2019青岛楼市历经风雨 2020能否否极泰来？

时间总是在人们不经意间流逝，当你回首过去的时候，有兴奋，有回忆，有遗憾，也有对未来无限的憧憬与向往。

2019年的青岛楼市，对于购房者来说，有人抄底成功，也有人高位接盘；而对于青岛的开发商来说，或许只能用一句“太难了”来形容他们的心情。

随着市场供需关系的逐渐平衡，从2018年下半年开始，楼市就刮起了毛毛细雨，本来希望2019年能有所好转，但行情大家也都知道，不尽人意。这也体现在了最新一期的冰山指数中，青岛二手房跌幅连续两个月位列全国第一。

可以看出，青岛楼市在2019年过得并不快乐，那主要原因是什么?

01

市场供需关系和政策

过去3-5年里，青岛新房供不应求，有的楼盘一开盘就遇“疯抢”，摇号排队也无不体现出青岛楼市的蓬勃。而到了现在，开发商巴不得你来买，难免让人感叹行情变化之快。

2019年12月，中央经济会议中国务院副总理韩正再次强调“房住不炒”，更是牵动了一部分开发商的心，因为炒房的减少，开发商的利益必然会受到一定程度的影响。

其次，限购的出台，也在很大程度上制止了炒房客们“扰乱”青岛楼市的行为，之前的房价过速上涨有很大一部分的原因是供需关系的不平衡，而炒房客导致大量房子囤积，更加紧张了这种形式。房子被囤积，市场上可以流通的房子少，自然加快了房价的上涨。

随着政府限购、限价等政策的逐步长效化，限制了炒房客的无脑进场，使青岛楼市整体保持了较为平稳的态势，房价涨幅也随之明显放缓，甚至不少楼盘都出现了下跌的情况。

那么2020年的青岛楼市，又会如何发展？

02

2020青岛楼市或将回光返照？

今天房价可以被摁住，其实是一个短期的机制，短期之内你可以强迫开发商卖便宜，但是人家不跟你玩了，一年两年以后没有人再买新的土地了。这个机制最多只能玩一次，最多只能玩一年。所以一年以后呢，等于积蓄被压的购买力可以重新爆发出来。

其实在19年年底，山东大部分城市的房价都迎来了一波回暖，但青岛新房均价环比再次下跌，同比跌幅达到12.94%。青岛作为山东经济最强的城市，在其他城市房价相继回暖后，想必也希望能够跟上大部队的步伐。

但青岛楼市想要回光返照，有几个问题是绕不开的。

首先便是自身发展。“南深圳北青岛”在很多人看来像是无稽之谈，但在我看来，青岛经济虽远不及深圳，但发展也是肉眼可见的。

拿商业来说来说，青岛将在今年新添9座商业综合体，数量与体量均为全省最高。随着市南、市北主城区资源与分工的明确，以城阳、西海岸和即墨为代表的城市副中心，正在成为商业投资跟房产开发的热点。而商业投资的加大，也会不断的拉动青岛整体经济建设的发展，在一定程度上驱使着房地产行业的回暖。

其次，限购何时取消？其实从2019年下半年开始，我们可以很明显感受到，青岛加快了土地供应的节奏，如果今年三四月份的行情依旧一般，那么放开限购的靴子很有可能在上半年就落地了。

但是限购放开，虽然会对楼市产生一定的瞬时拉动。但不论是西海岸还是城阳，2020年库存量都不是个小数目，仅仅放开限购未必能撑起全年行情，所以限购的“回光返照”便很可能是2020年青岛楼市的最高峰。

03

各区市的2020

作为青岛新房的主战场，西海岸、即墨、城阳、胶州近几年一直处于热销中，在2020年青岛可售商品房中，黄岛可售占比高达近30%。而且在去年年底时，仍有大量的新地上市，西海岸在2020年预计仍然会延续去年的火热态势。

其次是胶州。胶州2020年可售商品房数量接近40000套，而实际数字可能比这还要高。胶州这几年依靠着胶东国际机场的规划，也是算是吃了一回肉，但过度透支利好，带来的便是利空，这也让胶州楼市在去年整整难受了一年。

但2020年，胶州终于等来了曙光。新机场预计2020年正式投入运行，8号线北段也将于2020年底进入试运行阶段，全线开通初步确定在2021年上半年。而坐拥数万套库存的胶州，也一直在期待着这些“及时雨”的到来。

高新区作为前几年最热的区域，最开始疯涨的原因无出其右，无非是炒房客的吹捧跟开发商被巨大的利益驱使所导致，加上相对于青岛主城区来说价格比较便宜，刚需人群也随大流的就盯上了高新区的楼盘。

但不少购房者在高新区买完房后，体验到了“卖家秀”跟“买家秀”出入极大。而且几乎同时，限价限购限贷等一系列严格政策落户高新区，中央“遏制房价上涨”的政策下发，高新区一下被套上了两个紧箍咒。去年高新区回归城阳后，市场热度也瞬间降至冰点，加上今年可售商品房中数量并不算多，高新区楼市的2020，依旧不太乐观。

城阳、即墨这几年也是随着开发重心的北移不断发展起来，两个地区土地资源尚且充足，可售商品房数量在青岛也是名列前茅。城阳作为青岛未来的核心居住区，自身靠近主城区，不管是从区位、政策上，还是自身楼盘储量上，都有着巨大的优势，楼市的发展情况不会差。

即墨房价是在去年才逐渐稳定下来。最近国务院批复设立了青岛即墨综合保税区，青岛即墨综合保税区获批后，未来通用航空、汽车零部件、跨境电商等行业项目的重点扶持和发展，也将会为即墨带来前所未有的机遇，即墨只要能抓住这个契机，想不发展都难。

其实大多数人对全国的楼市行情并不乐观，毕竟政策上倡导还是以“稳”为主。今年的胡润排行榜上，恒大、碧桂园、万达这几个地产大鳄的排名都不同程度的下滑，确实可以看出房地产行业的2019确实不好过。

但是单就青岛来说，2020年的楼市不必悲观，不管是在政策上还是各区域的发展上，都有着不错的保障，预测青岛楼市在年初仍然会延续2019年的趋势，但在四五月份，或许将会迎来一波回暖。

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