用事实说明，西海岸楼市的“无限供应”是缺乏根据的……

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看过我之前几篇小文的读者，都知道我的观点很明确：

1：青岛市内四区的房产，除市南区传统德式建筑、东海路沿线豪宅、少数地区商铺以外，绝大部分没有投资价值。只能相对贬值。在巨大的房价差距和事实上的市内四区人口向城阳、西海岸流失的现实之下，考虑学校医院选择市内四区亦是很愚蠢的做法。

2：西海岸沿海地带的灵山卫板块，座山观海，风水天成，10-15年后，应该是青岛房子最贵的地方之一，若不计通货膨胀，应该能达到6-10万的单价，别墅应该稳超10万。

文章链接在下面，很详实，就不赘述了。

为什么说青岛最没有投资价值的地域是市内四区

但是呢，说了这么多，有些地产作者是这么反驳我的：西海岸房子太多了，无限供应，从数据上来看，西海岸的房屋库存量，超过整个青岛市的三成，动辄万套、十万套，如此海量供应之下，青岛每年涌入人口才多少，在这种情况之下，你还反复坚持说灵山卫有可能成为下一个麦岛，这可能吗？

我的回答还是那句话：珠山前的灵山卫板块追平浮山前的麦岛，登顶青岛房子最贵的区域，是时间问题，只要不发生第三次世界大战、中美大对决、小行星撞地球、外星人入侵等不可控事件，那么按照现有趋势建设下去，10-15年后必然发生，不是能否问题。

上面是青岛比较著名的地产自媒体@博哥聊房 的一段话。

博哥的话有没有道理？非常有。西海岸少数地产商拿地以后急功近利或者只看眼前蝇头小利是事实，可以这么说，目前西海岸有些地块，明明是宜商、宜修公园或者地标建筑，公共建筑，也被地产商盖了一片的高层住宅……

举个例子：海上嘉年华的商业街的规划其实就现在来看，还是不错的。但是商业街后面盖了20多栋高层，这个非常之让人看不懂。积米崖片区，三个商场环抱，又拥有琴岛之眼、彩虹桥这种地标建筑，紧邻石油大学，如此寸土寸金之地，在这个地方建了一大片高层住宅，这是在闹哪出呢？

很明显，住宅紧邻三个大商场并非加分项，而是减分项。到了周末，人流车流密集，三个商场的存在导致这里成为青岛少有的堵车重灾区。路演时候锣鼓喧天鞭炮齐鸣，势必影响小区住户的休息。而在紧邻海畔的位置，修一堆钢筋森林式的高层建筑，海景也势必互相遮挡……这都会拉低这个小区的品质。然而开发商可能不管那么多，房子卖出去，噪音、堵车那都是业主自己选的……甚至还有销售顾问会这样忽悠：我们的小区靠着三个大商场，购物方便……

既然积米崖定位大商圈，这个地方理应修建高档写字楼、度假公寓，多修高档酒店。考虑积米崖的渔人码头文化，这里建设类似扬州东关街、济南芙蓉街那样的商业街、酒吧街、海鲜小吃一条街，提升外地游客来青旅游体验，也都比修一大片住宅要好。

星光岛上也建了大片住宅，甚至可以看出是高密住宅。

在谴责少数开发商的同时，我们希望政府对西海岸的建设加强规划，建筑要对得起历史、文化的检验。哪怕没有这么深明大义，单纯为了拉高房价，那也应该多建一些地标建筑，多修医院、多建学校，公园、绿地、道路、体育设施、文化场馆……

蓝湾运动中心，与其说运动中心，其实一半的地都是住宅

在青岛市北、四方、西镇、沧口、八大湖、高雄路这样的地方，上世纪80、90年代修了大片筒子楼现在尾大不掉，拆迁困难，已经教训深刻了。现在到了西海岸，又把那么多地见缝插针的都盖成房子，能对得起历史和子孙后代吗？

但是同样，博哥的话有没有问题？也有。那就是，西海岸尽管不缺地，但是太大了。联系西海岸的体量来看，无限供应一说，并不能反映真实的情况。

西海岸新区面积多大呢？2096平方公里。而青岛市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区的面积分别是30、65、98、396、553平方公里，加一起以后刚到西海岸新区的面积一半大。这时候发现西海岸的房子供应量只占青岛市的30%，实际上，我想说，这个数据并不算夸张。

