青岛李沧区买房宝典，看到请收藏！

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首发自工众号：青城山说

上周，我写了两篇文章，一篇是《年末买房：青岛哪里可以捡漏？》，系统分析了在青岛年末抄底买房应坚持的原则，并按自住、投资、自住+投资分别划定了建议区域；一篇是《西海岸新区买房宝典，看到请收藏！》，这是根据读者的要求，在上一篇文章的基础上，对西海岸新区按片区详细分析了自住、投资的价值。

两篇文章发布后，引起了读者强烈反响，大部分读者都对作者竖起了大拇指，多个网站也进行了转载，一时让作者受宠若惊。当然，在收到赞赏的同时，也收到了很多非议，尤其是胶南片区的朋友，更是组团对作者进行了一轮谩骂。这个作者也是理解的，毕竟动了人家的蛋糕。但作者需要强调的是，上述两篇文章纯属客观分析，不参杂作者的任何主观意愿。因为，作者在西海岸新区并没有房产。

在刚过去的周末，我收到了不少读者的询问，除了关于买房卖房的具体问题外，更多的是催我写一写东海岸和北海岸的房地产分析文章。其实，东海岸、北海岸与西海岸不同，西海岸虽然面积大，但大面上是一个整体，并且大部分土地处于未开发现状，比较好划块分析。东海岸、北海岸无论行政还是地理常识上都属于多个区，而且由于已经发展成熟，划块分析时也要更细致、更详细，因此分析时只能一个区一个区的来。话不多说，今天先分析李沧区。

我仍然按区域楼市类似度来分块，把李沧区分为8个板块，见下图：

其中1号板块以李村为中心，北至金水路，南至边界，东至青银高速，西至重庆路，下文简称“李村中心区”；2号板块以沧口公园为中心，北起楼山南麓，南至振华路，东至重庆路，西至老胶济铁路，下文简称“沧口中心区”；3号板块北至振华路，南至边界，东至重庆路，西至老胶济铁路，下文简称“沧口机场片区”；4号板块北至烟墩山，南至边界，东至胶济铁路，西至胶州湾，下文简称“火车北站片区”；5号板块北至边界，南至烟墩山、楼山北麓，东至重庆路，西至胶州湾，下文简称“沧口北片区”；6号板块北至边界，南至金水路，东至虎山、十梅庵，西至重庆路，下文简称“十梅庵片区”；7号板块位于青银高速以东，东、南、北至边界，下文简称“东李片区”；8号板块北至边界，南至金水路，东至青银高速，西至虎山，下文简称“李村北片区”。

下面逐一分析：

1.李村中心区

“李沧”顾名思义，就是由李村和沧口组成，但是由于多种因素影响，最终李村成了“李沧区”的绝对中心。而相对靠中心的位置、山东半岛第一大商圈和双地铁的配套，也使它配得上这个称谓。

李村中心区的楼市现状是，老小区和次新小区穿插分布，新楼盘较少。

配套现状是：维客广场、利客来购物广场、北方国贸、崂山百货、苏宁青岛总部、乐客城、和谐广场、奥克斯广场组成了一个庞大商圈，不远还有万达广场、宝龙城市广场两个综合体，论商超密集度，岛城无出其右；2、3号线双地铁，基本惠及片区所有地方；此外，还有“李沧之肺”李村公园、三甲医院八医、著名的58中，除了没有好的小学和初中外，李村中心区的配套在整个青岛都名列前茅。

好的配套必然铸就高的房价，配套有多好，房价就有多高。在上一轮涨价期间，李村房价一举超过老四方，成为炙手可热的楼市新贵。虽然现在房价降下来了，但李村房价对老四方的超越，却保留了下来。

因此，我对李村中心区的买房建议是：李村中心区适合刚需自住，但老房子要慎重，次新房看价格。

前面说过，李村房价超过了老四方，这一点在老房子上面表现更显著，李村老房子价格甚至超过了原市北西部地区，像台东、科技街片区，并对老四方的水清沟、瑞昌路、湖岛等区域形成了大幅度的辗轧。这一切都是在李村的地铁等配套完善后发生的，但地铁不是万能的，等到市北地铁完善后，凭借地理优势，市北西部很容易再次超过李村，等待的时间只需两三年。所以，利好兑现之时，就是利好终结之时，想要寻找下一个风口，就需看哪个地方利好未兑现却即将兑现。

李村中心区的次新大盘比较多，像中海国际、保利中央公园、万达悦公馆、海尔鼎世华府等，去年峰会前，领头羊中海国际房价一举冲到3万，确实闪了一群不看好李村的老青岛人的眼。如今潮水落下去，也到了价值回归的时候。现在，李村中心区不少次新房已经降到了2万出头，甚至已经出现低于2万的特价房，和完善的配套相比，已经非常具有性价比。

