青岛新房市场回温明显 楼市展露复苏迹象

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2019年年末，青岛楼市成交出现小翘尾的现象，量价齐升，12月青岛新建商品房成交更是打破年度成交记录，成为去年新房成交最火月份。2019年冬，青岛楼市“不太冷”，这让不少业内人士对春节返乡置业、年后金三银四等楼市黄金节点充满期待。而2020年年初，青岛楼市还未迎来小阳春，却等来了疫情黑天鹅。

突如其来的疫情，给楼市按下了"暂停键"，全国实体售楼处普遍关停，青岛新房、二手房成交都跌入“低谷”。据锐理数据，2月份青岛全市商品房成交量共计1792套，环比下跌71.69%，同比下跌56.78%。在这种艰难的境况之下，各大房企积极展开自救行动抢占流量先机，采取包括线上渠道售房、网络直播、1对1互动、VR看房等手段抗击疫情影响。除此之外，我们注意到，央行连续降息释放利好、2月超60城楼市政策微调维稳楼市，这些房地产宏观政策的出台也助力了市场稳定、缓步回暖。

时间流转不停，2020年的春天已经到来，各行各业陆续有序复工，各个项目售楼处也开始开门接客，青岛楼市逐步走出冰封期。这个春天，青岛楼市还能如往年一般迎来春暖花开吗？2020年还是买房的好时机吗？

市场现状：

9成售楼处已开放新房成交量迅速攀升

2月27日，青岛市住房和城乡建设局发布关于房地产开发企业复产复工商品房销售有序开展的通知，支持房地产开发企业在落实疫情防控方案后，有序有度恢复商品房正常销售。截至目前，青岛在售楼盘超过九成有限/完全开放。

售楼处恢复营业，人们积压了一个多月的购房需求陆续得到释放。从3月初至今，乐居收集青岛多个售楼处的到访情况后发现，看房选房客流在慢慢恢复如常，甚至有些项目开始出现排队看房的现象。据部分置业顾问反映，自售楼处正常开放后，前来看房的人不在少数，其中多数是年前就有买房计划或在网上售楼处觅得意向房源的人，总体上项目的销售情况还是非常可观的。

相比于售楼处的客流，成交数据上的增长则更为真实、客观。

近10周全市商品住宅成交量周度走势

据锐理数据统计，3月第一周，青岛新建商品住宅成交1056套，环比前一周上涨33.17%；成交面积12.88万㎡，环比上涨31.29%；3月第二周，青岛新建商品住宅成交1536套，环比上涨45.45%；成交面积18.38万㎡，环比上涨42.7%。近两周以来，青岛新建商品住宅成交回温明显。

由近10周青岛商品住宅成交量周度走势图中可以看出，由于疫情影响，1月底及2月上旬不少线下售楼处关闭，全市成交量仅两位数，步入中下旬，不少项目售楼处陆续复工或推出线上优惠购房，拉动了意向客户购房热情，成交量回升明显，第9周（3月2日-3月8日）商品住宅成交破“千”。总体来看，青岛新房市场成交量呈稳步上升趋势。

“面包”的销售口逐渐放宽之后，供给“面粉”的土地市场也呈现良好势头。2月底，青岛市自然资源和规划局发布了青岛市3月份拟网上招拍的90宗地块。90宗地合计约3241.93亩，总建面479.2万平方米，分别位于市北、西海岸、胶州、即墨、高新区、平度和莱西，其中商住地（含产权人才用地）40宗，占地面积1484.3亩，总建面299.25平方米；工业用地40宗；其余为教育、经适房和物流仓储用地。

3月份青岛出让土地宗数区域分布表

优惠调查：

售楼处促销花样百出线上优惠仍有市场

虽然这一场突如其来的疫情阻挡了购房者实地看房的道路，但多家房企在线下售楼处关闭之时就已迅速采取行动，或开启线上售楼处，或推出直播看房：据乐居不完全统计，青岛上线了210多个线上售楼处，覆盖楼盘400余个，超10万+人次的网友在线看房；而直播就更不用说，各大品牌房企的颜值担当纷纷使出浑身解数展示项目优势，截至目前，青岛共有100余热盘参与乐居直播，在线观看人次更是高达300多万。

