展望2020及总结自我：青岛房价的筑底之年

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01、明年青岛市场的基本特征

近两个月，很多人来问百忍老师，明年市场如何？房价会是啥趋势？所以要借年底总结的方式，回答一下这个问题。

2019年年末，青岛楼市传来一条消息，就是这一年的降价幅度是全国第一。旁边的潍坊降得也挺猛，而临沂涨幅居然是全国第一，旁边的日照涨幅也很猛。至于原因，就不说了，那篇文章也没了，只剩下问房圈里还有了，你懂的。

我们从去年开始就已经进入一个增长红利消失的年代。如今，房地产在多坚持了一年之后，总额超过16万亿之后，也将会进入萎缩时代。青岛的市场连续4年维持在2400亿左右，2020年大概率会萎缩。

而对于大家最为关心的房价，青岛楼市这一年的降幅达到了全国第一。一年的降幅接近于北京三年，其实这个在市区没那么大，主要是郊区。降得快一点的最大优势是能比较快地探底，不让大家在更长地时间里痛苦，所以也是个好事，只是18年站在高岗上的人会苦痛一些。

所以，2020年青岛楼市的最大的特征就是筑底，谁能把底筑牢了，就能更轻松一些，让购房者能够快速入场，否则他们依然害怕，就不敢入场，犹豫，彷徨，开放商自然就难受。

记着，市区也不例外，毕竟供应量出来了，也不是那家都能卖得动，所以也需要筑底。

所以，作为购房者的你，何时入场，要搞清楚，要摸清楚那个区域的底在哪里？

这个区域的供应量如何？出货又如何？一定要有数。

比如城阳北，经过这一年的拼杀，每家筋疲力尽，招数尽出，基本见底。而城阳南，尤其是城阳西，还有个过程，这个过程会出现在2020。

比如即墨西，今年一下子卖了这么多地，后续的悬念就很大了。即墨西的第五个大地块已经是第三轮出让了，依然在1月3日流拍了。显然开发商对未来市场不看好。

比如胶州少海，便宜的都七八千了，还要被约谈，最后协信干脆自己把自己卖了。而产业新区，依靠临沂等外地韭菜们的支撑，还能维持。胶州的土地还在陆续出让，2020会不会再有人扛不住资金链？是个巨大的悬念。

市区的变数也很大，主要是从新都心到浮山后，从中韩到金家岭，这个区域供应量会达到这几年来的一个峰值，这很有意思。就是供求关系缓解了，那么，会有很多盘的销售压力比较大，而且很多楼盘已经主导权易主，也会发生新的变化，所以2020年的市区南线，很值得期待，改善者慢慢观察，不要着急下手抢房。这毕竟不是2019，只有天汇和华润城可选。而北线的四方、沧口和李村，反而没有那么多激动人心的变局。

筑底的过程是个复杂的相互博弈的过程，除了开发商自己的争夺，政府的卖地因素更为重要。2019年，青岛卖了970亿元的商住用地，这些土地可以建设近3000万平的房子，而这一年的销售不过才14万套上下。要知道，这一年的青岛总财政收入是1240亿元。所以，筑底的演化结果，还要看2020的卖地情况，尤其是具体区域的卖地规模和频率。

作为购房者，你得看明白，否则糊里糊涂就掉进去了

02、购房者的基本应对之策

对于明年的经济的应对之策，财经专家的水皮说了三条，一是尊重常识，二是回归平常心，三是劳动创造财富。这个用于地产尤其是购房者们也很恰当。

你要尊重房地产的常识，有涨有跌，有好有坏。你要回归平常心，不要老想着买完房子就涨价，不要一降价就想着去闹。你要辛苦一点去做功课，把项目尤其是企业的情况搞清楚，否则就风险就会砸到你头上。

企业的变局是最大的风险，这个比价格波动大多了。2020年，会有更多的地产企业倒下或者被收购，有的企业如果没有下家，在预售制度之下，意味着房子没人盖了，这才是最大的风险。你要搞清楚，这个冬天，海德堡二期的土豪们还在寒风里到处维权，而无人搭理。掉进这个坑里，就是炮灰。

