有朋友问2020年西海岸的楼市如何？专门撰文回复

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有朋友问2020年西海岸的楼市如何？关于这个问题我专门撰文回复网友。

谈楼市，必须从城市开始。

聊西海岸，要从青岛说起。

西海岸与四区位置

"红瓦绿树，碧海蓝天"是青岛的标签。

青岛地处黄海之滨，海岸线曲折，岬湾相间。栈桥、金沙滩、蔚蓝广阔的大海和苍翠挺拔的松柏，无不令人神清气爽。"海上名山第一"的崂山，立山海之间，让人为之惊叹，更充满了文化气息和神秘色彩。

作为中国最具幸福感城市，青岛城市地位则被冠以"沿海重要中心城市、沿海开放城市、新一线城市、经济中心城市、国家历史文化名城 、国际性港口城市、滨海度假旅游城市、幸福宜居城市、世界啤酒之城、世界帆船之都"的称号， 被誉为"东方瑞士"。

经济上，2019年青岛地区生产总值11741亿元，为山东第一个万亿城市。

教育方面，青岛的高中学校以二中为代表，教学质量很高，孩子教育方面更能在青岛丰富学校中学不到的见识。高校则有山东大学（青岛）、北京航空航天大学青岛校区、中国海洋大学、中国石油大学、康复大学（在建）、青岛大学、山东科技大学、青岛科技大学、青岛理工大学等优秀院校。且正在引进哈尔滨工程大学，康复大学和中科院大学等高等级大学。这些高校资源的增加入驻，大大提升了青岛的文化层次，扩大了青岛的知名度，为青岛的发展提供源源不断的创新动力，也让整个山东半岛获得持续不断的新生力量。

崂山美景

我们再看西海岸新区。

西海岸新区海岸线曲折且长。2017年始，青岛市耗巨资修建了黄岛滨海步行道，宛如一条长龙，蜿蜒穿梭于大海与城市交汇处，将各处海湾、岬角和沿海旅游景点有机串联在一条银线上，成为青岛最长、最美的海滨旅游线。步行道凸现出海岸的优美曲线、柔细的沙滩和多姿的礁石，在道路的任何一个点上，游人都可看到美丽的海景。

新区处于京津冀和长三角两大都市圈之间核心地带，具有贯通东西、连接南北的战略优势，是黄河流域主要出海通道和欧亚大陆桥东部重要端点。2014年8月，国务院批复设立黄岛新区（即西海岸新区），以海洋经济发展为主题，成为继上海浦东、天津滨海等之后的全国第九个国家级经济新区，是承担国家重大发展和改革开放战略任务的综合功能区。

近几年以来，西海岸新区（GDP）稳居山东130余个区县之首，总量超过第二位城市的2倍有余。

随着社会和经济的发展，2011年6月30日贯通通车的胶州湾海底隧道和胶州湾大桥，结束了"青黄不接"的历史，交通距离越来越小，西海岸新区的优势越来越明显。2021年地铁一号线将全线通车，第二条海底隧道已在规划之中，都将为西海岸的发展助力腾飞。

从上文介绍中，我们可以看到西海岸的美好未来。

西海岸唐岛湾夜景

下面，我们再从房地产的角度做进一步分析。

一、从"政策"角度分析。

未来看，全国长期坚持"房住不炒"，控制资金流向房地产行业的方向不会改变。即使疫情冲击对当前经济造成了一定影响，但大局不变。国家为稳定经济考虑，短期内的放松不具有可持续性。因此，货币政策对房企偏紧趋势是长期的。

但，自2018年下半年以来，全国房价已经趋稳，尤其是青岛房价跌幅达到20%，再任由房价下跌，则背离了国家既不大涨也不大跌、稳房价的初衷。从2019年11月以来，贷款市场报价利率LPR已经连续两次下降5个基点；央行2020年货币政策执行报告也从2019年初的"审慎"房地产金融政策变成了2020年的"一城一策，建立房地产金融长效管理机制"，无不透露出国家对房价求稳的信息。

因此，从货币政策变化的角度看，房价见底已是不远，随着一系列政策的累积效应展现，拐点已经触目可及。

再说一下限购。在国家控房价、稳房价的政策引导下，很多一二线城市都采取限购政策，有效的让房价换入了低档，楼市这部车全面进入了低档低速慢车道时代，真正的慢了下来。但有后来限售政策的制约，提高了炒房客炒房资金成本，足以消灭炒房现象，足以实现我们"房住不炒"的目标。没有了炒房，结婚刚需、改善住房需求不可能将房价推高。限购一旦放开，本城刚需、改善需求、人口流入购房需求必然释放，而推动一二线城市楼市长期温和上涨。

2、 从影响房价三因素之一"土地供应"角度分析。

青岛市内四区可上市土地已然相当稀缺，市南与崂山房价已然高企。但黄岛、城阳两区均居于很好的地理位置，房价适中。尤其是西海岸新区房屋成交量一直居前。这与青岛通过在西海岸新区释放土地供应量，引导人口向西海岸流动有关，也跟人民对西海岸的经济、自然环境等的美好预期有关。

但，土地资源是不可再生资源，未来的土地供应也将随着国家对新区土地开发存在的问题加强管理必然逐渐偏紧，这势必同时影响楼市供应量。

三、影响房价三因素之一"人口流入"角度分析。

从世界发达国家人口流动历史看，从农村进城市、从县城进市府、从六四五三线城市流向一二线城市和省会城市、从内陆流向沿海城市、从国家城市流向世界城市，是必然趋势，非人力可以左右。西海岸作为青岛市的楼市价格洼地，作为青岛市经济发展的依赖，人口流入会是一个长期的趋势。

最后，我们从山东省各地的GDP与房价比较做一下分析。

为了降低文章篇幅，我们仅从GDP第一的青岛和最末的枣庄看一下。2019年末，青岛GDP为11741亿元，枣庄为1693亿，青岛为枣庄的6.93倍；而青岛平均房价为16340元，枣庄为7707元，青岛仅为枣庄的2.12倍。

可见，如果说是青岛的房价高的话，枣庄的房价就是超高了。

大家自己可以再用青岛与其他城市自行对比。

综上，随着2021年青岛地铁一号线的全线通车，西海岸将全面突破交通瓶颈，实现与青岛市内四区的全面融合。作为青岛房价价格洼地和宜居之地，将大大分流市内四区的刚需人口与改善住房需求人口进入西海岸。

因此，个人观点是，西海岸房价在2020年应该是一个价格低点，正是买房时候。

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