回顾：青岛楼市这一年，总体不温不火，新兴片区表现抢眼

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2019年,对于青岛楼市来说,是具有重要意义的一年。随着土地供应量的不断增大,青岛新建住宅在这一年也迎来了丰收季。从以往一房难求的新都心到寸土寸金的金家岭,从名校云集的鳌山湾到影视产业初具规模的灵山湾,从大项目配套逐渐兑现的高新区到重大利好不断落地的上合示范区,购房者在这一年都不需要深夜排队、摇号抢房,而可以从容做着选择题。而且随着新房供应量的井喷,捆绑车位、精装的行为已经在市场上绝迹,降价促销、买房送车位、增配家电厨具等活动也让购房者切切实实得到了实惠。

新都心上演“群雄争霸”

新都心一直是主城区人气最旺的区域之一。2019年上半年,片区内还只是海尔·世纪公馆、保利·天汇等有限几个老盘加推新房源。但从6月份开始,新盘开始不断涌现。

先是位于黑龙江南路与滁州路交汇处和达·君玥开盘,均价28500元/平方米,与新都心的老盘加推价相差无几。随后,新都心板块上演了土拍“盛宴”。 7月25日,青岛信保双盈置业有限公司以底价180157.05万元价格拿下了浮山新区4幅住宅兼商业商务地块,起始楼面地价均为9000元/平方米;8月9日,新都心周边的4宗商住地块上市,最终被青岛市北城市建设投资有限公司、青岛城发绿建建设发展有限公司、青岛华新园置业有限公司三家房企分别竞得;8月15日,青岛青特星城置业有限公司以单价14620元/平方米、总价154972.0万元将市北区黑龙江南路286号收入囊中。

面对日益激烈的主城“战场”,各大开发商也加快了地块的开发效率,目前许多地块已经开盘在即。其中,位于黑龙江南路456号的七色堇紧邻地铁大厦站,而且自带与地铁连同的商业配套,总共240户,价格为2.4万元/平方米起;保利·大国璟的一期加推在即,户型面积118平方米至140平方米,价格2.4万元/平方米起;和达君玥项目则主推9号楼158平方米套四产品,均价2.7万元/平方米至3万元/平方米。与此同时,土地仍然在源源不断供应上市。11月22日,中韩街道劲松五路两侧的总占地面积18.34万平方米的6宗地块,由青岛恒鑫合创商业发展有限公司以总价604652.3034万元竞得。

除了新都心,市北区其他板块同样有不少新盘上市。辽宁路商圈的金地·锦宸、浮山后的远洋万和城和明翠雅居、老四方片区的碧桂园云著、碧桂园云境、海信湖岛世家二期,也都各具特色。可以预见,作为主城刚需重地的市北区,2020年新房供应量将更多,产品也将更加丰富。

崂山区豪宅上演“三国杀”

寸土寸金的崂山区豪宅片区已经许久没有新品上市,但是今年这一片区迎来了多个各具特色的豪宅产品。

位于崂山区松岭路和仙霞岭路交汇处的佳源华府项目,占地面积约21.79万平方米,总建筑面积约110.67万平方米,配有幼儿园和小学。除了住宅产品外,还规划有集中式商业、超五星酒店、高端会所等多种配套,可以基本满足金融业白领的需求。主力户型为126平方米至190平方米,首开4.5万元/平方米至4.8万元/平方米的价格低于业内预期,所以首开取得了不错的去化率,150多套的销售量甚至比一些周边区域的低价刚需盘还要高。与此同时,金家岭的另一大盘银丰·玖玺城也完成了首开,据开发商公布的数据,首开便劲销30亿元。该项目南临香港东路,西靠海尔路,还有深圳路等多条交通干道,小区南门距离地铁2号线石老人浴场站700米,地理位置更为优越。

