住在哪里不寂寞？即墨豪宅十年突破之战

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先有即墨，后有青岛。1898年之前，青岛只是个小渔村，属于即墨县仁化乡。 德国人来了之后，历史逆转，青岛变成都市，即墨还依然是个县城。

100多年以后，一个连这段基本历史都不知道的回族辍学小子，写了个骂街的歌《老巴子》，一口土话中充满了对即墨人到青岛的歧视，真是数典忘祖的典型，不过人家既然是少数民族，跟这个城市的历史牵扯太浅，倒也正常。

01、 即墨西部楼盘演化史

即墨毕竟有自己的历史底蕴，而且作为一个商业发达著称的城市，民企私营经济极为繁荣，造就了一批富人甚至企业家。

因为即墨这个商业城市的大小市场基本都在西部，所以他们的活动范围也是西城。再加上最好的小学和初中、高中在陆续也向西部集中，导致学区房特征日益明显，于是城西楼市的价格成为即墨楼市之冠。十几年来，一直如此。

即墨西部住宅的崛起，始于文化路板块，这在2003年前后，是为城西第一波楼市竞争大战，当时参赛选手，先有名门世家、江南花园等，后有瑞纳鳌园，即发阳光城等，围绕德馨小学，很快成了富人区，但彼时房屋质量不高，以多层为主，经过一番推动，区域房价从1000多到了3000多。

这一片开发完之后，很快发生外延，永和硕辉苑、润发家园、海信马山新城，北部的曼谷阳光等，在十年前开始向外延伸，这些盘前期一直熬住了2600元的价格好几年，到2009年价格爆发，翰林苑第一个很快过了5000元，后期再涨到七八千元，房源不多。

大约六七年前，正大佳源都市，高迪墨香郡，御园，壹品华庭等楼盘再次展开第三轮竞争，围绕着德馨小学和28中，7000的均价成为了即墨楼市的最高价，当时万科东郡只卖4800。经过2017年的再次大涨，到去年春天火热到顶，该区域一些房源甚至报价接近2万元，目前虽然有所回落，这些盘的二手房价都在15000左右。

第四轮再次向外围，2017年前后，是绿城代建的岘山花城，还有被保利突袭抢走的中间地块后来做的堂颂，基本上从10000元上下，到了14000左右，把区域房价顶了起来，但因为复星天贸城组团的住宅一直出不来，其他家也拿不到地，整个区域供应一直很少，所以也没啥竞争，这些房子陆陆续续也就卖完了。

真正惊人的是第五轮竞争开始的第一个盘蓝城玉兰公馆的定价。2018年1月17日，即墨文化路地块出让，总建面约13万㎡。诺信置业拿地，最终成交楼面地价约为4988元/㎡。蓝城代建并代为操盘，定名叫玉兰公馆。

到2019年推盘之时，正是市场供应空白，即墨城西富人们无处买房，玉兰公馆抓住机会，定价18600元，这个价格横扫即墨城，后来卖得也还不错，就涨到了大约2万元，而后竞争对手们就排队而来。

至此，尽管价格也上去了，尽管绿城和蓝城都来代建，但真正的品牌开发商在即墨做真正的豪宅，几乎没有。那么后来大批开发商的蜂拥而至，又会给即墨带来什么机会？

02、 即墨西部排队拿地史

2019年1月3日，即墨城西第一块地，就被禹洲拿下，定名朗廷府。禹洲根据市场的调研，把产品直接分为洋房和小高层产品，甚至洋房里再分出一部分大平层产品做了170平，定价17500，销售很不错。

3月29日，海尔联合宝龙拿下即墨西原复星16万平住宅地块，楼面地价4662，容积率也是1.6。项目定名为翡翠花园。

5月23日，招商地产拿下即墨西原复星27万平地块，楼面地价4660，容积率1.9。项目定名公园1872。

7月19日，海尔产城创在即墨西城核心区域拿地两宗总计17万平，住宅地块3563，容积率3.2，后来定名东方学府。

12月16日，龙湖地产拿下西城核心区域鹤山路以南、石林一路以东6万平地块，住宅部分只有3.6万平，楼面地价3500，容积率2.9.