我再补充一下我的观点：

一是，李村中心区享有完善配套，也有堵车、环境嘈杂等问题，适合刚需自住。

二是，随着青岛地铁脉络的密集扩散，李村中心区的双地铁配套优势将减弱，价值也将迅速回归。区域老房子价格有进一步回落可能，降到1.5万以内应是一个常态；次新房不会无限制跌落，2万左右应是底价了，在房价低谷时该捡漏还是要捡漏，不然房价反弹时你就不会这么悠闲的选房了。你永远不可能抄到最低价，能在一个相对较低的价格买到房子，已经是你的幸运。

2.沧口中心区

沧口中心区是李沧区最老的地方，在青岛的工业时代，它率先发展起来，可待到现在，它也率先老下去。

沧口中心区基本是老破小的世界，没有新盘，次新房也只有阳光香蜜湖零星点缀。

配套方面，片区只有维客、北方国贸等3个上一代超市，缺乏大型商业综合体，医院、公园、地铁、学校等虽都不缺，但都比李村中心区低一个档次。

所以沧口中心区的房子也比较好分析，次新小区阳光香蜜湖房价已比肩李村中心区，有一定下落可能；老破小房价和老四方差不多，甚至还要略高，已经没有性价比可言。

我对沧口中心区的建议是：适合刚需自住，但自住、投资都不推荐，同样价格都有更好的地方可以选择，除非你能捡到漏。

3.沧口机场片区

沧口机场片区看着不小，实际上大部分只是一个军用飞机场。沧口机场是周边发展最大的制约，虽然搬迁喊了很多年，却始终没有实质行动。

沧口机场片区房子较少，像样的小区也就西边的胜利花园、北边的东南新苑等零星几个，受机场影响（胜利花园还受50年产权影响），这几个小区房价都不高，在房价牛上天的时候还能出现1万出头的房子。

周边也无甚配套，过境的8号线也因为机场原因没法修建。

所以，这个片区有漏可捡，可不是随便捡的。你得接受的了直升机整天在头上嗡嗡的转，也得接受的了被规划为“区域增长极”的沧口机场地块的无限期延后搬迁。

4.火车北站片区

火车北站片区最大的配套是火车北站，最大的制约是火车道和环湾快速路。

火车北站带来了3条地铁的交汇，为片区注入了强大血液。可片区除了这个最大的配套，就没有配套了。火车北站周边是规划了不少商业的，可北站已经运行很多年了，周边还是一片荒地。这个青岛现阶段最大的火车站，这个位于市区的火车站，一出站就是满目荒芜，这个办事效率也是可以的。

有火车站，就有火车道，可惜的是这个片区有两条火车道，东边是荒废的老胶济线，西边是新建的动车线和环湾快速路，并行的两条线像两道高墙一样把火车北站片区深深封闭起来。住在其中，未免有一丝压抑感。可这个荒废的老胶济线，和沧口飞机场一样，不规政府管，拆了很多年也没动静。

火车北站片区另一个不好的配套是，片区核心位置有一个后海热电，虽然搬迁传了很多年，但一样是没有实质行动。后海热电除了供电外，更重要的是保障周围供暖，随着北边碱业等可供暖企业的搬迁，后海热电的重要性愈发凸显，保障民生还是保障环境，确实是一个头疼的事，不搬迁可能就北边几个小区骂你，搬迁了可能半个李沧区都骂你，所以后海热电的搬迁也不是短时间能实现的。

说了配套，再来看片区的小区。火车北站片区的中南部是火车站、地铁配套用地，没有住宅小区，北部有次新的越秀星汇蓝湾、海岸华府两个商品房小区，以及海怡新城一个庞大拆迁安置小区，还有一些零星老房子，新盘只有一个越秀的。

越秀星汇蓝湾、海岸华府次新房已经降到了1.7万左右，越秀新盘据说也是1.8万开盘，在主城区还是有性价比的。如果你是一个刚需，并且对环境、交通、配套不是那么讲究，火车北站片区是一个好选择。如果你想投资，建议再往东看看。

刚需自住需着重考虑两点，一是火车北站虽然在片区内，但离最近的小区也在1公里以上，周边小区并不能算是地铁房；二是后海热电在片区住宅小区的南边，夏季刮南风，开窗透气时可能不那么舒服。

5.沧口北片区

沧口北片区地方很大，可除了几个工厂配套宿舍外，没有像样的小区，也没有新盘，这里就不分析买房的事。

这个片区曾是青岛重工业的集聚地，青钢、碱业、水泥厂、红星化工、一汽解放，一个个耳熟能详；化工污染、噪音污染、粉尘污染，一个个又骇人听闻。

如今这些工厂都搬迁了，留下了广袤的土地，所以说主城区缺地是一个伪命题，一些媒体以后别再拿缺地来哄抬房价了。

沧口北片区土地是不少，可实际上市运作却缺乏力度。和沧口北片区同期实施“腾笼换鸟”的老四方，如今已高楼大厦、蔚然成林，沧口北片区还是一片不毛之地。

沧口北片区错过了环保宽松期，随着环保趋严，片区污染土地的置换修复也会越来越麻烦，这些土地什么时候能登上拍卖台，还未可知。

6.十梅庵片区

十梅庵片区南北跨度很长，但由于区域楼盘相似度高，还是放在一起分析。

这个片区的唯一的配套是，将于明年开通的地铁1号线在西边重庆路贯通南北。别的配套乏陈可数。

片区成规模的小区，从南到北依次为：蓝山湾、湖畔雅居、南岭风情、中南世纪城、印象湾。小区品质都还可以，但是小区之间多有穿插小工厂、平房，并没有形成大型居住区的氛围。

