在一部部“蒙太奇”的抢房大戏背后，青岛房价见底了吗？

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最近一段时间，我们真是被青岛楼市的“朋友圈繁荣”震惊到了。

先定下一个“对不起，青岛房价不会再降”的调子，然后再把普通的新闻全部解读为楼市的“重磅利好”，最后即时直播“青岛每10分钟就能卖1套房”的盛景。

有理有据，环环相扣。

这些文章，让我想起起了去年肖央主演的那部《误杀》。这部高分电影中，文盲父亲用了看电影时学到的蒙太奇时空拼接手法，将一场误杀掩盖得天衣无缝。

回到青岛楼市，在这些“蒙太奇”的楼市文章底下，真实情况是怎样的？

PART 1

在所有的利好之中，我们首先要解析的是数据。不管是股市还是楼市，只有量价齐升才算是市场回暖。

“10分钟成交一套房”，这个论点被抛出来之后，立即引爆了朋友圈。刚开始看到这则新闻时，包括我在内的许多人，都没有计算这个数据的总量，直观上认为不可能。实际上，我们仔细计算一下，这个数据并不夸张。如果以3月7日的成交数据来看，这个数字还说少了，成交量差不多是6分钟成交一套房子。

问题是，如果以周成交数据来判断，青岛楼市目前的成交量是个什么水准？上周青岛住宅成交978套，这个新房成交量，仅仅相当于去年西海岸一个区的成交量。与2019年3月首周1889套的量相比，几乎是腰斩。

开发商线上线下火力全开，主城辅城供应量充足，刚需被压抑了那么久，开闸首周的是这样一份成绩单，你认为楼市火爆吗？

PART 2

营销中心和朋友圈里的人气，是另一大炒作热点。

一个买房者跟我说，他对于某项目比较感兴趣，在一个地产交流群里，咨询群友们的意见，偶遇了一个“热心人”，把他拉入了一个团购群里。结果一进群就是扑面而来的抢房盛景，火爆的气氛不亚于2017年。最后这哥们实在忍不住了，说你们这一帮子人别演了行吗？我知道你们都演给我一个看的。结果他瞬时被踢出了群聊。

原本还挺看好这个项目的，但是这一出儿实在让人恶心，最后决定不买了。

好戏办了坏事。

当然，除了花钱请“演员”来演戏，我们不可否认有些营销中心确实有不少购房者到现场咨询，但是这并不代表这个楼盘要被疯抢。如果你不明白什么叫做集中带看，那么可以追追现在的热播剧《安家》。

?再次重复我以前说过的一句话：别管那一幕幕火爆抢房的场景是精心设计的攻心戏还是真实的购房场景，因为别人买不买，都不是你买不买的理由。现在这个市场中，你对房子有任何一个无法通过调查解答的疑虑，都不要出手。

口红买错了，丢掉就是；房子买错了，你要用半生为自己的错误买单。

PART 3

老王，青岛的房价见底了吗？

这是读者们最关注的一个核心问题。

老王认为，任何房价问题时，都要结合区域特点和供需比来具体问题具体分析。就目前青岛的房价而言，胶州和城阳北经历了去年四季度的调整，绝大多数楼盘在成本线上苦苦支撑；青岛西客站片区因为供应量巨大，几大楼盘开盘便是成本底；城阳的上马片区楼盘集中入市的时间恰逢青岛楼市淡季，各大开发商也是底价推盘。

只要开发商的资金面还能勉强维持，只要渠道商时不时能拉来一些购房者，不论是区域公司还是集团总部，都不会轻易去突破这个价格底。

还有一些楼盘，前面卖得不错，现在手上只剩下几十套，存在着一个真正利好释放就清盘的可能。开发商也不会轻易去降价，而是去等那个机会。

在这个过程中，网络直播也好，雇佣房托到营销中心烘托气氛也好，发布涨价公告也罢，都是开发商促进销售的不同尝试，告诉总部自己没闲着，有个位数的购房者乱了节奏来买房，就是胜利。

与此同时，我们也要看到，新都心、灵山湾板块、城阳的核心城区的许多楼盘，销售价与成本价之间还有不少空间，而且因为总价高目前销售惨淡。如果市场一直这么低位震荡，这些楼盘会通过不同形式给出优惠。再就是资金吃紧的开发商，需要卖房保命时也只能忽略成本。

目前来看，青岛楼市中不顾一切疯狂出货的房企还不多，市场大体处在一个有成本底支撑的震荡期。

未来房价会往上走还是往下走？

政策面和宏观经济的影响是巨大的。一个片区如果有一个楼盘突破成本底，那么很可能就会如同一张多米诺骨牌，区域内大部分楼盘跟风一起跳水。

当然还有另一种可能。特殊原因影响了建筑企业施工进度，后续供应量跟不上。刚需旺盛的区域，可售房源迅速减少的同时，开发商的资金池达到了活命的底线。如果此时再有利好释放，那么房价上涨也是大概率事件。

所以，任何人都无法准确预测未来房价走势。对于刚需来说，如果目标区域楼盘不多，不要执着于抄底，在充分调查的基础上，一旦遇上自己各方面都觉得合适的好房子，就出手；对于投资客来说，要有全年市场评估的大局观，充分分析一个区域在全年中的供需比，如果是放出天量土地、却几乎没有刚需支撑的区域，即使在某一个时段内价格上涨也要沉住气，因为在后期楼盘供应量上来后，价格下行也是必然走势。

PART 4

刚需除了更加勤奋的探盘看房，丰富自己的购房知识外，我没有太多的建议。对于投资型购房者来说，我希望你在分析房产的投资属性时，能站在一个更高的角度，看到更远的未来。

不要在上合示范区看了四五个盘，从中找到了一个表面上性价比高的盘，就觉得自己找到了投资的“黄金屋”，你应该更多的看看城阳、高新区、西海岸的楼盘，从刚需和投资两个角度去判断楼盘价值增长；

不要太迷信一个区域的“惊天利好”，你要想想已经拥有类似利好配套的区域，房价是不是领涨全市；

不要觉得新区的规划蓝图会带来广阔“钱”景，要去看看其他一二线城市的发展，将青岛一些明星片区拿到全国去比较，特别是和杭州、苏州、无锡、珠海、天津等地比较，你就知道五年后、十年后会不会有人来给你接盘了。

置业的三个锦囊：

1、不要理会任何标题党的文章和促销套路，也不要执着于抄底，只要你下了功夫对一个片区进行了充分调查，那么就不要因为别人乱了自己的节奏；

2、青岛楼市位于有成本低支撑的低位震荡期，未来价格可能因为宏观政策、竞品楼盘的加推效率出现震荡，出不出手要根据区域全年供需比来判断；

3、投资买房要有大局观，跳出你关注的区域，跳出你心动的利好，甚至跳出这个城市，将你的目标项目进行多方面综合比较，最终得出自己的理性判断。

房产，是你人生中最重要的商品，任何时候你都必须通过自己的勤奋和努力去寻找最佳答案。

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