12月25日，中冶地产拿下即墨西原复星36万平地块，住宅部分楼面地价4188，容积率2。

2020年1月17日，中南地产拿下即墨西原复星32万平地块，住宅部分楼面地价4200左右，容积率1.8。

3月12日，荣盛地产拿下即墨西原复星18万平地块，楼面地价4095，容积率2。

4月1日，中梁地产拿下即墨西原复星21万平地块，楼面地价4076，容积率2。

原复星组团大地块还有两宗土地已经挂牌，估计在4月会有结果。

这些只是即墨城西的中心区域，外围的土地没有统计。看看上述卖地的节奏和规模，就知道即墨西后续市场之竞争态势，真的是非同一般的激烈。

在此局面下，如何突围而出？各家如何破局？这是北青岛楼市今年最大的吸引人的地方。

作为开发主体，对自己的盘，是做加法还是做减法？往上走还是拼速度走量？

每家都在判断，酝酿，筹划，但是大多数空间不大，毕竟盘子都不小，而且区域都在一起，很多都是一条街上的邻居，差异化很难做。

03、 龙湖天奕对即墨之意义

唯独有一家，与众不同，可谓特立独行，准备走一条新路。

这就是去年底在鹤山路拿地的龙湖，它其实是最轻松的。因为项目总共只有6万平，而且住宅只有36000平。地块所在的地段，位于即墨中轴的商业大道鹤山路，更接近市区中央，和其他开发商所在的复星组团明显拉开距离，可以单独成就自己。

龙湖经过研究，准备把集团系列产品中最高档次的天字系引入即墨，已经定名为天奕。

天奕系列，目前只有广州和沈阳有开发，广州的单价价11万，平均总价2000万左右。沈阳的主力总价七八百万，最贵的也过了千万。千万级别，中心城市的中心地段产品，这算是天奕在一二线城市的标签，基本上就是当地豪宅的代表作了，汇聚的都是富豪人群。

那么为什么全国第三座天奕会落地到即墨这个新区呢？因为即墨是江北义乌，是一个隐藏了众多隐形富豪的城市。鹤山路上的经商业主们，紧随时代潮流，在商海搏击，近几年搭上了互联网，可谓把生意做得风生水起，青岛主城的崂山前海一线，很多豪宅的主人都是他们。

然而，他们生活和工作范围所属的即墨，却只有豪车遍地开，不见有豪宅。以至于一个蓝城代建的项目都卖到了2万元，超过城阳价格，还卖得不错。

一直想打造地标的龙湖，决心把天弈这个小规模项目做出钻石盘的味道，重新定义即墨的居住品质，下决心打造这188套的180到190平的大平层产品标杆，就近为即墨顶层商业人士就地解决居住品质的升级难题。

据说这188套都是全尺寸四房产品，边户设计270度三面采光，中间户四朝南，面宽近18米，进深不足10米，是真正意义的大面宽、短进深的高舒适度产品。

这是一个即墨富商阶层十年来一直盼望的答案，也是众多开发商想达到的目标。

04、 即墨需要自己的豪宅

十年前，开盘时只有3300元的万科四季花城曾经拿出108套小高层精装房源，突破8000元大关，成为当年即墨房价高峰。当时的结论是，即墨市场空间很大，但是不敢大规模尝试，见好就收。

三年后，绿城当年在胶州自己的喜来登大酒店旁边做了一栋大平层，就是紫薇公馆，一共200套，周边房价只有几千的情况下，定价20000，结果开始卖不动，后来市场反转，被抢光。如今二手房25000左右，依然是胶州之冠。

又过了五年，蓝城又做了20000的尝试，如今有点作茧自缚的感觉。毕竟只是个代建，产品力单薄了，而且盘子比较大，最重要的是竞争对手多，所以销售陷入停滞。

此后众多开发商虽然陆续到来，但大都准备卖毛坯了，轻骑突围。谁还敢做加法，加成本，做产品，做精装，种种机缘之下，也只有龙湖天奕了。

胶州已经有了紫薇公馆作为豪宅代表，比胶州更富和划区最早的即墨，也应该有自己的豪宅代表，这就是全国第三座龙湖天奕落地即墨西城的意义。

在此仅仅透露一点，就是天奕是找了享誉全球 的HWCD设计机构来负责装修设计。HWCD是一家跨国际设计公司，在伦敦、上海以及巴塞罗那，汇集全世界近600名设计精英。设计服务专注精品酒店、豪宅定制以及高端住宅设计。

该公司在全球的设计经典案例无数，伦敦最贵公寓塔桥壹号，上海第一豪宅汤臣一品，澳洲雀巢总部大楼等，皆为HWCD的杰作。龙湖重金聘请他们的设计师前来，就是把即墨的豪宅水准真正提升上去。

天奕这188套显然比紫薇要轻松，因为总价还没那么高，而周边的企业主的消费能力显然要更高一些。唯一的悬念在于，龙湖会拿出什么样的产品来奉献给他们？

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