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今年青岛人才福利房10万套,如何实施?

2020-02-16 18:44新盘资讯

简介" 有朋友给了一个文件,说是有关部门《关于加强人才住房建设和管理的实施意见(试行)》的文件。而且是个征求意见稿,相关权威媒体也已经发布,都可以查阅了。 众所周知,人才公寓在引进和留住人才的作用是很重要的,体现了一把手的良苦用心。但是前提是得做...

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有朋友给了一个文件,说是有关部门《关于加强人才住房建设和管理的实施意见(试行)》的文件。而且是个征求意见稿,相关权威媒体也已经发布,都可以查阅了。

众所周知,人才公寓在引进和留住人才的作用是很重要的,体现了一把手的良苦用心。但是前提是得做到位、做的好,符合市场,符合人才的需求,否则只怕是事倍功半。

既然是征求意见,那百忍老师就根据这十几年来的知识和经验的积累提提意见。以前给交通、教育部门提意见,是凭借常识,这次算是相对专业一点。


今年青岛人才福利房10万套,如何实施?


文件目标明确:2020年,全市建设和筹集人才住房不少于10万套。

先引用一下这个文件中的几个关键条文:

根据引进人才规模、土地资源和住房需求情况,合理确定租赁型人才住房和产权型人才住房占比,其中市南区、市北区、李沧区、崂山区以建设租赁型人才住房为主。租赁型人才住房套型建筑面积以30-50平方米为主,产权型人才住房套型建筑面积以60-80平方米为主。

西海岸新区,城阳区、即墨区、胶州市、平度市、莱西市在确保完成辖区人才住房建设任务的前提下,应预留部分配套完善的土地用于跨区协作建设人才住房。为弥补跨区落实房源所在区(市)土地收益和税收等财政收入损失,跨区落实建设指标的区(市)应对房源所在区(市)给予经济补偿,补偿标准不低于指标落实项目成交楼面地价的12%。

青岛西海岸新区,市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区、即墨区、胶州市规划为住宅的建设用地以配建租赁型人才住房为主,配建比例如下:

(1)新增建设用地应按其规划住宅建筑面积配建不低于20%的租赁型人才住房或40%的产权型人才住房。

(2)旧城和旧村改造,按其住宅建筑面积配建不低于10%的租赁型人才住房或15%的产权型人才住房。

(3)经老城区搬迁企业用地,应按其规划住宅建筑面积配建不低于25%的租赁型人才住房或50%的产权型人才住房;属于个人的用地,应按其规划住宅建筑面积配建不低于45%的租赁型人才住房或70%的产权型人才住房。

(4)无明确土地使用权人的国有建设用地,应按其规划住宅建筑面积100%建设人才住房。

2020-2022年,全市供应人才住房集中建设用地不少于8000亩,其中2020年不少于2095亩、2021年不少于3000亩、2022年不少于3000亩。

打造人才小镇。除列入年度集中建设用地供应计划的地块外,青岛西海岸新区,城阳区、即墨区、胶州市、平度市、莱西市选取高铁站点周边等交通便利、配套相对完善的片区打造人才小镇,用地在控制性详细规划中落实,公共服务设施与人才住房同步规划、同步建设、同步交付使用。单个片区人才住房建设规模不低于5000套,所建房源由市级统筹调配。

租赁型人才住房结合承租人意愿签订租期不超过3年的租赁合同,期满后如有需要并仍符合申请条件,可以续租一次,续租期限不超过3年,租住期间出现违约情况的,取消其产权型人才住房购买资格。

产权型人才住房自不动产登记之日起5年内,不得上市交易,人才调离本市的,由政府按原价格回购或面向符合条件的人才销售;超过5年但不满10年确需交易的,须面向符合条件的人才销售;超过10年的,可以上市交易,政府优先购买的,不需补交土地增值等收益。

明确租金和销售价格标准。租赁型人才住房结合房屋租赁合同租期实行阶梯式租金递增模式。承租人首个租期租金标准按不高于同区域住房市场租金的60%确定;第二个租期租金标准按不高于同区域住房市场租金的80%确定。产权型人才住房销售价格按不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定。

全市按照市委组织部和市人力资源社会保障局制定的分配对象、资格条件、排序规则开展分配工作,区(市)和各自建人才住房单位不能单独划定或提高申请条件。


今年青岛人才福利房10万套,如何实施?


以上是基本的几条关键内容,说实话,看完这个文件,感觉更多是个凑数字的文件,不要说没有详细的现实调查,连一个相对准确的预估都没有,更不了解人才状况和房地产的现实状况,更不知道如何实施,当然也很难实施。

下面说说文件中的基本问题和过去的一些经验教训:

能用市场解决的还是用市场解决,起码要有个比例。在本国,无论哪个城市,福利房不可能如新加坡那样,占到80%多,那样的话,大部分地产企业就得退出市场。

到底有多少人才缺房子?

