得认真解释之前“灵山卫追不平麦岛，整个青岛都出问题”的说法了

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灵山卫必然在未来5年超过浮山后，10-15年追平麦岛，若不能，则整个青岛未来的发展都要受到制约的言论，我说了很久了，但是其实写这篇并不想谈太多关于灵山卫的东西，为什么要拿它和麦岛比，是因为这个地方是确凿无疑的西海岸未来楼市制高点，至于为什么，理由在哪里，理由参考我的其它作品。这里不再赘述。

相信最近很青岛人看了最新发布的青岛市GDP数据和中国城市GDP排名以后，心情和风水师是一样的：

前几个月还在说，谁是北方第三城，西安、青岛、郑州争执不休，青岛GDP最高，郑州发展最快、西安最有底蕴。结果今年GDP重新统计了一下，青岛被砍掉了1000多个亿！

虽然北方排第二的天津更惨，但是人家好歹北方第二的地位不可动摇，青岛则是直接被无锡、长沙、宁波拍在地上往死里卯的节奏，从第12跌到第15，跟预计的郑州数据相差甚微，有GDP以来的最差排名，北方第三的位置搞不好就保不住了……

很多人都知道，有这一天，时间问题，不是能否问题。青岛明明有北方条件最好，世界排名前列的港口，周边450公里距离内，除了天津沾个边，没有任何可以与之竞争的城市，混成这个样子，实属不该。

为什么？很多人都说了这样一个问题，青岛“房价高，工资低，生活不易”。

真的是这样吗？按照数据来看，实际上青岛1.6万左右的房价真的不算高。要知道南京、杭州工资不比青岛高多少，房价可是直逼3万去了……为啥人家不说“房价高、工资低”呢？

其实破解这个奥秘不难，看一下青岛各区的房价就可以了。

文章发表之日安居客数据，下同

看不出啥问题是吧？我们看看这次赶上青岛的三个城市，无锡、宁波、长沙的数据都是怎么样的。

看看无锡的：

看看宁波的：

最后看看长沙的：

有没有发现什么问题？

那就是：青岛各区之间的差距，太大了！！崂山、市南有点儿忒高了……

从智联招聘上查到的青岛、无锡、宁波、长沙四座城市2019年12月的平均工资，分别是7853元、8090元、8827元和7302元。（请不要纠结数据！！平均工资不是中位工资，一个年薪百万的老总和100个月薪1000的穷人，足以得出平均薪水过千的数据）

很明显，稍微一算就知道，青岛、无锡、宁波、长沙四座城市，单纯靠薪水，购房难度最大的四个区分别是：青岛崂山区、青岛市南区、宁波鄞州区、青岛市北区。四个区里青岛占了仨。

青岛这三个区太贵，那避开这三个区，到其它区域买房总行了吧？然而，这个貌似不太行啊……

画风是这样的：

这就是青岛“工资低、房价高”的真谛所在。

在其它兄弟城市的市区，房价收入比是2点几，甚至还不到2的情况下，青岛传统中心市区的房价收入比到了4-5之间，甚至江苏路、嘉峪关路小学的学区房价和收入比接近10 ，10个月收入才能买1平米学区房——的情况下，谈任何人口流入、人才引进、产业落地都是空白的，甚至现有的实体经济都会跑路让位于房地产。

于是、大家会发现，十年来，市南、市北、崂山没有落地任何一个大项目，相反海尔、海信、澳柯玛、双星、青钢、碱厂、海晶化工、捷能汽轮机这些企业，甚至中国海洋大学、青岛大学、青岛理工大学、中科院海洋研究所……纷纷“用脚投票”离开传统主城区 。

企业走了，产学研都走了，市南、市北、崂山还能留下的：总部经济、行政文员、金融业、服务业，房地产，然后没了。看起来金融地产高大上，问题是，青岛传统城区几百万人，都去做金融分析师、保险理财从业人员、房地产销售经理吗？

这就是我们看到的：青岛出现了很罕见的“出城上班、回城睡觉，北工南宿、西工东宿”的现实——千万不要觉得青岛人都是早上起来去香港中路CBD、崂山金融中心上班，看看早高峰车流向，新都心以南是流向香港中路工作、北向南堵车，而李村以北是出城工作，南向北堵车。以上情况在长沙、宁波、无锡均不存在。