同时，为拉动销售回款“进度条”，扭转疫情给整体业绩施加的巨大压力，开发商也推出了不少花式促销活动，部分楼盘的优惠力度颇为可观。例如，青岛蓝光·雍锦半岛项目推出了诚意金5000元抵20000元的购房优惠活动；金科多个项目推出交3000元抵20000元的优惠活动；线上置业和达君玥可享1%优惠还有家电大礼包相送等。

大多数项目由于刚刚复工，目前案场接待人数有限，加之疫情尚未完全消退，部分购房者对前往人流密集场所仍有所抵触，售楼处客流恢复如常仍待时日。在此背景下，兴起于春节期间的线上购房凭借其看房安全、房源众多和折扣较大等优势，依然拥有较高的关注度。尤其是乐居携百强房企于2月16日启动的“好房线上购”网上认购活动，参与项目优质、优惠丰厚，认购情况十分可观。蓝光于乐居推出“好房线上购”优惠活动，淄博/青岛蓝光·雍锦半岛项目首日上线，认购量便破“两百”，上线三日，两项目累计预订房源共305套。

目前，还有不少优质项目陆续上线“好房线上购”，如和达智慧生态城、鲁商·中央公馆等。可以预见，在接下来的几周时间里，线上购房将与实体售楼处形成“双管齐下”之势，共同为楼市复苏提供助力。

楼市展望：

全年房价或稳中微涨购房者应抓住疫情后“窗口期”

疫情影响下，房价趋势颇受购房者关注。在某机构针对全国购房者开展的一项调查中，62.7%的受访购房者认为疫情对近期的房价有一定影响，认为国家会因此调整楼市调控政策的人群占比为34.4%。而房地产企业的从业人员也表达了类似看法，38.5%的从业人员表示2020年上半年项目价格将有不同程度的下跌，也有39.5%的人员认为项目价格将保持不变。

而在青岛，乐居在售楼处实地走访中发现，虽看房客流正慢慢恢复，但市场观望气氛仍较为浓厚，购房者目前对于市场的信心尚未完全恢复，不少人认为随着疫情的消退，在贷款利率、购房政策等方面都有一定的松动空间。青岛地产资深评论专家龙江表示：“未来，如果政府不在政策、金融和减免税赋等方面给予地产业扶持的话，行业将面临着非常大的压力和严峻的市场考验。特别是像房地产这样的受政策影响非常大的行业，又关系到千家万户民生的问题，如果没有公开、公正、公平的竞争和生存环境，今年的楼市将会异常惨烈。”

2月以来，虽然有约60个城市发布了稳楼市政策，局部出现放松趋势，青岛也出台了一些引才政策，如放宽落户限制等，但调控“减压”的预期基本不会出现。“2020年，房地产市场稳定发展的目标不会改变。未来针对房地产行业的金融侧监管可能会进一步微调，但四限类政策很难在短期内出现全面放松。”业内专家表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此持相同看法。在他看来，北上广深这些一线城市，以及楼市基本面平稳的强二线城市，其作为楼市调控“风向标”的定位短期内不会改变，楼市调控政策保持不变的可能性更大。

从2020年全年来看，年初房地产市场活力虽有较大程度受损，但购房需求不会因此而削减，疫情的直接影响主要是导致需求延后，一旦疫情平息，需求会重新回到市场上来。预计二季度受挤压的需求会逐步释放，带动市场回升。全年楼市成交预计并不会失速，成交量也不会显著退坡，行业大概率将呈现出“先抑后扬”、总量回落之势；全年房价预计也不会出现大起大落，总体或将呈现稳中有涨的趋势。

至于今年是否应该买房，专家普遍表示，疫情过后，开发商为抢业绩促回款，往往会推出力度较大的优惠、折扣，有购房意愿的群体不妨早做打算，在疫情过后的短暂窗口期果断出手。

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