那么青岛的这个边界到底在哪里?显然是个非常重要的顶层设计的问题,显然只是为了10万套的整数,到底可卖的房子占市场多大比例?到底可租的房子占租赁市场多大比例?有没有统计和调查?显然看不出来。

从10万套的规模看,就算一套的总成本是50万,也这是个500亿元的巨无霸项目,如果是一家企业来做,估计前期的市场和定位研究就得做大量工作,否则无法对应市场.但是这个文件看不出来,在市场调研上几乎见不到几个数字。

前不久有领导在央视做节目,说去年青岛引进了25万人才,估计是被有关下属虚报数字了。因为青岛这几年增加的人口也就10万左右,数字就对不起来。到底青岛有多少存量人才,每年又有多少增量人才?这些人才有多少住房需求,到底多少能通过市场解决?还有多少要靠福利房解决?

人才公寓显然要比以前的经济房和廉租房复杂得多。从细节上,还涉及户型比例和面积的问题,文件后边的人才分类来看,主要照顾了中高端人才。但是你看看面积,三五十平,七八十平,基本还是经济房的思路没变。高端人才就住这么小的公寓?能体现出尊重人才么?人家家里人多,二胎家庭,这么小怎么住?显然这样的一刀切不符合以人为本和尊重人才的基本目的。

总之,很多事没搞明白,如果能在前期花钱调查清楚,是不是更加有的放矢?避免更多资源浪费?

到底如何和商品房处理好关系?

这是人才需求方的问题,还有市场供给方尤其是商品房的问题,是不是也得调查一下?真如果大规模推出来,到底会对商品房市场产生多大冲击?会不会到时候价格都差不多?对租赁市场会有多大压制?会不会出租价格也会差不多?


今年青岛人才福利房10万套,如何实施?


上面的表格只是个和去年各区商品住宅数量的简单对比,但是也能看出市区供应之难度,土地之稀缺,市区郊区之悬殊,各区域供求之差异。

文件中说的很清楚,说是人才公寓要在销售时按照不高于周边商品房的八成价格来卖。问题是去年青岛二手房价跌幅全国第一, 去年有些新房降价厉害的区域降幅已经超过20%,已经是成本价。那么同区域人才公寓再下调的话,成本怎么办?如今楼盘几乎没有20%的利润的了,如何调动建设积极性?

就市内四区而言,人才公寓的量远大于实际的商品供应,就便是以租赁房为主,也是个5万套的庞大数字,哪里找土地?地价如何平衡?某些区的土地都给了自己下属的国有公司,都是债务巨大,本来就要靠土地还债,他们能愿意划拨土地建设租赁房么?

尤其是市南,几乎没有土地供应,一下子给了16000多套的任务,如何腾挪给其他区?其他区能配合这么大的土地么?即便将来建成了,在市南上班,远郊区的房子这些人才他们愿意申请么?只怕也没有调查,只是简单给了个数字。

而且去年整个青岛卖的土地总计超过千亿,总建筑面积2935万平米,也就是至少建设20多万套房子,再加上今年一季度的疫情,二季度之后的供应量,如同泰山压顶。这些情况考虑到了么?


今年青岛人才福利房10万套,如何实施?


而今年根据市场的估计,全市商品房上市总量将超过20万套,仅仅西海岸和胶州两个区域总计就将超过10万套可谓去化压力巨大。而西海岸还规划了2万多套人才公寓,如何与商品房部分处理好关系?后期的地还能卖出去么?

青岛和香港,甚至和京沪不同,商品房没那么贵,尤其是郊区,再加上降价,很多人其实是动态的,他未必就非要选福利房,一次降价可能就会吸引很多年轻人去买商品房,这是一种比例很大的动态,没有一个基本的预估能行么?

比如胶州大多数开发商很是艰难,有些标志性楼盘去年从13000到了9000,从10000多到了8000,即便如此的局面下,不能降价,否则约谈。人才公寓还怎么处理?还需要建设么?直接从开发商降价之后把房源买过来不就行了?何必再自己出钱建设?或者允许开发商降价促销,这不就是天然的八折甚至七折人才公寓么?

比如莱西去年年初,本来房价很低,也就四五千,结果大量外地人员进入炒作,当地有关部门放任不管,结果三个月涨了一半多,六七千甚至七八千了,如今就是建了人才公寓,就是打八折,不还是比原来贵么?