前面说过，十梅庵片区南北跨度很长，这在别的地方会形成显著的价格差距，可在这个片区不存在这种现象。南部的蓝山湾卖一万七八，北部的印象湾也可以卖一万六七，印象湾的距离劣势，并没有反应在房价上。这是不合理的。

与印象湾一路之隔的天泰城，以“自给自足”的“城”际规模，现在也只能卖到一万二三，不知印象湾自信从何而来，难道仅仅因为属于李沧区吗。所以说，印象湾有多高的房价，就有多高的水分。

在房价差别不大的前提下，投资、自住，建议尽量靠南。

7.东李片区

东李片区是8个片区里最大的一个，定位是中央居住区。从近年来的发展来看，东李片区配得上这个定位。

东李片区有名大盘不少，绿城理想之城、和达和城、米罗湾、万科生态城、卓越皇后、新城香溢紫郡、海尔博悦兰亭、北京城建龙樾湾等等，不胜枚举。看着地图上一个个的豆腐块，看着那一个个出名的开发商，让人恍惚以为，这不是一个房地产市场，而是一个热火朝天的竞演场。

东李片区新楼盘次第而起，楼新路宽景漂亮，看着一切都很美好，可有一件事情却一直困扰着先期入驻的人们。那就是配套。东李片区除了房子是要啥啥没有，仅有的几个小学、医院、超市也因为小区的分散而发挥不了应有的作用。

东李片区的小区有多分散？你打开地图就知道，那么多豆腐块小区就没有连着的，中间要么是工厂，要么是荒地，要么是“千山万水”，这种蛙跳式开发模式真是不敢恭维。小区的分散往往造成配套的不足，因为配套无论放哪都是只能兼顾一部分人，索性就不上了。

所以，住在东李片区你就要知道，生活除了诗和远方，还有油盐酱醋，生活的艰辛远非环境可以弥补。

根据上面所述，东李片区还有很多地待开发，还有很远的路需要走。但这否认不了东李片区适合居住的现实，低密度、好环境吸引着追求居住品质的人们。因此，东李片区仍是李沧区最有希望的地方，投资、自住都可以，前提是你得买个车，并在房价不高时开进家门。

至于自住、投资在哪个详细区域，爱好配套请偏西，爱好环境请靠东。

8.李村北片区

李村北片区地方不大，小区不少，百通馨苑、湖光美地、时代城、春和景明、幸福之城等新老小区次第分布，已基本开发完毕，在售新盘仅有融创一家。

李村北片区的小区较李村中心区品质高、年代新，价格也便宜，现在一万七八就能买到，而且还能享受到李村配套的利好，自住、投资还是不错的。

李村北片区的另一个配套是青岛市实验二小，这个是李沧区最好的小学，需要学区房的也可以考虑这里。

当然，每一个片区都不是完美的，李村北片区东西不太宽的水瓶地势被青银高速和黑龙江路残忍割裂成三块，受噪音影响的楼座不在少数，这个需要警惕。

好了，各个片区分析完了，下面再做一个总结。

首先，通过我的论述，你也可以发现，东李、十梅庵都有很多的土地没有开发，沧口北部更是一片不毛之地，政府是有地可卖的，需要买房的你不必为市区缺地而发慌。有地卖就能控制房价，你要相信地方政府有控制房价的能力，但你不能相信地方政府控制房价的决心。

其次，李沧区区域发展是不平衡的。李村发展饱和后，就专检软柿子捏了，北进东扩，源于北边和东边多是村庄，好拆迁、好发展；至于老沧口，多少年没有新鲜血液输入了，沧口飞机场、老胶济线弄不动，北站周边发展不起来，老房子拆不起，一片老城衰容还将继续；至于沧口北，企业搬迁完了就没动静了，东边和北边还有地，还轮不到沧口北。所以，无论自住还是投资，一定要跟着政府的指挥棒走，不是你看好哪里哪里就好，而是政府看好哪里哪里才是好地方。

最后，再把李沧区各个片区做一概论。整体来说，李沧区相对市南市北次新房较多，小区品质更高，不远的距离、更低的价格说明有一定的投资价值。但是李沧区可卖土地较多，房价有一定的天花板，各个片区情况差别较大，不可盲目购房。具体到每个片区，我认为，李村中心区适合刚需自住，房价不太虚高可以投资；沧口中心区适合刚需自住，相同价格的话不如去李村和四方；沧口机场和火车北站片区适合刚需自住，同价格同样建议去别的地方，投资需谨慎；十梅庵片区主要看房价，低了可以自住、投资，高了就往南走走；东李片区适合改善居住、投资，要抢在低谷时；李村北片区适合改善居住、投资，有学区要求的也可以选在这里，价格高了就往南去李村。

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