不仅不能说无限供应，有些地方，还得用稀缺来形容。

之前说过，在很多地方选房子，都是选学校、医院、商圈、交通枢纽。而在西海岸新区，这个逻辑肯定是不对的。只要以上几条不是差得过分，那么山和海的重要性，景观大宅、品质生活就要排在这几条的前面。

还是刚才这张图。我做了几个标记。抛开大珠山以西的待开发地段，西海岸能看海的位置，满打满算就四个。

金沙滩、唐岛湾、灵山卫（灵山湾）古镇口。

西海岸能看海的地方，就四个，多了没有

很明显，这四个地方，受到自然条件的限制，本来就是有限的，并非无限供应。很多地产大V只是看到了西海岸房子整体上供应量占了整个青岛的30%就判断无限供应，但是，就站在这个角度，我提到的四个地方，很明显，不仅不是无限供应，反而是稀缺资源。

当然，这么说有些思辩。于是风水师花了几天时间，拍摄了一些素材。从事实上说明，无限供应说法并不成立。

以下西海岸沿海诸多小区的入住率，拍摄于2020年1月11日：

备注：以下照片拍摄时间全部位于19:00-20:30之间。

保利海上罗兰入住率

天意华苑小区入住率

建邦听海入住率

云龙港湾入住率

如果觉得这个入住率还不够高，那么看看2020年1月12日拍摄的麦岛某小区入住率：

麦岛金岸入住率

银都花园入住率

结论是什么？很明显，同样海景小区，入住率的话，两边不分伯仲。西海岸的建成交房不过2-3年小区入住率并不比市南、崂山这些交付十几年的房子要低。

如果觉得银都花园、麦岛金岸是低密富人区，有特殊性，实际上一方面海上罗兰、天意华苑、建邦听海本身也是别墅+高层的低密小区，品质不比银都花园、麦岛金岸要低（不奇怪，我再说一次，灵山卫的规划档次，不低于麦岛）。另一方面，我随手拍了一个海上罗兰后面的高密度小区，入住率是这样的：

如果觉得这个入住率还低，那看看市南的金茂湾，没啥区别吧？

金茂湾入住率

再看看浮山后的鲁信含章花园，没觉得高哪里去：

鲁信含章花园入住率

浮新小区是这样的：

辽阳路浮新小区入住率

很明显，无论是分析理论还是看现实，西海岸的无限供应，人口不足的说法，不合事实。很多评论里鬼城的说法，更是缺乏调查得出的无稽之谈。

实际上，就我这几天对各小区入住率的调查来看，还得出另一个结论，那就是很多老市南、老市北的筒子楼，亮灯率相当之低。西镇一些社区、浮山后二、四小区，到了8:30左右，画风是这样的：

浮山后二小区，很奇葩的入住率

这个结论我有些奇怪，因为这种入住率很明显不符合浮山后的人流量事实。考虑到目前居住在筒子楼里的人大部分是老人，很多老人有早睡的习惯，因此贸然下结论还早了些。这里持谨慎态度。

但是目前能得出结论的是：西海岸的楼市供应，抛开少数地域，大部分情况下是有坚实的人口作为基础的。以目前的诸小区入住率看，西海岸房价不存在泡沫，相反和东海岸拉平才是大概率事件。

写到这里，我文章开头的那句话：珠山前的灵山卫板块追平浮山前的麦岛，登顶青岛房子最贵的区域，是时间问题，不是能否问题。同样都是座山观海，同样都是别墅楼盘。小区环境、入住率、人口支撑力度都相似，能让麦岛金岸高层卖6万，海上罗兰只卖2万的差距在哪里？

不好意思，理性上无论怎么分析，这个点基本是找不到的，纵使能找到几个点，譬如说学校医院，能解释麦岛比灵山卫卖的贵，也完全无法解释西海岸沿海地区坐拥商场、地铁、公园、海景，文艺设施还有大把工厂企业实业支撑的情况下，比什么配套、支撑都没有，推开窗户一堵大山的浮山后还便宜的任何理由。

很多人对我解释是西海岸房子盖的太多，但是从入住率的情况来看，无限供应的说法也是明显不符合现实的。

从海上看过去，麦岛和灵山卫的景观几乎完全一样，连浮山和小珠山山形都相似。刚才我也说了，入住率差不多，那么现在房价差3-4倍，这种情况能持久吗？不可能。

因此，想了半天，恐怕也就下面这张图能说明问题了……

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