青岛百日促消费之后，各区域房价有何影响？

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昨天，青岛房产发布，要进行百日促消费活动，其中对于房地产的限购和限售有了新提法，那么新举措执行之后，青岛各区域房价会有怎样不同的表现？

其中第5条和第6条备受关注。

首先说一下新政，其中第5条的意思是可卖一买一，何意？比如你有6套房，如果在过去，家庭限购两套的情况下，你需要卖5套才能再买，进行换房，非常麻烦，现在不需要了，你只要卖一套就可以再买，整体上没有增加和减少整个市场的库存，但是对于优质商品房整体上是利好举措。而第6条，就给外地人买房提供了方便，不必再受社保和户籍限制，只是有工作就行，这就有很大操作空间了。那么这项举措对各区域房价影响几何？

市南，我之前反复说过很多次了，集中了全市最好的教育和医疗资源，而且市南不仅仅是青岛的市南而是全山东省的市南，市南的资源对于全山东的土豪虹吸作用是很强的，这也是为什么市南的房价比苏州核心区的房价要高，因为苏州要被上海虹吸，大家可以翻翻之前的文章。市南走向豪宅化是必然的，而市南在售的新盘只有二轻新村的某竹。此次新政，对于外地土豪而言，无疑又开了方便之门，豪宅的价格不会轻易变化，而去化速度会略有提升。

市南走向豪宅化以后，普通刚需已经无法进场。

崂山区，沿海区域豪宅化，和市南的逻辑是一样的，比如银丰和海信。其它区域和市北逻辑是一样的，比如青铁华润城，中联依山伴城。

市北区，今年的供给量很大，甚至比城阳供给量都大。但是同时市北的地理位置决定了，买不起市南和崂山的，只能选择市北。同时市北也面临一个大问题，后序卖的地再没有容积率3.0以下的，即今后再没有纯低密度住宅，最多是高层中间夹杂几栋洋房，这样崂山区仅存的低密度住宅无疑成了珍品。而今后，高层中夹杂的那几栋洋房，尽管比不了纯低密度住宅，但是这几栋洋房依然是稀缺资源。而崂山区和市北区的洋房资源肯定是有涨无跌了，毕竟稀缺性摆在那。至于高层房源，尽管同质化严重，但是这一波也迎来利好。第一，卖一套市南和崂山的房子，再从市南和崂山买新房是一件很困难的事，因此市北会成为市南和崂山改善需求的新选择。第二，城阳房价的上涨必然给市北进行托底。这一点还会在后面进行解释。

市北房子的库存套数实际比城阳都高。

李沧区，新盘供给依然不足，绿城开盘，即使涨价，还得摇号，还得售罄，就凭绿城2.0的容积率，就是春江天境4.0容积率所望尘莫及的。而广润熙悦开盘大卖也是必然，那是一个纯低密度洋房社区。而李沧区整体房价以稳为主，信联天地，春江天境这些盘的去化会也会略微加快。

信联天地，户户送大平台，第四代住宅先驱。

城阳区，共有产权打响了第一枪，而这次促消费活动，对于库存已经不多的城阳主城区更是添了一把火。19年底一直建议大家抄底白云山片区就在于此，房地产对于经济的拉动作用，决定了房地产必然会被再次依赖。那么城阳上涨的天花板在哪里？同类产品，城阳不可能价格超过李沧，李沧就是城阳的天花板。而城阳另一个天花板是哪？经常看我文章的会知道，是苏州高新区，因为城阳毕竟还是要靠刚需和流动人口拉动，而苏州高新区不论产业和工资都远远高于城阳。一旦再次发生18年那种城阳房价2万，苏州高新区万科遇见山联排别墅1.7万的情况，那么城阳还得下跌，当然现在万科遇见山联排别墅3.2万了。这就给了城阳很大的想象空间。

黄岛区，无疑是这次举措的最大受益区，对于绝大多数外地人而言，黄岛沿海一线有着媲美崂山的海景，但是价格相对没有崂山区那么夸张，如果你问黄岛哪个地方性价比高，适合买房？请咨询#西海岸风水师#，他会告诉你黄岛的最宜居住所。

灵山卫，环境优美，的确是宜居之所。

胶州本来就不限购，因此新政基本对于胶州没什么利好，反而是利空。外地人可以直接买市内四区和黄岛，城阳。对于胶州，你可以参考苏州张家港，张家港不论GDP，人口，产业，工资水平都远远高于胶州。但是张家港被苏州主城区已经虹吸的太严重，而张家港的楼盘可比胶州少太多了。胶州可是百盘大战，未来竞争必然更加激烈。即使胶州有小幅上涨，也是虚涨，购房者慢慢攒钱，观望就可以了。

即墨也不限购，但是逻辑却和胶州不完全一致，就是因为即墨靠城阳太近了，即墨宝龙到城阳万象汇只有10公里，城阳房价涨了，必然对即墨有带动作用，这个带动仅限于即墨南和即墨东。对于即墨南的金茂和即墨东的中海，大底肯定是到了。至于即墨西，定价本来就偏高，今年价格回归是必然的，最终即墨西，即墨东同类产品价格拉平是发展方向。至于蓝谷，算是曙光乍现吧，毕竟地铁直达市区，买不起市区和城阳的，蓝谷也会成为不错的选择。

城阳和即墨两个城区距离很近。

整体上来说，青岛这波操作还是很给力的，如果不是一日游，而是百日游的话，那就算突围成功了，而且很巧妙。只要有第一个百日，第二个百日也就无妨了。

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