑制房价上涨，“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实。调控政策不断延伸，限购政策作用周期来临，住房投资投机活动受到抑制；棚改货币化政策淡出，对快速上涨的房价起到釜底抽薪的功效等综合因素影响。青岛楼市终于“冷静”下来。

如今，2018即将落下帷幕，回顾下半年，青岛一二手房市场与土地市场更是形成鲜明对比。一方面，二房市场各项成交数据探底，成交情况略显惨淡，二手房均价连续4月持续走低，均价在11月已来到20075元/㎡的低峰。主城区尤其是市南区新房推盘连续近两月挂零；另一方面，土地市场热地频出，房企大鳄争相“抢地”。

青岛楼市的发展历程也在这些鲜明的对比之间，显得愈发“精彩”.......其实，峰会后房价下跌，“去泡沫”节奏加快的城市不止是青岛，还有厦门。那么，青岛楼市会步上厦门的老路吗？

就在最近，媒体公开报道了厦门一房企以低于拿地价卖房，多个楼盘也都在大力促销，引爆了厦门房价暴跌的话题。惊人、转折、震撼一类的词语被纷纷用来形容这个拥有“金砖”峰会加持的城市。

甚至说，房价低于楼面价这样的情况是司空见惯的，不止一家售楼部推出的所谓特价房，赫然低于自己售楼部贴出的土拍楼面价。即便是没有低过楼面价，也几乎十分接近。纯粹去看这样两个数字的对比和差价，必赔钱无疑。

其实厦门房价横盘早已不是什么秘密，我们仔细分析房价走势也能轻易发现其中端倪。

2016年10月，厦门二手房均价为38883元/平米；

2017年10月，金砖会议召开时，均价为47177元/平米；

2018年5月，均价为45036元/平米。直至近期，出现了2万8/㎡左右的楼盘。

自确定宣布举办峰会到召开峰会一年的时间里，房价上涨幅度为21.3%；从峰会召开后到现在，房价不涨反跌，下降幅度为4.5%。

房价经历大起大落的，还有同样拥有峰会城市定位的杭州......

杭州房价下跌的那五年

从2000年开始，中国民营经济的崛起，带动了江浙沪广东南沿海的先富，杭州地处江浙，有强大的民营经济，民间资本，又有不太冷，江河湖海的自然条件。所以在10年前的杭州，民富铸就了房地产的飞速上涨。

纯粹的杭州民富怕是没有那么容易，将一个既没有如今如此庞大的阿里巴巴，又没有亚运会、和G20加持的纯二线城市推向中国房价的巅峰。杭州的房价更多的还是被温甬台联合炒作的结果。

如果不是查阅相关数据，小编甚至也不能相信，2010年时的杭州，房价全国排名第一！不仅仅远超其他省会城市，还把北上广深踩在了脚下！

除了杭州，我们还看到，温州、宁波、舟山，都纷纷上榜前10名。这是杭州的巅峰和骄傲，也是杭州的房价的没落和转折。

2008年的金融危机虽然没有让我国的经济垮掉，但对于大部分中国的产业来说，都或多或少的影响。当年的江浙沿海，加工贸易业受到重创，整体江浙民间资金拆借出现大批资金链断裂问题，将杭州巅峰的房价拉下水，从此不仅迅速下跌，还出现了一蹶不振的现象。

随后，阿里崛起，产业升级步伐加快，亚运会以及2016年G20峰会的多重利好加持下，冷却长达5年的杭州楼市又回到了上涨的阶段。

而从2011年到2016年这五年，被称之为杭州“失去的五年”。

杭州的昨天，是否会成为青岛的明天？

在看过青岛杭州厦门的房价走势后，我们会发现，房价，其实就是一个城市的“股价”。所以，楼市跟股市一样，长期看价值，短线看趋势。股价短期内要实现飙升离不开概念和资金，楼市也是一样。例如今天的杭州，楼市绝对具备长期的投资价值，而厦门则偏向于短期持有，而且是已过了红利期的“短线股”。

相较于前面两座城市的特点，青岛楼市也出现了类似厦门峰会后，房价下滑的趋势，但并不代表青岛一定是厦门，厦门的骤降在于城市自身无法撑起如此庞大的房产市场，而当时介入厦门楼市的，投资客占据多数，有真正购房需求的人群并不多，导致峰会后风向变化，大批投资客离场，才会有厦门楼市随后的动荡。

面对前车之鉴，青岛完全有机会可以避免厦门的现状，但这里笔者不是说不要降价，房价下滑的大势不可逆，青岛要做的是在平稳有序的环境下，让房价来到一个匹配城市承受度的区间，而不是短时间内的急速崩塌。这样对于城市的经济发展，极为不利。

那么具体该如何做？笔者认为，青岛至少要在两大方面加强改进。

首先需要直面的问题就是如何激发出新动能。杭州的新经济有多强？举几个简单的例子。杭州人工智能融资规模、平均单笔融资金额增长率均超过370%，每万人拥有人工智能企业的数量等指标居全国大中型城市首位；杭州“独角兽”榜单企业数量位居全国第三，仅次于北京和深圳。

而青岛的情况并不乐观。虽然GDP过了万亿大关，但经济发展质量、经济结构、城市基础设施建设、公共服务能力还亟待提升。

其次是有关人均收入与人才吸引。2017年青岛市一般公共预算收入1157.1亿元，杭州市一般公共预算收入1567.4亿元，相差400多亿元。杭州市第三产业占GDP比重高于青岛，新经济发展势头更猛，信息技术等高端产业发展领先，企业效益和收入水平相对较高，所以杭州财政收入、居民收入明显高于青岛。

青岛的经济结构则中高新技术、互联网、金融等新兴产业薄弱。这种不均衡的经济发展，造成人均收入过低，并不足以支撑如今的房价。

2018年最新数据显示，青岛地区平均岗位薪酬5763元，虽然位居山东第一，但在全国来看基本没有什么优势。

这正是青岛乃至山东经济大而不强的真实写照。从龙头来讲，一个阿里巴巴就足以成为杭州新经济发展的核动力，带动了杭州“互联网+”经济的快速腾飞。而青岛无论海尔、海信还是中车、青岛港，本身都在艰难转型之中，不足以成为新经济的一极。

因此，对于青岛来说上合经贸合作示范区、新旧动能转换试验区核心城市定位、“中国制造2025”试点示范城市等利好条件已经铺垫，如何更好地进行产业结构调整、营商环境优化是当前不可忽视的重点。今日我们需要直面去解决的痛点便是明日城市蜕变，走上快速发展道路的关键。

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