您现在的位置是：楼市动态

地产评论｜张百忍：胶州湾120年合围史与地产大鳄之选择

2020-03-10 12:13楼市动态

简介" 01、120年后，胶州湾实现合围 1869年前后，一个叫李希霍芬的德国年轻博士七次来到中国考察，其中在这一年，他花了半年时间走遍山东数州，尤其是围绕着海边做了详细考察，最终发现胶州湾这个地方最适合做华北地理的出海口。回德国后，这个著名的地理和地质...

01、120年后，胶州湾实现合围

1869年前后，一个叫李希霍芬的德国年轻博士七次来到中国考察，其中在这一年，他花了半年时间走遍山东数州，尤其是围绕着海边做了详细考察，最终发现胶州湾这个地方最适合做华北地理的出海口。

回德国后，这个著名的地理和地质学家将这些知识写到有关专著中去。1877年，李希霍芬专门提交了报告《山东地理环境和矿产资源》，特别提到了胶州湾，给正在崛起、急于扩张的德国的军政高层人士留下了深刻印象，促成了他们以后的行动。

1897年底，鲁西南巨野事件爆发，德国远东舰队进入中国，趁机拿下胶州湾。第二年，清政府与德国签订《胶澳租借条约》，将胶州湾沿岸租借99年，成为其殖民地。德国人开始规划这个叫青岛的城市，当然轮廓就是沿着胶州湾的环湾布局。

当然，因为德国的资源和人口有限，所以只能沿着东岸向北布局，其中最典型的就是修筑了胶济铁路，从市南，市北，四方，沧口，沿着胶州湾一路拓展，构成了近百年的青岛格局。后来一战爆发，德国梦碎，日本人来，直到被民国收回，再后来人民政权接受这个城市，都是沿内湾布局。

直到1992年青岛市政府东迁，才算打破这一格局，向东发展到了崂山区。

进入新世纪，青岛城市布局就有点遍地开花了，尤其是滨海大道的组团发展，可以说完全不一样了。而2007年之后，“环湾保护，拥湾发展”的思路又一次回归。但2010年代的蓝谷等规划，又反复了一次。

随之而来的大桥和隧道的开通，让胶州湾再次成为重心，原本被胶州湾分割的距离明显变小，而红岛经济区补充了北岸的布局。西海岸新区也与市区连为一体。当然，之后成立新区的发展方向是沿着灵山湾向西拓展，向北也是个方向，但力度没有那么大。

最终到了2019年，在1898年“青岛”这个名词诞生两个甲子之后，随着上合示范区和青岛自贸区再胶州湾西岸边的尘埃落定，胶州湾沿岸的所有规划终于布局完成，填补完毕。

而此时，大桥降费、地铁六号线开工、第二隧道要动工的消息也传来，可谓大动作好消息不断。

于是在兜兜转转120年后，环湾合围完成，胶州湾终于如同东京湾那样，真正成为青岛大城市布局的内湾。

而2019年8月，52平方公里的青岛自贸区在西海岸新区的北部揭牌，预示着西海岸新区的发展方向再次北移。

上合和自贸区两大国家级新区的落地，预示着未来几年，青岛的发展重心已经放在了胶州湾西岸。尤其是自贸区对于西海岸新区的未来发展更为关键。

02、自贸区推动新区发展重心北移

山东自贸试验区青岛片区实施范围43.3%，全部位于国家新区青岛西海岸新区范围内，其中包括青岛前湾保税港区、西海岸综合保税区、青岛经济技术开发区、国际经济合作区（中德生态园）四个功能区，是山东自贸试验区三个片区中面积最大的。

在山东自贸试验区总体方案106条，占比近95%，也是试点任务最为集中的。青岛片区重点发展现代海洋、国际贸易、航运物流、现代金融、先进制造等产业，打造东北亚国际航运枢纽、东部沿海重要的创新中心、海洋经济发展示范区，助力青岛的国际贸易拓展和产业升级，实现新旧动能转换之目标，可谓任重道远。

青岛自贸区内拥有前湾大型深水港区，是世界第七大港口和我国五大外贸口岸之一，是开放发展的“桥头堡”。青岛片区独特的发展优势有利于集聚最开放、最先进、高等级的发展要素。

自贸区的出现，改变了西海岸把大部分重心都放在灵山湾海边的局面，让环胶州湾西岸也成为一个发展重点，把前湾港和保税区及中德生态园等几个重点园区连成一线，打通了向北发展的各种障碍。辛安不仅仅是城市副中心，而是未来的中心，毕竟连北边的红石崖都规划了规模巨大的桥头堡商务区。

