青岛高新区中西片区楼盘盘点

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接上篇，我们对高新区的中片区楼盘进行盘点，在盘点之前我们先看一下中片区土地规划控制，此板块住宅用地较少（黄色地块），住宅相对更加稀缺。主要为商业用地（红色地块）和产业用地（棕色地块），另外中片区的绿地景观规划较多，板块整体密度较低。

中片区的住宅用地已经全部出让完毕，整个板块已经没有可出让的纯住宅用地。

下面我们盘点一下中片区各楼盘的现况，中片区可以细分为三个小板块，智力岛板块、奥体板块和青岛中学板块。

智力岛板块：

主要有四个盘，均为尾盘状态，

中海红著纯洋房社区，19年销售完毕，均价15300左右，位置不错，总体定价比较高，总价在200万左右。

高实景苑，小盘，300多套房源，19年下半年开盘，均价13000左右，也基本售罄，剩下几套顶底的房源。

腾讯双创小镇，均价15000多，该小区定位改善，面积大，总价高，接受人群较少，总体去化慢一些，经过去年一年的去化，所剩房源洋房和高层总共也就一二百套，总体压力也不是很大，后期主要是公寓和商铺。

高实合院，小盘，在河东路和岙东路交汇处，19年的地王，楼面价在6400左右，总共300多套住宅，洋房和小高层，预计要2020年年中或下半年开盘。

奥体板块：

一共有五个盘，该区域虽然宣称为奥体板块，其实更多的是奥体的边缘板块，因为要过一个高架桥两三公里才能到全面健身中心。

海尔君玺：开盘较早，高层住宅已经销售完毕，剩余房源均为叠拼，总价在200万以上，这个盘有个劣势是在高架桥地下，无法直接上高架，且受高架影响较多。

卓越嘉悦：因为整个中片区均为改善型社区，均为大户型，卓越比较讨巧，推出89套三和113套三，单价不低，但是总价低，受到不少刚需客户的认可。最早一期开盘，小平方靠着火炬路主路的都开到了14500左右。2019年年底推出一些特价房源13500-14000。整体房源还剩300套左右，剩余也不是很多。上周还搞了一场逼定客户的涨价营销，对外报价14500左右。

世茂天樾：现在高层已经基本售罄，只剩下一些顶底楼层，此社区为改善社区，多为联排别墅，海上国风系列500-800万左右。后边的一排高层，开盘也开到15000左右，现在已经几无房源。此盘位置还是比较优越，东边距离地铁口较近，东边还规划了利群商场，预计这个地块今年也会有一定动作。

碧桂园翡翠城：火炬路以南，精装均价在15000左右，现在处于尾盘状态，剩余房源较少，均为大户型140、160，总价较高。对面是正在建设的58中分校，位置还是不错的。如果这个地块是融创开发，我可能会去买，这个价格是碧桂园开发，质量这块比较令我担心，而且价格也没有什么竞争力，缺乏购买的点。

鲁商蓝岸新城：现在开发到三期，这个盘，位置不错，但是我们一直不推荐，原因有两点，去看看已经交付的一期的物业管理，另外再关注一下最近的维权。

青岛中学板块：

这块片区共有三个盘招商海德公学，紫荆阁和海月湾三个盘

招商海德公学：现在在买三期，也是最后一期的叠拼，均价17500毛坯，185-120平，总价在300万以上。高层住宅去年已经卖完，所有住宅地块已经全部开发完毕。对比二手18000左右的价格，叠拼单价不高，但是总价过高，适合部分高端客户。这是离青岛中学最近的楼盘，但是周边商业配套及生活配套无法产生聚集，配套比较孤立。

紫荆阁：剩余均为叠拼产品，价格在220-300万，上叠部分单价低至15000多，比较好的下叠价格就要在20000左右。但是这个项目叠拼产品力其实有一些问题，现在的住宅普遍在3.0像4.0转变，紫荆阁产品感觉还处于2.0时代，风雨楼梯，人车不分流，140平叠拼除去公摊楼梯，内部整体比较局促，居住品质不如同面积平层。因为总价比较低，适合一些改善且有别墅梦想的人群。

海月湾：16年捂盘，三年才能开出来，位置不错，当初也是像卖高价。捂盘时间过久，失去最好出货时间。中间卖了一部分股份给绿地，但是似乎也没有起色，之前13500出货，销售并不太理想。对于质量，呵呵，多去工地转转就知道了。

以上是对于高新区核心区楼盘做的盘点，整个高新区多数楼盘处于尾盘状态，后期供应量不大，整个高新区因为长期限价，价格比较实，后期拍地价格也不断在抬升，现在入手还是比较安全的状态。

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