位于香港东路108号海信·君澜首开也是备受瞩目,鉴于海信在青岛品牌号召力,也让这个项目吸引了不少购房者。除了金家岭片区的两个高端楼盘外,崂山区还有海尔产城创东方悦府、海尔产城创云玺、海尔产城创翡翠云城、青岛印象品、青铁华润城等项目。

毫无疑问,崂山区是主城区楼市的价值高地,所以各大开发商在产品细节上也是精雕细琢。

李沧新盘争打“亲民牌”

作为这一轮牛市的刚需重地,因为各楼盘去化率较高,在相当长的时间内,东李都面临无房可买的情况。但是随着主城区供应量整体增加,李沧区加推的新盘也感受到了明显的压力,开始刮起了毛坯房。

率先推出毛坯房的是绿城·海棠印月,该项目在9月底首推北区13栋小高层,楼高14层至17层之间。户型为115平方米至168平方米,价格集中在1.8万元/平方米至2万元/平方米之间,开盘便取得了十分理想的去化率。绿城·海棠印月南区11月底开盘,均价约21000元/平方米。在绿城的带动下,融创都会中心也迅速做出调整。一直销售精装房的融创,在10月底和悦地块首推毛坯高层,户型建面117平方米、118平方米,起价17500元/平方米。户型不但是当下刚需族最为需要的套三户型,而且毛坯房也大大减轻了购房者负担。随后,位于交通商务区的越秀天悦海湾也推出了毛坯住宅。除了毛坯房之外,李沧区也有中高端改善住宅在售。龙湖春江天境项目户型建面99平方米、119平方米三居在售,带装修交付,均价25000元/平方米至27000元/平方米,开发商还赠送一个车位;信联天地·金水云麓采用“垂直花园”构想,将花园与高层建筑群相结合,形成具有一定生态功能的生态建筑群,推售户型116平方米、126平方米,均价27000元/平方米。

2020年,世园板块还将迎来一个明星楼盘。11月18日,青岛市自然资源和规划局发布 《李沧区青银高速东侧地块改造项目批前公示》,地块含6层洋房、13层至23层住宅楼。这意味着万科拿地两年之后,项目终于要上市了。

自贸区落地助力西海岸

作为第九个国家级新区,青岛西海岸新区成立五年来,一年一个新台阶,综合实力在19个国家级新区中位列第三。在新区成立五年来,青岛西海岸以“影视之都、音乐之岛、啤酒之城、会展之滨”四张国际化名片,昂起了文化发展和文化自信的龙头,第九个国家级新区变得越来越“洋气”,这也使得西海岸楼市人气不减。 8月26日,国务院印发《中国(山东)、(江苏)、(广西)、(河北)、(云南)、(黑龙江)自由贸易试验区总体方案》,重大利好落地西海岸,也使得众多开发商纷纷到西海岸跑马圈地,将集团的产业创新突破点放在西海岸。

作为西海岸最早开发的片区,有“海上西湖”之称的唐岛湾配套日趋完善,滨海大道和地铁一号线可以保证周边楼盘的居民出行无忧,新城吾悦广场、永旺梦乐城等商业综合体的落地,使得唐岛湾片区正在形成西海岸中心商业圈。在2016年到2018年上半年,唐岛湾片区可以说是一房难求。2019年,新房供应不足的情况已经大有改观。片区不但有卓越·天元这一类的改造项目,而且还有城发长江瑞城、绿地·凤栖澜玥、金沙乐府等新盘。开盘价多在2.1万元/平方米至2.5万元/平方米。灵山湾影视文化区位于青岛西部湾城的核心地带,随着《长城》《环太平洋2》《一出好戏》《流浪地球》等大片相继在此拍摄,灵山湾片区渐渐成为岛城最热的板块之一。前在售项目有万科青岛小镇、融信西发海月星湾、鑫苑御龙湾、海信灵山湾等,价格已经达到15000元/平方米至20000元/平方米左右。

