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2020青岛楼市远望市内四区投资价值在何方？

2020-01-08 20:01新盘资讯

简介" 主城区意味着优质完善的配套和更多的就业机会，因此像磁石一般源源不断的吸引着人口聚集，青岛现在公认的主城区即市南、市北、李沧和崂山，基本也是楼市两万元线的区域。日前，有文章提出一个观点：青岛最没有投资价值的区域是市内四区，如果只看标题，肯...

主城区意味着优质完善的配套和更多的就业机会，因此像磁石一般源源不断的吸引着人口聚集，青岛现在公认的主城区即市南、市北、李沧和崂山，基本也是楼市两万元线的区域。

日前，有文章提出一个观点：青岛最没有投资价值的区域是市内四区，如果只看标题，肯定有非常多的小伙伴会表示拒绝，可是如果仔细一看的话，似乎也有那么几分道理，比如下面的核心论点。

一、主城区抗跌，市内四区近期房价回调幅度明显小于西海岸等新城区，但是长期来看，由于房价基数高等原因主城区也抗涨，涨幅明显小于新城区，并且举了一个生动的例子。

隧道北边西镇片区的金茂湾一期2.5万上下，隧道南边金沙滩片区的富源公馆一期7500上下。如今金茂湾3.3万，富源公馆2.2万，不考虑居住属性，纯指望投资赚钱的话，2013年投资房产，富源公馆5年收益率大约是300%，金茂湾5年收益率只有大约135%。

二、由于地形的限制，青岛无法像北京上海等以一个原点为中心，环线扩张。只能在原有主城区的基础上，不断向周边发展，诞生新的城市中心。青岛远期规划有东岸、西岸和北岸三大主城区，如今东岸城区的发展已经相对成熟饱和，西岸和北岸城区发展相对滞后，因此更有潜力。

市内四区的团岛、西镇、台东等区域，不仅年轻人大量流失，人口老龄化严重，众多社区沦为”养老大院”，商业也明显萧条，与西海岸形成鲜明对比。同时住房严重老化，无法提供舒适的居住环境。产业也出现了空心化，大量转移到了西海岸。这些区域都是原来的城市中心，现在已经如此不堪，因此从大的范围来讲，市内四区最终也会沦为这个样子。城市中心将转移到西岸和北岸城区。

最终结论就是：在青岛买房，一定要买西海岸、城阳这些人口能流入的地方，市内四区那些没电梯、没物业、没车位的老旧筒子楼，赶紧脱手，越快越好。

说的有什么问题吗？有的。

首先是明显的逻辑错误——以偏概全

虽然文章说的是市内四区最没有投资价值，但是用来佐证的例子如房价长期涨幅低、老龄化严重、商业萧条、房屋老旧、产业空心化发生在哪呢？

都是团岛、西镇、台东、沧口等市内四区的老城区，而崂山、新都心、东李等板块则完全是另一番欣欣向荣的景象。

由于发展顺序不同，市内四区各板块的发展阶段也各不相同，团岛、西镇、台东等老城区的确存在上述问题，投资价值不大。香港中路、浮山后、崂山、新都心等虽然比较成熟，但是仍有提升的空间，也是现在最适合自住的区域。

东李基本都是十年内的次新楼盘，教育商业交通也配套在不断完善，自然环境也不错，还拥有国际院士港等产业规划，更重要的是，崂山将发展的重点转向了北部，随着张村河两岸和北宅的开发，崂山有望和东李融为一体。再加上东李房价基数也不算高，因此还是具有相当大的投资价值。

此外，老城区也没有被放弃，在不断进行更新改造，典型的如大港转型游轮母港，娄山工业区、沧口机场等区域，更是极具潜力，有望完成华丽转身。

从市政府东迁算起，青岛历经三十年的发展才将主城区扩展到市内四区这么大，可见成为主城区是很不容易的，哪能这么轻易的大范围转移到西岸、北岸，主城区的扩展肯定需要循序渐进的过程，最有希望的仍然是紧邻现在主城区的区域。

西海岸更多是作为一个独立的区域发展，如果想要达到代表青岛主城区的水平，还需要很长的时间。

其次混淆了概念

文章开头说的是市内四区最没有投资价值，最后的结论却是，青岛买房一定要去西海岸、城阳，换言之就是不要买市内四区。先不说市内四区没有投资价值这一说法不准确，就算没有投资价值就不能买吗？实际上在房住不炒的背景下，现在极少有单纯的投资性购房，绝大部分都是刚需改善类购房者，市内四区的购房者更多是冲着方便工作和优质完善的配套去的。

虽然长期来看，市内四区整体投资潜力小于西岸和北岸城区，但是毕竟房价基数高，同样100平的房子，市内四区要300万，涨幅33.33%就增值100万，北岸城区虽然只要100万，但涨幅50%也就增值50万，况且还可以享受优质完善的配套及更多的就业机会。如果有300万预算，你会怎么选呢？

更何况，实际上市内四区仍然有具备西岸和北岸城区同等投资潜力的板块，不能一概而论。当然那些没电梯、没物业、没车位的老旧筒子楼，如果拆迁无望，也的确需要尽快出售。

此外，人口流入方面，2019年李沧就力压西海岸，位居青岛第一，崂山也高于平均水平，商圈也更加繁荣高端。

金茂湾和富源公馆的收益率也有很大问题，首先是算法有误，并非现价/原价，而是（现价-原价）/原价，其次，金茂湾首开价格并没有2.5万这么高，而是精装1.8万，富源公馆也没有7500这么低，而是精装1.28万，正确的收益率是83%和72%。