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2019年青岛房地产市场年报

2020-01-23 18:41新盘资讯

简介" 2019年青岛商品住宅出清周期已回归至良性状态,市场回归理性。商品住宅供应1874.35万㎡,同比上涨7.97%;成交1422.88万㎡,同比下降6.53%;成交均价13896元/㎡,同比上涨12.45%;库存量1651.95万㎡,去化周期12.85个月。 政府推地规模持续,节奏较为均衡,...

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2019年青岛商品住宅出清周期已回归至良性状态,市场回归理性。商品住宅供应1874.35万㎡,同比上涨7.97%;成交1422.88万㎡,同比下降6.53%;成交均价13896元/㎡,同比上涨12.45%;库存量1651.95万㎡,去化周期12.85个月。

政府推地规模持续,节奏较为均衡,市场不断供给,房企将继续保持理性拿地态势。2019年青岛宅地供应1285.83万㎡,同比上涨17.55%;宅地成交1159.31万㎡,同比上涨25.67%;宅地成交占比近几年次高,出让金同比增长49.86%。


01 青岛政策

全年政策稳字当头,源头土地进行调控,人才引进政策不断升级加码


2019-01

青岛高新区暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》


2019-03

青岛市出台《关于印发〈青岛市青年人才在青创新创业一次性安家费审核发放实施细则(试行〉的通知》和《关于印发〈青岛市高校毕业生在青就业住房补贴审核发放实施细则(试行)〉的通知》,给予硕士、博士研究生发放一次性安家费,博士研究生每人15万元,硕士研究生每人10万元;住房补贴对象首次扩大到本科生,其中本科毕业生补贴500元/月,硕士研究生800元/月,博士研究生1200元/元。以上两项政策均自4月1日起试行,实行网上自行申报


2019-04

西海岸制定实施“梧桐树”人才新政20条,安家补贴最高600万元、社会力量引才最高奖励100万元、高校对接中科系和央企系科研院所、重要国际科技组织在新区设立分支机构或共建新型高端研发机构,最高给予1000万元支持;新入选青岛市顶尖人才,新区在青岛市给予500万元生活补贴的基础上,按1:0.5 的比例予以配套


2019-05

自2019年6月1日起,市住房公积金管理中心取消我市住房公积金二次申贷须首次公积金贷款结清满两年的期限限制,职工结清首次公积金贷款后,即可申请二次公积金贷款,二次贷款申贷条件、额度计算等其他事项仍按原规定执行


2019-06

青岛西海岸召开“双招双引”新闻发布会

1、项目落地奖励,总部型企业,最高奖励1亿元;对新引进的内资总部型企业,给予最高4000万元奖励。

2、用地用房政策,对属于优先发展产业且用地集约的战略性新兴产业工业项目,土地出让底价可按不低于同等工业用地出让最低价标准的70%执行


2019-07

进一步优化人才引进落户政策,简化人才落户办理流程,在新区(西海岸新区、红岛经济区、即墨区)落户取消缴纳社会保险年限限制


2019-12

发布进一步加大节约集约用地力度促进高质量发展的通知,提高产业用地门槛,严禁向禁止类产业项目供地,继续停止供应高档别墅类、高尔夫球场等建设项目用地;从严控制限制类产业项目供地;鼓励建设租赁住房;提高存量土地利用效率;落实土地利用动态巡查制度


02 商品房市场

2019年房地产市场继续下行,成交规模连续两年回落

2019年青岛房地产市场年报


? 商品住宅市场


供销量价:2019年商品住宅成交规模连续三年回落,市场供大于求;全年成交集中下半年,价格波动逐渐放缓;全年成交均价13896元/㎡


图:2014-2019年青岛市商品住宅供销情况

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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


图:2019年青岛市月度商品住宅供销情况

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区域量价:区域规模涨跌互相,黄岛区供应、成交领跑;成交价格崂山区占据榜首

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细分市场:单价价格段1-1.5万元/㎡单价段为绝对成交主力,同比涨幅最大;总价100-130万成交套数占比最多,市场成交以刚需首改为主

图:2015年-2019年住宅成交单价结构

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图:2015年-2019年住宅成交总价结构

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商品住宅存量:截止2019年末黄岛区存量最多,高新区出清周期最短不足7个月,全市出清周期连续波动上升至12.85个月


图:2019年青岛市商品住宅分区县可售去化情况

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图:2014-2019年青岛市商品住宅月度可售量及出清周期

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? 二手房市场


2019年全年住宅成交走势缓慢上升;二手房月度价格波动下降,年底呈现回调趋势;全年成交34982套,均价22883元/㎡


图:2019年青岛市商品住宅销售情况

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图:2019年青岛市二手房月度成交量价

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分区域:2019年二手房成交价格大多区县呈下跌态势

图:2019年青岛市二手房截止12月同比价格变化

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? 租房市场


分区域:市区与县市平米租金价差达三倍,各区县租售比均1:700以上,市北区相对租售比最低


图:2019年青岛市租房截止12月单位平米租金及市区租售比

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? 别墅市场


供销量价:2019年别墅成交回落明显,市场供大于求;下半年年底房企冲业绩集中上市推动成交增长


图:2015-2019年青岛市别墅供销情况

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图:2019年青岛市月度别墅供销情况

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成交结构:2019年别墅成交大幅回落,限购后高端产品市场份额不断缩减,叠拼占据别墅市场近一半份额

图:2015-2019年青岛市别墅分户型成交面积占比(单位㎡)


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别墅存量:截止2019年末黄岛区存量最多,李沧区出清周期最短约6个月,全市出清周期连续波动上升至28.79个月


图:2019年青岛市别墅分区县可售去化情况

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图:2015-2019年青岛市别墅月度可售量及出清周期

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03 土地市场


? 土地市场:2019全年青岛土地出让金揽金1033.36亿元,同比增长39.6%,成交量减价升,全年溢价率仅0.92%;全年年底达到供地出让高潮

图:2015年-2019年青岛土地推出和成交面积

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图:2019年1-12月青岛土地推出和成交面积

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? 土地成交结构:住宅用地成交占比与成交量均为近几年次高,源头增供应将有效预防因可开发不足导致的潜在供小于求的情况发生 。

图:2013年-2019年青岛土地成交用地结构对比

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? 商办住宅用地成交情况:楼面价同比上涨,溢价率同比下降

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? 分区域住宅用地:全年住宅用地出让金达850.27亿,市内四区土地稀缺,推出与成交集中城市远郊与周边区县

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? 重点成交住宅地块

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04 趋势展望

青岛市房地产市场量缩价稳,土地市场供应充足

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