而在中德生态园片区,引入被动房技术的生态项目成了片区亮点,龙湖光年、中德绿色公元、莱茵公馆等项目的售价虽然要高于辛安板块的刚需楼盘,但同样不缺少购房者的追捧。2020年,西海岸有望延续供需两旺火爆态势,继续领跑青岛楼市。但因房源井喷而刚需不足,存在巨大销售压力,房价有下行的趋势。

“白云山”引领城阳楼市

2019年,城阳楼市的焦点无疑是在白云山片区。海尔细胞谷等大项目纷纷落地的同时,带来了国内一流的商业、教育配套资源。多盘陆续加推也使得片区内房源充足,许多刚需老盘已经开始降价促销。

2月1日,城阳白云山片区的5宗地走上拍卖台,这5宗地的土地总面积617199平方米,也是2019上半年青岛土拍面积最大的一场拍卖。除此之外,海尔细胞谷项目总投资超过100亿元,总占地约1000亩,主要建设细胞存储中心、细胞应用及研发中心、细胞创业孵化中心、细胞学术交流中心等四大版块,打造细胞采集、制备、存储、应用全产业链的生物产业共享生态圈和千亿级生物科技产业集群。2018年5月份完成正式签约,2019年3月25日土拍标志该项目正式落地。

目前,海尔产城创白云山花园等已开盘销售,在售户型面积都在95平方米至145平方米之间,价格在1.3万元/平方米至1.6万元/平方米之间。此外,该片区还有融创澜山壹号、青特小镇、蔚蓝创新天地、龙湖舜山府等在售,价格基本都在1.2万元至1.6万元/平方米之间。同时,高新区板块多是老盘加推,中欧国际城、卓越·嘉悦等楼盘以高层住宅和洋房产品为主,招商雍华府、保利·紫荆阁则推出了别墅产品。在高铁站和伊甸园等配套落地的年份,高新区楼市依旧人气不减。

“金胶州”性价比凸显

2019年的成交量月度排行榜上,胶州排名一直位列前三名。充足的供货量和较低的房价是胶州楼市受到购房者追捧的主要原因之一。

在过去的两年中,胶州土地供应一直在全市名列前茅。2017年,青岛土地市场成交面积最多的是胶州市,共成交51宗,成交面积3028亩。二级市场上,花样年通过股权收购首次登陆青岛,股权收购分别在胶州和即墨,在青岛共拿地43宗,土地面积超过2400亩,成为青岛土地储备量最大的房企之一。荣盛也是先后两次通过股权并购在胶州获得1292亩土地。也正是这两家开发商,掀起了上合示范区的开发大潮。2019年,以花样年和荣盛为代表的上合示范区大盘撑起了胶州楼市的半边天。 1.1万元左右的精装房,在山东范围内都极具性价比,许多来自临沂、淄博、日照等地的购房者纷纷到上合示范区置业。

胶州主城区以及少海片区,新房供应量同样非常充足。协信天骄观澜、我家阳光上城、龙湖·昱城、奥园首府壹号、天泰·欢乐时光等楼盘目前都房源充足,楼盘的价格都集中在8000元/平方米至10000元/平方米的区间内。虽然临近年底,但是胶州市场还是不断有新盘入市。

在众多新项目中,胶州华润城无疑最为引人关注。该项目地块位于西部城区,泰州路以西、兰州西路以南、柳州路以东、泸州路以北,总开发占地面积约1800亩,未来将建设万象汇购物中心、商务办公楼、产业大厦等,为胶州市西部商务区打造核心项目。一期开盘的价格为8600元/平方米,目前售楼处仍有不少房源在售。

随着楼市进入淡季,许多开发商的置业礼也是越送越厚。有的开发商甚至推出了10年物业费加车位的购房礼包,以此来吸引购房者。作为岛城新房供应最为充足的区域,2020年胶州楼市竞争或将延续目前这种激烈态势,购房者则可继续捡便宜。

本版撰稿摄影记者王寿林

本文来源：青岛早报

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