这个格局的重大调整不仅仅是西海岸、也是青岛未来的一个重大历史机遇。就房地产领域而言，抓住这个机遇的项目不是很多。自贸区周边的住宅地产项目几乎没有。而离自贸区最近的，又有城市便利配套的，当属万科的在辛安街道的楼盘城市之光了。

随着自贸区各项政策的展开，及周边各大配套的开工，第二隧道贯穿东西，六号地铁链接南北，辛安的黄岛中心位置优势将迅速显现，成为黄岛重心北移的中心区域，而万科城市之光的提前布局，正是给刚需提供了这样的一个占位上车的机会。

事实证明，青年们自然也能抓住这样难得的历史机遇，看到未来的空间，他们迅速成为这一楼盘的拥趸，使得城市之光全盘热销近30亿，成为西海岸刚需之王。自贸区概念热议之后，城市之光住宅已经是尾盘状态，目前仅剩余不到200套，进入收官阶段，真是过了这个村就没有这个店了，毕竟是双地铁加自身4万商业大配套的综合盘，所以，留给刚需的最后购买机会不多了。你如果真的把这个格局看明白了，就应该知道抓紧时间行动了。

那么，黄岛北边新区如此热闹的局面下，南边的主城区又是个什么局面？

03、去年土地乌龙大戏的赢家

去年3月29日，西海岸3宗地拍卖。其中HD2019-3027地块位于黄岛区嘉陵江西路北侧、武当山路西侧，土地总面积7188㎡，也就是10.8亩的袖珍地块，还是个住宅混合零售商业用地，起拍楼面地价达到了5895元/平。地脚还算不错，但价格也不低。关键是地块建面只有21190㎡，除去商业，只剩余19248平的住宅，还要分成两个地块，满打满算不到200套，都不值得做个项目。估计也就是这个原因，未设置特殊条件。

竞拍结果让人大吃一惊，17家竞买人参与抢夺此鸡肋地块，几乎全是地产巨头，有万科、碧桂园、龙湖、世茂、金科、中南、蓝光、华发、海信、青特、天泰、东海等。经过90轮快速竞拍，最后报价达到7645元/㎡，达到“熔断”价，只好转入网下竞猜商品房销售价格。

然后再出波折，如同一幕大戏。4月4日，结果揭晓。首先是山钢、青特、中南三家公司报价出现问题，小数点后边为0，不符合规范而被淘汰出局，这里边最遗憾得当然就是山钢，因为其报价最接近17150的价格，而因为无效，拱手让给了首创，自然资源局一公布价格，各大媒体跟进宣布：首创成功进军西海岸。

但是当时有位朋友来问，说自己计算的数字不是17150，而是16478.57。百忍老师当时的反应是这个应该不会错吧，这么简单的算法，这么重要的数字，所以回复他是否有加权平均的理由？

结果不久，果然宣布电脑算错了，反正有关部门的粗心大意也不是第一次了，反正都是电脑的问题，外人也无话可说，于是结果作废，另行宣布。

4月25日，一波三折之后，终于最后结果出炉，龙湖最终以15964.01元/㎡的销售价格竞得，政府指导商品住宅毛坯销售均价为16478.57元/㎡，成交总价1.63亿元，成交楼面地价7674元/㎡。后来龙湖为这个小项目一共设计了两个楼座，叫春江紫宸。

此事看似赢家是龙湖，实际上是万科。因为龙湖只是个2万平的小盘，而距离不远的万科新都会可是个超过30万平的综合性大盘。

16478元的这个限价，对比万科新都会同一区域2018年的毛坯限价13186，已经涨了近3300元，上涨幅度25%，所以当时百忍老师提醒，要在黄岛买房，这个数字得注意了。购房者自然会对比价格，用脚投票。

果然很多人见到这个价格，就迅速下单了西边万科的刚改大盘新都会，该盘在去年签约也超过了20亿，成为黄岛中心城区楼市的大赢家。

2018年土地出让之时的限价，其实真的是西海岸有关部门的明智之举。既帮助解决调控难题，又让购房者得到了实惠，还让开发商能快速出货，更为关键的是抵消了市场的强烈波动，避免了大批韭菜。

如果不是这个限价，以万科的品牌，新都会的中心地段、周边的完善配套，价格估计要比现在这个价高不少，当然也会增加销售难度。

如今限价之下，尽管有自身楼盘的众多规划和配套，有周边三条地铁线的规划和动工，有不远处的香江路商圈，有周边的学校和医院。万科新都会的精装价格依然稳定在15000上下，成为黄岛中心城区的房价稳定器。购房者哪里还需要担心买了之后价格波动的风险？相反，原来把价格涨到2万左右的香江路的几个盘的购房者反而是忐忑不安。综合比较之下，性价比十分明显。