2019年青岛办公楼：租金同比降幅创十年之最

"

“宏观经济因素不稳定直接带来青岛商业地产不同物业市场资产表现的下行压力，但整体净吸纳量处于正值，表明各物业市场仍有需求增长的驱动因素。”1月15日，仲量联行在回顾2019年青岛房地产市场时表示。金融服务业逐渐退场，专业服务类企业稳定支撑办公楼市场的租赁需求；租金同比降幅创十年之最，带动办公升级需求大幅增加。郊区零售地产显现出巨大的发展空间，成为品牌拓展的必争之地。

市场供应放缓，需求结构调整

整体市场供量放缓，市场格局日趋稳定。2019年，全市整体办公楼存量为471万平方米，较2018年新增27.9万平方米，市场规模增速有所放缓。近几年由于新增供应和区域成熟，推动金家岭和市北CBD净吸纳量保持高位，同香港中路形成三足鼎立的市场格局，分别占到市场总存量的31%、18%和39%。三个区域的招商策略却各有不同，香港中路依然是金融机构以及外资专业服务公司进入青岛的首选区域；金家岭金融区成为青岛金融企业聚集度最高的区域；而市北CBD正在成为互联网、信息科技、新媒体等新经济企业的聚集区。

金融服务业逐渐退场，市场需求结构性调整。在产业结构调整、新旧动能转换的背景下，青岛办公楼市场需求结构也在发生变化。在2016年贡献了39%租赁需求的金融类企业，其租赁占比今年已下降至不到四分之一，尤其是新兴金融企业，占比大幅下降。自2016年以来，互联网金融风险专项整治工作已过去三年，其办公需求占比已由原来的三分之二下降至三分之一。但保险类等传统金融行业的租赁需求保持稳定增长的趋势，健康险及保险科技的发展势头持续升温，推动保险行业的办公需求增加。华夏人寿及同方全球人寿分别在市北CBD租下超过2,000和1,000平米的办公面积。专业服务类企业的租赁需求稳定上升，在全年1,000平方米以上的大宗租赁成交中占到39%。虽然品牌联合办公在青岛的一级和二级租赁市场均有发展瓶颈，但本土运营商则保持积极扩张，推动灵活办公市场渗透率上升至0.9%。

新媒体等新经济类企业异军突起，成为新增需求亮点，使整个市场的租户结构更加均衡多元。

租金同比降幅创十年之最

市场需求疲软令办公楼租金持续承压，截至2019年第四季度，整体及甲级办公楼租金分别同比下降4.7%和4.8%，创2010年以来最大降幅。但租金下降也带动了办公升级需求，全年近五分之一的租赁交易来自于企业从乙级向甲级搬迁的升级，较2016年提升5个百分点。市场平均租金止跌企稳，新经济带来需求增长新亮点。多方对于2020年的经济展望仍处悲观情绪中，青岛办公市场整体需求增长将更趋谨慎。

预计整体办公楼租金震荡企稳，甲级市场租金将在明年达到5%左右的同比降幅后触底，并维持低位运行。需求预测方面，教育类以及科技媒体通讯类企业，都将是未来办公市场需求增长的新亮点。

郊区市场将成零售业主场

2019年青岛零售市场核心商圈供应增速放缓，但2019年年末有34万平米的新增供应集中释放于城郊区域。近几年随着产业和人口向西海岸、高新区、胶州、即墨等区域扩散，加之基础设施的引导，使得郊区城镇体系迅速发展成熟，多因素促进零售商业向郊区下沉。预计到2025年，青岛郊区商业市场存量将占到整体市场规模的43%。

2019年青岛优质零售地产市场整体净吸纳量为47.6万平方米，较去年增加了18万平方米。从全年的需求表现来看，时尚类、餐饮类、生活类品牌仍是市场上比较活跃的主体。餐饮类约占租赁年成交量的23%，但扩张意愿呈现两极化和精细化趋势。客源稳定且需求面积较大的火锅、海鲜等正餐类餐饮普遍在街区商业或裙楼底商项目寻求扩张；而瘦身进驻购物中心的餐饮品牌正在通过差异化和精细化定位锁定细分客群；服饰类品牌近几年受电商冲击较大，整体扩张趋势放缓，但同样呈现精细化发展趋势。

截至2019年第四季度，全市优质零售物业市场整体平均租金为251元/平方米/月，环比及同比分别小幅上涨0.3%及1.8%。随着消费格局演变及市场竞争加剧，购物中心的经营策略也在呈现多元化趋势。运营较为成熟的购物中心更看重于品牌组合和档次定位，并引领核心商圈市场租金稳定上涨；而对于运营尚不稳定的购物中心，提升入驻率成为阶段性诉求，因此业主往往通过较优惠的租金策略换取入驻率的上升和客户粘性的培养。

商业重心向郊区进一步下沉。未来12个月，郊区商业将成为青岛零售地产市场的主要基调，2020年近15万平米的新增供应将全部位于近郊板块，主要是西海岸新区和城阳区，青岛零售商业版图正在向近郊板块加速下沉。

"

Tags：2019年,青岛,办公楼,租金,同比,降幅,十年,之最,宏观

转载：文章来自用户投稿不代表本站观点，如有侵权请联系我们。