本期楼盘 | 旭辉银盛泰·锦悦都

推荐购房人群：胶东空港新区周边地缘客户和对升值潜力有一定需求的投资客户

楼盘属性：精装修、投资价值

主编点评：旭辉银盛泰·锦悦都这个项目，在空港新区规划了40万方建面的体量，2.0的容积率总体来说中规中矩，户型为106-130㎡，带1500元标准精装，所以万元左右的价格还是具有一定的性价比。尤其是最近一段时间，项目推出不少9000元/㎡的精装房源，更是再次刷新了项目的房价下限。

但项目的缺点也比较明显，最主要的就是目前的配套设施并不完善，比如公交系统、教育、商业配套等等，这些都需要长期的发展才能完善。锦悦都的购房群体基本都是80、90后，以城阳和青岛的客户偏多，大多在机场工作，可以看出项目定位也更倾向于该类客户。

（一）居住体验测评

1.景观（8分）：对于项目来说，内部的景观打造亮点不多，通过项目沙盘也可以看出，项目整体的绿化率并不算高，内部也没有规划更多的绿化设施。作为宣传高端且定位人群也更偏向于投资的项目而言，这样的设计显然是有些说不过去的。

项目效果图

2. 建筑（8分）：通过沙盘和效果图我们可以看出，项目外立面采用的是棕灰配色，整体色调偏暖。目前来看项目一期进度不错，主体施工已经基本完成，预计交房时间为2020年年底，从施工进度和交房时间上来说在整个片区内领先。

项目沙盘图

项目施工现场

3. 户型（8分）：户型方面，项目户型分为106㎡、118㎡和130㎡，其中106㎡户型已基本售罄，118㎡户型的整体布局与106㎡基本一致，均为三室两厅，三开间朝南的设计，主要区别在于118㎡是主卧套卫的设计，130㎡则为5米宽厅的元宝户型，从整体设计上来说表现不错。

项目118㎡户型

118㎡作为项目的主力户型之一，整体看户型较为方正，动静分区，全明户型，布局合理。主卧无论是套卫、衣帽间、飘窗的设计对于居住舒适性的提升都非常明显，是一个比较经典的套三户型。

项目130㎡户型

130㎡的户型为三室两厅两卫，最大的亮点在于面宽近五米的客厅，其次南向两间卧室的面积也较大。但入户玄关紧靠西卧，且北卧夹在两个洗手间中间，户型的动线设计并不合理。

但对于想改造成四居室的业主来说，130㎡完全可以满足这种需求。

4. 装修（9分）：项目为全精装交付，装修标准1500元/㎡，但精装修的房子装修风格比较单一，不能按照自己的意向来装修自己喜欢的风格，只能靠软装来体现在自己的风格。

精装修材料选用方面，项目宣称采用了CIFI5归家星级安防系统和全屋自由收纳系统，含三合一密码锁、衣帽间、组合柜、卫浴、水槽、厨房立柜、灶具等，总体来说与装修标准较为相近。

项目样板间

（二）生活配套信息

1.交通（7分）：项目位于胶州市兰州东路，属胶东国际机场和少海交汇地带，向北直达4F胶东国际机场，驾车约为30分钟。沿204国道、正阳路直达城阳市中心，这也是项目城阳客户居多的原因之一。

项目区位图

项目自驾出行主要依赖兰州东路，前往胶州市区驾车约10-15分钟。在远程交通上，未来有8号线直达青岛，地铁口距离项目约3.5KM，到五四广场约50分钟，这个时间到青岛还是比较可观的。总的来说，目前的交通配套还不完善，但未来在胶东机场跟8号线地铁的辐射带动作用下该项目的交通出行肯定会越来越便利。

2.商业（7分）：商业方面项目无底商规划，而且目前商业配套也不成熟，甚至可以说是胶州基础设施建设不完善的地方之一。但好在未来在机场南规划了一个投资约380亿的北方消费中心，能够为周边带来一定程度的提升。

项目目前想要前往大型商业还是需要前往宝龙或是大润发等几个传统的商圈，从距离上来说多在15-20分钟之间，从距离上来说没有什么太大优势。

3.教育（8分）：教育方面项目南侧后期将建设九年一贯制教育学校，但目前并未动工，所以短期内的教育资源只有其欣小学、胶州四中、胶州十二中，距离上还算比较近，车程控制在10分钟左右。但从教育资源上，相对于胶州一中、实验中学这些比较优质的学校来说，教学质量、师资力量比较一般。后期九年一贯制学校建成，一定程度上会完善该区域的教育基础设施建设，满足居民对孩子的教育需求。

4.医疗（8分）：距离项目最近的胶东医院车程约10分钟，距离东方医院约15分钟，从路程上来说并不算远。但目前胶州内知名的大型医院凤毛麟角，这也是胶州未来规划需要作出的改变之一，不断完善胶州居民的医疗生活保障。

（三）保值属性

1.品牌（8分）：项目的开发商是旭辉银盛泰集团，旭辉集团是中国房地产500强榜单第14名，而银盛泰集团被评为“青岛百强企业”，银盛泰此前在青岛已经开发了大大小小几十个项目，但不少项目在质量安全和基础设施建设上都或多或少出现过一些问题，这一点不容忽视。

锦悦都作为旭银联手后第一个进军胶州的项目，对项目的重视程度应该比较走心，但最终的结果如何，还需要时间来验证。

2.物业（8分）：项目物业是银盛泰自家物业，在2019年中国物业百强排名中位列第14名，但是从服务水平和口碑来说中规中矩，2.3的物业费也不算太贵，综合来看基本是物有所值。

3.政策（10分）：项目所位于的兰州东路作为距离空港新区的核心居住区，目前虽然配套并不成熟，但在规划上已经逐渐加大空港新区板块的建设。未来在政策扶持、基础设施建设不断完善下该项目及周围环境也会有从量到质的转变，但是这些都需要时间的验证。总体来说，未来该区域的发展还是值得期待的。

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