福利房未必有人要

在过去数年的房地产政策的制定上,有些部门是很牛的,他们几乎很少征求市场的意见,都是关门制定政策。百忍老师印象中,2012年市场艰难,有位房管局的女副局长出来象征性的座谈了一次,转眼已经八年了。青岛的房价大涨大跌,甚至幅度排到全国第一,与有些部门的这种行事作风,怕是不能说一点儿关系没有。

其实从这个比例来看,也很难实现,因为地产下半场之后,包含了大量福利房的土地已经不是金饽饽了,开发商未必肯拿。价格制定自然也是难题,因为商品房一直在变动,而各区之间的土地腾挪指标更是难题,毕竟家家有本难念的经。

白沙湾的深刻教训

而且青岛过去的福利房尤其是经济适用房的建设和分配方面,教训很多。

数年以前,领导拍板在白沙湾建设号称全国最大的经济房基地。找了天一、正商等开发商,做了三个盘,分别是金色海湾、白沙上苑、蓝海港湾, 总计10000套福利房,其中销售的经济房就有6000多套,价格才5000多,可谓便宜。


今年青岛人才福利房10万套,如何实施?


没有做足够的市场客户调查,就急急忙忙让三家开发商开了工,上了马。后来白沙湾旁边的商品房大降价,性价比就不高了。原本是有市区的拆迁户作为兜底,不愁无人申请。结果错误判断了形势,市区的人都卡不上这个区域,不来,条件一再放宽,申请的人依然很少,极为尴尬。

开发商资金压力就大了,后来有关部门一看也是无可奈何,折腾了好长时间,最后只能低调了放宽到几乎和商品房一样的条件,这才消化完毕。后续还在为了配套的事情提意见,这个网上都有,随便搜搜都是。

这个还有最新案例:市内某区为了安置回迁居民,在胶州某楼盘耗资数亿采购了一批回迁房,结果没人去,又想让人家开发商卖掉,殊不知人家自己的房子都在降价卖,谁还管你,何况你还不许降价,怕是国有资产流失。于是那些房子现在还在空在那里。

高新区的未分配房源

近几年,出了高新区之外,青岛在福利房的建设方面规模大大缩小,甚至连分配的速度都是慢得惊人。

2019年夏天,算是最后一批放出去了。包含了李沧的中南、城阳的万科等十来个项目,在此轮房价大涨之后,依然是4000多元,也没啥调整。这些房子有的很多年没人过问,早些年甚至申请不足,房子都建成好久了。这次是因为对比旁边商品房,已经差了好几倍的价格,因此引发更多人来。

高新区在领导坚持之下,很多地块都直接规划了人才公寓,正好赶上市场火爆,开发商要扩张,所以硬着头皮拿地。无论是碧桂园、世茂、卓越、融创等等,都有大量的人才公寓的建设任务,很多都是占了地块的40%,如今市场局面下,这些地未必能卖出去。

而且这些房子只有最早的紫荆阁去年放了一批,价格只有5600,那当然是抢购了。如今依然要求现房之后才能申请,剩下的定价基本在8000,但现在谁也不知道会如何安排?按说该提前准备吧?整个高新区起码积累了几千套房子,到底如何处理?按照现在的数量、价格和申请标准,只怕高新区符合标准的人难以满额,此事未见结果。

无论香港还是新加坡,申请此类房子,都是提前数年,规整资料,建档立卡,动态变动,轮候排队,政府掌握基本的需求情况,这样才能按需而定。

如今高新区上学还有个积分制度,结果这个反而无声无息。比如河套的世家御园很多年前也有大批经济房的建设任务,但是因为商品房开发速度慢,如今这些经济房早就没人管了。


今年青岛人才福利房10万套,如何实施?


清宪书记来青岛后,提出建设“市场化、法治化、专业化、开放型“”干部队伍,可谓点中穴位,戳中要害。尤其是市场化和专业化,从日常和众多公务员的接触来看,对比深圳等南方城市,确实需要很长的路要走。很多人坐在机关里,对市场极为隔膜,其实2018年高位抢房的人群中,很大一一部分就是体制内的人员。

这个文件从实际案例的角度,更加深刻的体现了这一点,不做调查和深入实际,就出了这么一个涉及到十万个家庭的文件,确实有很多问题。这里边涉及到人才的问题,土地的问题,财政的问题,差价的问题,是一个极为复杂的本国特色的政治经济社会学的综合难题。过去很多年里,青岛经济房的规模比这个小的多,都出了很多问题。如今这么大规模,更得贴近市场,切合实际,否则会造成巨大的资源浪费和市场尴尬。

不过他们既然开放征求意见,那么我们就简单提一点常年在一线的体会吧。上述问题让有关部门起草文件的同志回答一下,如果他们能条例清晰的回答明白,那或许真的是青岛未来的人才之福。

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