青岛西海岸如何买房（中）区域及板块分析

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接上篇，这一篇是对西海岸区域发展定位和逻辑做一些解析，主要从四个部分做一下解析，土地规划控制、区域功能定位、板块发展变迁和区域定位分层。

本篇希望让想要在西海岸置业的小伙伴对西海岸区域发展状况及板块定位有一个更清晰的认识。

一、西海岸新区区域分析

以上是西海岸最新的土地规划控制，去分析一个区域的未来时，我们习惯先研究这个区域的控规。一旦规划控制确定，我们就能清晰的了解，这个片区未来政府规划会建成什么样，即便它现在仍然是一片玉米地。

西海岸新区面积2096平方公里，看着很大，但一半是山地，无法利用，剩下的还有农田生态保护区，真正适合商业工业住宅开发的土地约有三分之一。

从控规上看，西海岸总体可以分为黄岛和胶南两个组团，黄岛的土地开发基本上到了中后期，后期开发会集中在北部，北部片区主要是工业产业区，包括辛安片区、保税区、中德产业园，还有刚刚出来的桥头堡商务区，多以产业用地为主，就是图上的棕色地块。

后续西海岸的新房供应，从控规上来看，主要集中在胶南组团，土地规控的黄色区域是住宅，红色的是商业，胶南组团住宅规划大约是黄岛组团的两倍。所以未来西海岸的主要新房供应，就出在胶南组团这里。

从土地开发的角度来讲，胶南组团将会是西海岸新区重点开发区域。

黄岛组团靠主城区更近，依赖于早期刚需外溢，开发早，剩余住宅土地已经不多，西海岸新区开发建设重点不断西移。我们看到了新区政府、海洋活力区、城市阳台、大学城、西站等大项目不断落地胶南组团。

这也符合我们之前说的城市板块轮动，城市的建设是一个板块一个板块的进行，哪里有地，哪里就会获得重点开发，因为土地是承载大项目的一个最基本条件，一个板块地都没有，那开发热度自然就下来了，巧妇难为无米之炊。所以未来的西海岸的开发重点将会是胶南组团。

二、西海岸区域板块定位

西海岸发展规划中的功能板块简图，我们主要看一下西海岸各片区发展定位。

图中1是新区中心区，定位主要为居住和商业，主要涵盖了胶南主城区、黄岛安子片区、唐岛湾、保税区、薛家岛。

图中2是国际经济合作区，定位上主要为工业和产业，主要涵盖了辛安、中德产业园等，此区域有海尔海信澳柯玛五菱及一些外企制造企业，属于制造业或者污染比较小的高新技术产业。

图中3是保税功能拓展区，包括了前湾港区和董家口港区，主要是港口经济，物流、化工，炼油等工业。

图中4是旅游度假区，主要包括凤凰岛、金沙滩、唐岛湾、大小珠山，定位为旅游度假区域。

图中5是董家口经济区，主要是港口服务区，为散货，大宗物资及配套港口加工类产业。

图中6是古镇口保障区，这里主要是军民融合区，北海舰队所在地。

图中7生态农业发展储备区，这个占面积最大，也就是西海岸养猪养羊种草种粮的区域，处于待开发状态。

我们简单一分析就能知道，西海岸真正适合房产开发且适合居住投资的区域，可能只有1、4两个功能区加功能区2的一部分，除掉小珠山山脉，适宜置业投资区域面积约200平方公里，和青岛主城四区的建成面积差不多。

这200平方公里区域内，仍然有相当大的一部分，从投资角度讲，是不值得买的。我们一直强调看好一个片区和这个片区值不值得买是两个概念，因为值不值的买不光是要看好这个区域，还要求你买完之后，未来要有增长性。人家涨完了，你再去买，这对投资置业来讲就是失败的。

三、西海岸板块发展变迁

西海岸开发1.0 老黄岛、前湾港、唐岛湾、薛家岛、安子及金沙滩片区

西海岸开发2.0 积米崖、灵山卫、长江路及保税区

西海岸开发3.0 城市阳台、风河口活力区、胶南主城、辛安；

至于古镇口、大学城、中德产业园、桥头堡等区域将会是着眼于更长久的未来。

随着2014国家级新区成立，西海岸发展重心不断西移，商圈也发生了重大变迁。

四、区域定位分层

对于西海岸的楼市价格定位更多是以离海远近的距离作为划分，而不是像平原城市，以某个中心画圈来定位。

总体而言，我们将西海岸居住区域划分为三层，分为前海富人区、中产置业区和刚需置业区，价格基本呈现逐次递减的规律。可以根据自己的预算及具体情况做一下规划，在预算允许的情况下，尽量选择离前海海边更近的区域。

以上是我们西海岸如何买房中篇的全部内容，希望可以让你更清晰的认识西海岸，如果这篇文章对您有帮助，烦请您点个赞并转发，您的鼓励是作者继续创作的加油站。

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