公积金新政与共有产权双逼定的背后 青岛楼市上“大招”了

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在房地产营销行业，有一个术语：逼定，这个词是指销售人员为了促使潜在客户作出明确的购买决定，而设计的一套征询方法、宣传方式和行动方案。

虽然金三青岛楼市强势回暖，但就如同泰山的四月飞雪一样，谁都不知道这一月会遇到怎样的坏天气。在公积金新政公布之后，青岛楼市，特别是城阳楼市，迎来了最好的逼定环境。

但是，我突然有种感觉，新政背后或许另有蹊跷。

NO. 1｜壹

在《青岛市个人住房公积金贷款管理办法》出台之后，不论是读者群还是文章留言后台，许多人都希望老王来解读一下这个政策。解读政策细节的人已经很多了，老王想从另一个角度给你分析一下。

在新政中，最值得我们关注的毫无疑问就是“认房又认贷”。

市住房公积金贷款处处长李琳表示，此前的《个贷办法》只认借款申请人的公积金贷款次数，只要借款申请人有过2次公积金贷款，则不予第三次公积金贷款。根据住建部、省住建厅等上级主管部门政策要求，此次新政的重大调整在于“认房认贷”，也就是说，只要借款申请人名下已有两套住房的，无论是否曾使用过公积金贷款，均不再支持申请公积金贷款。

李琳介绍，住房套数的认定，为职工家庭在我市房产部门信息系统中记载的自住住房套数。“认房认贷”政策以家庭为单位，包括夫妻双方及未成年子女。

如果单分析政策而言，这是一个利空政策。

在青岛楼市摇摇欲坠的时候，突然进行这种抑制性修订，很不符合常理。所以，我们要研究这政策之外的一些可能。

NO. 2｜贰

我们要注意新政实施的时间，各大媒体都把它做在了文章的标题上：5月9日。对于要被戴上紧箍咒的家庭来说，一个月还有充足的操作时间。

就在小长假前，城阳共有产权范围扩大的消息就已经四散开来。据城阳的读者反映，有些已经申请过一轮的企业，很可能还要再搞一轮。看着同事们一个个都上车了，过了这个月上车的车票就更贵了，这时候各大营销中心也没有几套房子了，那些还有资格和能力买房的人很难淡定。不要说前四类人才，就是不享受7折优惠的许多读者，都在公积金新政出台前，准备在城阳出手。

公积金收紧的预期，无疑制造了最好的逼定环境。从这个层面上说，公积金的利空在短期内是一个利好的转化。

NO. 3｜叁

一个方向，就像是市住房公积金贷款处处长李琳说的那样，此次政策调整是坚持“房住不炒”定位，按照“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的要求，落实上级政策规定，为缴存职工购买自住住房提供有力的资金支持。如果上级死死摁住市场，那么四月份之后，楼市一定是一条下划线，包括城阳在内后面加推住宅的价格是往下行的。

但是，会不会有另外一种可能：

从城阳共有产权新政我们可以看出：青岛有能力投资买房的人大有人在。如果口子开得再大一点，那么城阳共有产权新政很可能提前鸣金收兵。在这样的市场下，要救的不止是城阳一地，西海岸、主城也都已经颓势尽显，更不用说胶州、即墨了。

房地产业不能有太大的动荡，一旦外地投资客导不进来，我们必须要扩大内需来稳定楼市。不管是针对特定人群开口子也好，还是有条件放开限购也好，都不能有太大的“动静”，一旦出现抢房潮那么肯定会像其它城市那样被纠正。

楼市要慢慢添油而不至于火烧燎原，这个火候不好掌握的。所以，在资金面上提前打个补丁是很有必要的。所以，我们看到最新的青九条出台了：

有钱的，你可以全款冲上去；没钱的，不要自不量力的加杠杆。

这个时候，要不要出手？一个很纠结的读者，几乎每天都会根据收集来的信息，征询我的意见，统一给出我的建议：

第一，如果你确实有改善的需求，而且有能力负担房贷，那么能用公积金的时候，赶紧使用这一福利，前提是你确实通过细致的调查，找到了一个适合你的项目；

第二，如果你没有自住需求，仅仅是因为怕不用公积金“吃亏”而买房，那我劝你在了解目标项目周围的租金水平后再作打算；

第三，对于不能使用公积金，但是痴心要投资房产赚钱的人来说，我不建议你在4月份抢房。金三银四过后，没有楼市利好的时间段里，或许会有开发商熬不住先降价，找一个好项目捡个漏或许更安全些。

你要做到上面三点，需要有一颗不从众、冷静理性的大脑，还需要有一个很勤奋的态度，真正仔细地去调查你感兴趣的项目。

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