图片之前其它作品里已经发了很多次了。不管百度地图还是其它的资料，不难分析得到结论。

所以，青岛要发展，要腾飞，要引进人才、要产业落地……市南区、市北区、崂山区这些地方，根本都不在选项范围之内。

这就是我为什么一再批判一些楼市大V“传统市区是楼市的根本”“传统市区保值抗跌”的言论不靠谱的道理。在无锡、宁波、长沙，也许这个论调是可以的，然而在青岛传统市区投资楼市的风险有多大呢？

觉得不大的，看看下面这一段：

我之前写过一个微头条，批判青岛房价在只有南京、杭州一半多一点的情况下，青岛江苏路小学、嘉峪关小学学区房竟然比南京“拉力琅”、杭州学军、天长、胜利诸名校学区房更贵，实属不可思议的情况下，有大量的人竟然是这么回复我的：

我想说一句，这种想法，站在堆砌泡沫，击鼓传炸弹的视角来看，是何等的不对劲啊……

所以，青岛这次GDP被无锡、宁波、长沙纷纷超过，被郑州追平，也就不是什么不可思议的事情了。

问题是，病情在此，方子怎么抓？办法也不是没有。最好的办法市在青岛传统市区边上搞一个或若干个区域，把产业、人口导入到这个地域，让传统青岛市区虚高的楼市自然凉掉。

很明显，救青岛于水火之中，这就是西海岸新区诞生和发展的意义以及肩负的使命了。

很多人的第一反应是，西海岸的楼市为什么会铺天盖地，一年十几万套投入市场，有价无市、卖不掉、外地韭菜来炒房……

这种看法，目光最多看到当下一两年，更大的棋局是没看明白的：这个铺天盖地的供应，是为了让整个青岛降下来，而不是西海岸新区降下来。

实际上是这样的：青岛市内四区的新建住宅成交量之和，不到西海岸新区的1/3。

有人会嘴硬，说都是炒房客在买，但实际上我们看到的西海岸交付三年左右的商品小区，入住率虽然不能说住得满满当当，但同样，不低。

很明显，以这个入住率和西海岸房子总销量是传统市内城区之和的3倍这一事实来看，不管是自住还是租住，西海岸都出现了确实的人口导入。

而无锡、宁波、长沙都是什么样的画风呢？

这个单价数据和安居客有出入，不要太介意

很明显，无论无锡还是宁波，这些城市，房屋单价最高的传统市区都是楼市销售的主力（至少是之一）。无锡最贵的梁溪、滨湖销量为最好，宁波最贵的鄞州区，长沙最贵的岳麓区，销量能排第二，都是上万套，甚至好几万套的担当。

但青岛很明显又是“反其道行之”，传统市南、市北这些地方，一年的住房成交量，纵使算上二手，也只有几百套、千把套，崂山也仅仅卖了两千套——这才叫标准的有价无市。

很明显，相比无锡、宁波、长沙，乃至其它的一些城市，青岛的传统主城区楼市，是一定有问题的。后面的风险，一定是相当大的。

苏州楼市走量的区亦是主城区

这就是文章的标题，我为什么再三说“灵山卫5年必然超过浮山后，10-15年，追平麦岛”的信心和底气所在。毕竟青岛实体制造业、产学研经济、导入的高校、影视产业……绝大部分都在西海岸。人口导入也发生在这里……

灵山卫拥有和麦岛相同的风水环境、开发等级和配套等级，是青岛一东一西两大别墅区，除了开发时间麦岛比灵山卫早10-15年，其它没有任何不同，这个在其它论述里讲得很明白了。不再赘述。

很明显，如果灵山卫追不上麦岛，未来10-15年麦岛依然高高在上，意味着青岛西海岸没有发展起来，更没有发挥它疏解青岛人口和压平青岛楼市的作用，那么，青岛传统城区高昂的房价，必然会进一步压抑青岛的发展，被更多城市追上。

相反，青岛若发展，若进步，目前大量资源、人口涌入的西海岸新区，总有一天会得到认可，届时即使西海岸住房继续无限供应，被“压下来”的也一定是整个青岛，而不止止是西海岸新区。那么，无论是灵山卫涨上去，还是麦岛降下来，灵山卫都一定会追平麦岛。

麦岛是座山观海的别墅区

灵山卫亦是座山观海的别墅区

这就是我这篇小文标题的含义了。

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