限购、限售“双松绑”，又一个大城市出手了！

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文|刘晓博

本文为楼市参考团队原创

最近两天，又有一些大城市传出“楼市松绑”的消息。

其中青岛在限购、限售两个方面都出现了松动迹象，最值得关注。

为了抗疫稳经济，3月下旬以来青岛启动了“2020百日万店消费季”活动。按照官方的说法，活动围绕购物、餐饮、文化、旅游、住宿、住房销售、体育健身、青岛制造、汽车销售、农业消费等十大板块，商家有优惠、政府有补贴，力求恢复和提振消费市场活力。

“青岛不动产登记中心”主办的“青岛网上房地产”网站，公布了此次“网络房展活动规则”，其中的第四到第七条值得关注：

截屏的字有点小，担心大家看不清，下面是这个通知的全文：

按照青岛2018年4月18日出台的楼市政策，“居民家庭在一套住房中仅占部分份额的，按其拥有一套住房计算”。

而现在的规则是“对由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算”。这意味着，部分家庭获得了1套新的购房名额。

按照青岛2018年4月18日出台的楼市政策，新购商品住宅和二手住宅，须取得《不动产权证》满5年后方可上市交易。也就是说，青岛限售5年。

但此次活动规则的第五条，显然突破了5年限售，理由是鼓励改善型需求。如果你卖出1套（或以上），然后新购1套的，“取得《不动产权证书》满2年”就可以卖房子。这意味着限售期从5年缩短到了2年，前提是再买一套。

至于活动规则的第六条，则给人才购房降低了门槛。

第七条，大学生在读书期间迁出户口的，仍然可以在青岛买房子。这是一个很开脑洞的做法，估计很多城市会学习。现在一般在做法是，甲城市考出去的大学生，到乙城市就读，并临时迁入户口，乙城市一般允许他买房子。现在，青岛创造了“大学生虽然户口不在甲城市”，但是从我们这里出去的，所以也可以在甲城市买房。

于是，一个在校生就可以在两个城市买房子了！说起来，这是为了争夺人才，也可以解释得通。

那么问题来了：青岛突破了原来的限售政策，限购也略有放松。在被媒体关注之后，政策是否会夭折？

说实话，这个很难预测。但我个人觉得，青岛这样做无可厚非，是地方政府根据市场需要作出的合理调整。

首先，过去一年里山东全省楼市都比较平稳，青岛和济南都出现了下跌。从稳房价、稳地价、稳预期角度看，在疫情当前、消费萎靡的时候，对楼市火爆期出台政策作出调整，是合理的。

其次，青岛5年限售变成2年，是有条件的、跟改善需求挂钩的，有卖有买，市场整体维持平衡。本来，限售5年就属于非常规政策，在牛市里用来“冷静市场”用的。市场转冷之后，就应该改变。

至于青岛这次放松限购，也是围绕人才争夺进行，不是全面放松，也可以自圆其说。

说到底，楼市调控是为经济、民生服务的，调控政策不能“刻舟求剑”，而应该与时俱进。

2019年末青岛的住宅贷款是5691亿元，当年GDP为11741亿元，居民家庭的杠杆率为48.5%，在大城市里算是偏低的，有进一步“加杠杆”的空间。

全国居民家庭杠杆率最高的城市是杭州，2019年末住户贷款余额为16518亿元，GDP为15373亿元，杠杆率高达107%，是青岛两倍还多。

需要跟大家解释一下的是：有人用“住户贷款余额”除以“住户存款余额”计算楼市杠杆率，这是不规范的。国际通用的做法是，用住户贷款余额除以当年GDP，而且这个杠杆率是“家庭杠杆率”，不是“楼市杠杆率”。只不过由于中国处于特殊阶段，居民贷款主要是为了买房子，可以把这个数据视作“约等于”楼市杠杆率。

2019年是山东经济挤水分的一年，GDP缩水近万亿。在经过这一轮调整之后，青岛经济总量在全国城市里的排名略有下降（现为第15名），济南略有上升（第20名）。

从汇聚资金角度看，济南仍然领先青岛，但2019年增幅不如青岛。2019年济南汇聚的资金总量（金融机构本外币存款余额）为18646亿元，同比增长3.1%；青岛资金总量为17876亿元，同比增长10.8%。

熟悉我的分析体系的读者都知道，我更看重资金总量，认为这才是城市综合实力的真正反映。一是因为这个数据没有纳入政绩考核，二是这个数据不经过统计局的手而是央行统计，三是因为资金总量是经济、社会运行的结果，也是下一步发展的基础。所以，这是一个客观数据；而GDP是被高度污染的主观数据，参考意义有一点，不大。

在中国6个“双核省”——辽宁、山东、江苏、浙江、广东、福建里，5个在“资金总量”上出现了省会城市反超“另外一个核心城市”的局面。显示出“资金跟着权力走”的规律，以及省会城市天然的优势。

比如沈阳在很长时间里，经济不如大连，但最近几年资金总量反超大连。济南GDP仍然不如青岛，南京不如苏州，但资金总量济南、南京反超。杭州则是GDP和资金总量全面压倒宁波，资金总量甚至达到了宁波2倍。

在福建，福州GDP和资金总量也都超过了厦门。福州的GDP不如泉州，但资金总量也是超过泉州的。

看起来例外的只有广东：广州作为省会城市，GDP和资金总量都被深圳超越，在资金总量上，深圳几乎相当于“广州+武汉”。这其实也很好理解——虽然广州城市定位在很长时间里超过深圳（去年8月18日深圳才反超），但深圳获得的国家政策支持，一直是超过广州的。再加上深圳距离香港更近，而香港是大湾区重要的“市场权力来源”。所以，深圳超过广州仍然符合“资金跟着权力（政策）走”的规律。

最后谈谈山东楼市。

山东是经济高度均衡的省份，这是它最吃亏的地方。因为均衡，所以济南和青岛都不太突出。比如在北方片区，汇聚资金总量最多的北京拥资17.4万亿，几乎相当于9个济南或者10个青岛。其次是天津汇聚资金3.2万亿，然后是郑州2.336万亿，西安2.334万亿。西安正在跟郑州近身肉搏“北方资金第三城”的地位。

就连衰落了的沈阳，2019年末的资金总量都达到1.887万亿，仍然压着济南、青岛。

所以北京、天津、郑州和西安（北方汇聚资金最多的四个城市）成为国家中心城市，而济南和青岛没有。国家很多时候想给政策，但看来看去，山东没有能“拿得出手”的城市，也就作罢了。

青岛近年来提出“南深圳、北青岛”、“学深圳”等口号。但从汇聚资金角度看深圳是青岛的4.86倍，这种巨大的差距想拉近非常难。

但话说来回，山东有近亿常住人口，支撑2个中心城市没有问题。所以中长期看，济南和青岛的不动产是有价值的。

目前济南正力图成为跨越黄河两岸的超级城市，青岛则想把胶州湾变成城市内湖，都展示了雄心勃勃的一面，这是值得称赞的。要成功，就必须要足够的增量人口，有足够的产业为支撑。

过去一年，济南和青岛楼市都经历了调整，今年在货币宽松的支撑下，回暖是大概率事件。从长线看，济南和青岛都可以看好，在山东投资不动产只能选择在这两个城市。

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