实际交付房屋与样板房差距太大，闹心

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来自青岛网友投诉问题：中铁青岛世界博览城涉嫌广告欺诈

原先在样板间看到的宽敞明亮的小“禅室”交付时变成无窗的小黑屋，而平层公寓有100余户业主家客厅的大飘窗变成一道仅有40厘米宽的空隙。我们买到的房子与开发商的广告、沙盘、样板间都有不小的出入,但开发商均以“要约邀请”为由进行解释。

北京市盈科（青岛）律师事务所房地产与建设工程法律事务部出庭律师赵虹分析：

样板房实际上是开发商宣传资料的一种，其效力也应当在具体情境下进行分析。

在实务中，有以下情形的会被认为开发商已经对样板房与交付的房屋的不具有一致性进行了说明，从而否认样板房在合同上的效力：

1.商品房买卖合同中就房屋的结构、布局、质量、装修等因素专门作了约定。商品房买卖合同是开发商与购房者意思的最直接体现，也是双方享有权利承担义务的最根本的依据。当商品房买卖合同对房屋的属性有明确约定时，任何人都应当尊重这种约定，当事人也应当遵循这种约定行使权利，购房者当然也就不能在合同之外另行要求开发商承担过分的责任。

2.商品房买卖合同中有类似“出卖人展示的样板房仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置的参考，非出卖人房屋交付的标准”的表述。双方如果在合同约定中明确排除了适用样板房的标准，那么购房者同样不能要求开发商交付的房屋与样板房一致。

3.开发商以其他方式说明交付房屋与样板房不具有一致性。如在宣传页、小册子中标注“样板房仅用于参考，不代表实际交付房屋的标准”，在这种情况下，开发商已经对交付房屋是否与样板房保持一致进行了说明，也不能要求开发商交付的房屋与样板房保持一致。

一致性的认定：根据《商品房销售管理办法》第31条的规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

一致性的把握应当结合房屋的使用目的、双方的约定等因素进行考虑。比如房屋的结构和布局，对购房者订立合同的影响很大，购房者购买房屋也是为了能够享受这种结构和布局带来的便利，因此当房屋的结构和布局与样板房一致时，就应当认为二者具有一致性，否则则不具有一致性。又比如双方约定交付的房屋是毛坯房，那么就不可能要求开发商交付的房屋与精装过的样板房完全一致，但是所交付的毛坯房应当具备一致性的潜质，也就是交付的毛坯房应当具备在装饰装修之后与样板房完全一致的可能性。

关于一致性的认定，在实务中较为复杂，具体的认定标准需要根据实际情况灵活掌握，以说服裁判者。

当样板房有合同上的效力时，购房者如何主张权利？

1.固定证据

打官司就是打证据。鉴于很多开发商在交房前就会拆除样板房，导致购房者后期举证困难，而购房者即使在参观样板房时以录像和拍照等形式将样板房所展示的形象固定下来，因其形成的方式和时间容易存在不确定性，后期可能不会被开发商认可。

2.主张对方的违约责任

购房者可根据自己的需求和开发商具体违约的类型，要求开发商承担修复、支付违约金、减少价款、赔偿损失等责任直至解除合同。

购房合同一般不会约定细化的装修标准，说明样板间的情况，购房者通常不易举证提供开发商或其委托的装修公司在装修施工中所用施工材料品质、施工工艺不合格的相应证据，法院一般较难支持。后期维权难度较大，建议购房者不要寄希望于亡羊补牢，建议购房者在购房前咨询律师，对该等风险有所预计，理性购房。购房某种程度上是消费也是投资。

希望以上内容能对购房者在置业过程中遇到的相关问题给予帮助。如您有更多置业问题，可搜索“房产投诉”小程序（即乐居黑猫投诉平台），反馈投诉维权信息，我们也将在后期针对您的问题，联系乐居黑猫专业律师团队或相应开发商及有关政府部门给予您最及时的解决方法。

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文章来源:乐居买房

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