2019山东省内各城市房价汇总及走势简评，未来你更看好谁？

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山东省房价三大台柱子——青岛、济南、烟台。

2008年以来，青岛就是山东房价的扛把子，但作为省会的济南，也一直紧追不舍。

在2016年，济南房价迈入1万/㎡大关，2017年追上青岛，短暂性成为山东房价第一，青岛也持续发力，在2018年冲到2万/㎡，成功守住山东房价排行榜的“霸主地位”。作为继北京、天津后，北方第三座GDP突破万亿元的城市，2018年一季度，青岛的房子终于超越天津，成为中国北方除北京外的房价第一高城市。

青岛有名气，崂山、八大关、栈桥等等都是世界级旅游名胜，一年四季游客不断，这里号称“东方瑞士”，是世人向往的 中国最具幸福感城市。今天，我们要说的不是景点，而是最具幸福感城市中的人和房子。

不久前，贝壳研究院拿出了调查表，比对了一下全国房产2018年11月与2019年11月挂牌均价，结果让人吃惊：在刚刚过去的这一年，排在跌幅第一位的竟然是青岛。

而在11月27日，社科院公布的11月《我国住宅商场开展月度剖析陈述》中，对10城市的房价提出跌落预警，其中也有青岛。

青岛的房价怎么了？

从下面这张图，可以清楚看到青岛及全国其他重点城市房产的相关具体数据。

青岛房子跌了，是因为经济下滑了吗？还真不是。

数据显示：2019年上半年山东GDP增长5.4%，青岛超6000亿领跑全省。这可是真金白银，响当当的第一啊。

那么，究竟是什么原因导致青岛房产的目前状况？其实很简单，和全国大部分城市一样，这就是普通的周期表现。退一步说，青岛房产价格还是在合理范围的，从1999年取消福利分房开始，到2019年，青岛房地产市场发展了20年，房价仅仅翻了7.5番。

接下来，让我们通过七个有代表性的年代符号，回顾一下青岛的房子是如何上涨的、

第一：1999年的第一天，实物分房取消，公有住房上市交易。这一年，青岛房子卖了236万㎡，均价1792元/㎡。

第二：2002年，沐浴世纪春雨的青岛，房子成交价格首次突破2000元/㎡。

第三：2007年，“奥运概念”袭来，全面拉升青岛房价，但在奥运后之后，房价经历了一个两年的波动期，涨幅不大，甚至略有下降。

第四：2010年，在经历了小的下探后，青岛房价开始高歌猛进，这一年，均价突破7000元/㎡，是涨幅最大的一年，很多老街区拆迁户，第一次拿到大把现金。而他们也随后加入了购房大军。

第五：2014年，青岛房价突破万元大关，很多人看不明白，认为这已经是天价。

第六：2016年，青岛房价出现戏剧性一幕，这一幕以2016年9月为分界线，此前，房价一直稳定在1.25万/㎡左右，而此后，一路狂奔不回头。这种势头一直持续到2018年8月，跃上2万/㎡新高。上面一张图，可见一斑。

最后，2018年末，青岛全年成交1780万/㎡，均价到13457元/㎡，这里我们说的是均价。这个价格，是1999年房价的7.5倍。

再说说山东的其他兄弟城市，2018年年底，房价在全国楼市调控寒冬中好不容易放缓脚步，这时候有一个城市却悄悄放开了限售，此径一度引发媒体热议，称其为打响楼市调控放松第一枪，它就是山东菏泽。

此后山东淄博、日照、威海、德州等城市越来越被人们所熟知，它们成为了我国三四线城市的典型。

在这两年中，这些城市的房价表现一点也不比一二线差，尤其是名不见经传的泰安、威海成为了中国首批房价涨过万元的三四线城市。

近年，山东省的房价黑马，日照发展势头很足，从2008年3千/㎡，到现在1万/㎡的水平，当年的吊车尾，已经可以跻身全省TOP3，仅次于青岛、济南，未来可期。

经济是衡量一个城市的重要指标，可衡量山东三四线城市房价的偏离程度，也可以作为这个城市的房价是否有未来的重要依据。下面是我整理的山东各城市2018年的经济表现，我们从宏观到微观去探索。

实话说，山东区域经济发展很难说。因为它不同于西北部区域，一弱俱弱。山东的经济体量并不小，是北方经济第一大省，但是山东各市的经济长期属于一种高度和1谐状态。所谓高度和1谐，就是过于中规中矩，今年和去年差不多，去年又和前年差不多，毫无经济亮点。

我们都知道，2018年中国经济GDP整体增速为6.6%，以此为及格线，我们看到

年度经济成绩高于及格线的地级市有：青岛7.4%，济南7.4%，临沂7.3%，威海6.7%，德州6.7%，菏泽7.9%，日照7.3%，莱芜7.2%，合计8座城市；

年度经济成绩低于及格线的地级市有：烟台6.4%，潍坊6.5%，淄博6.1%，济宁5.8%，东营4.5%，泰安5.7%，聊城5.4%，滨州1.5%，枣庄4.3%，合计9座城市。

有人说是因为经济。山东是北方经济第一大省，经济增速高，当地人有钱，长年积累了大量的购房需求。然而事实上，这两年山东经济的发展并不顺畅，且因为产业结构偏于低端工业化，人均收入没有得到有效提升，不足为证。

还有人说是因为人口，山东人口接近一个亿，住房需求量巨大。但事实上，人口不单要看基数还要看净流入量。数据显示，2018年在全国人口净流出量排行上，山东位列第二，山东这些年对外地人口的吸引力在逐年下降，只有青岛、济南、烟台这几个城市能勉强稳住人口，所以人口带动购房需求也是站不住脚的。

山东省整体房价，对于居民而言压力不算大，未来发展，要能真正带动整省的资源整合，配合人才引进战略，作为北方代表，能一直躁下去。

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