当然，开发商的最大难点也出现了——老板们的观念转变。

这个冬天跟某老板谈起某项目，说你要转变观念。就你的项目而言，利润和销售额，如同鱼与熊掌，不可兼得了。

结果老板说：我不管，我只盯着我的营销总，一个月后，他的营销总离开了。

其实这样的项目遍地都是，这样的老板也到处都是。所以，2020年，这样的老板和企业会很难逃过市场周期的惩罚，最终买单的是交了预售款的人。

2019年，青岛楼市保持了以前的规模，总额只有个位数的降低，还是个丰收年。但是跟一年前定的目标相比，每家的差额都很巨大，而且，给渠道的钱实在太多了，多到老板心痛的程度。所以，到了年底，不断有人离职，百忍老师只得又把微信朋友圈里的很多营销线的朋友的企业标注再次修改。

有离职的朋友又要转型，但是，赚了这个地产行业的钱，真的很难适应其他行业，毕竟差别太大。有人一个盘就花了两个亿的营销费，多么奢侈和阔绰，别的行业花两千万，老板也已经崩溃了。

2020，进入一个新的年代，一个新的十年，愿我们每个人都有所改变。

你自己不当聪明人，马上会有人把你当傻瓜——这是百忍老师一再说的话。

移动支付的货币数字化之后，小偷们快速退出历史。大家剩下的就是玩智商的时代了。P2P在付出万亿代价之后，这个行业终于没有了。权健这样的实体传销遭到重大打击之后，各种精神传销课粉墨登场，以国学、鸡汤甚至致良知的名义给你洗脑，以中年妇女为主打目标，青岛已经有人做到了几千万。

罗胖子的年终演讲被持续质疑，其实很简单，只有让人思考的知识，才是真正有用的知识。灌输是不行的，要自己学会思考，这当然是个很艰苦的过程，能走出来的不多。

就拿房地产来说，回到一个基本常识——房地产没有全国的专家，因为每个城市甚至每个区域都有不同的变化趋势。但是就是有人愿意花钱去问马光远这样的所谓经济学家，他甚至都没去过那个城市，问他那个城市房子的事，他也煞有介事的回答。

03、自己这一年的简单总结

百忍老师自己也总结一下这一年：

这一年写了超过50万字，这十几年来最勤快的一年，算算总数，十几年来已经超过了300万字，当然，不得不消失的文章也很多，所以，一旦发了，赶紧看，没了就别找了，自己去问房圈，那里有。

术业有专攻，这几百万字主要是青岛楼市的各种分析。这当然需要大量的思考及与各个方面的沟通，所谓一万小时定律，其实两万小时也不止了。没办法，不如此，变不成你自己的知识体系，又如何说给大家？

问房圈人数用了两年，达到了2000多人，超过南方诸多城市的众多大V们，，做到问房这个全国平台的第一。回答4400个问题，拯救了不少的韭菜，甚至炮灰，算是没让人家白花钱，所以续费率很高，超过95%，真实的声音赢得了绝大多数圈友的认可，这是一件很满足精神世界的事，因为能让说真话的地方不多了。

每天忙活的代价也很沉重，颈椎职业病更加严重了，睡眠质量也大幅下降。

读万卷书，行万里路。除了每天阅读量不低于5万字之外，每个周要做940和926电台的四期节目，除了跑遍青岛楼的各个区域，看了无数楼盘之外，这一年还去了泰国、柬埔寨和阿联酋三个国家，六七个省的数个城市去看房子，可谓继续开眼界的过程。

四季度还借助保利的售楼处，讲了两场，小范围更可以畅言无阻，可以系统性地说了不少，现场的粉丝很表示认可。以后除了问房圈说实话，也只能借助这样的现场机会，多说几句心里话了。

回到我们的时代：移动互联网时代，知识更加碎片化，想形成一个知识尤其是认知体系，将更加艰难。所以，年龄大了，未必不是优势，只是要更加努力而已。

愚病最难医治，而知识的碎片化，更有盲人摸象的结果，只能让更多的人变得愚蠢之后还自作聪明。所以，韭菜始终存在。

未来十年，大家要降低自己的期望值，这样会更安全，更能抵住诱惑，更不会掉到井里。当然，说归说,95后和00后们很大一部分又偏偏不能做到降低自己的期望值，这是市场的好处，也是时代的机会。

虽然难，但坚持下去，很多人的命运还是会反转。

你看前几个月被称为2019年最惨的人的李斌，随着四季度蔚来汽车销量大增和股价大涨，竟然咸鱼翻身，而且人家敢于调侃自己。

所以，我们应该有足够乐观的心态和做足功课的勤奋，这是做一切事情的基础。百忍老师还是忍着重感冒的头痛把这3000多字写完，你说你有啥理由偷懒？

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