玖玺城的签约速度与豪宅的客户构成

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五年前，有不明真相的全国性媒体报道了一个严重的问题：青岛是全国房地产库存最严重的城市，没有之一。当时是十几万套，有种泰山压顶的感觉。

其实了解真相的人就知道，远没这么严重，而且青岛库存也不是第一。根本问题在于青岛的统计口径是覆盖全域的，也就是连下边几个县级市都算上了，这在2010年之前就已经实现，统计数据的详细和全面都是全国遥遥领先的。而当时大多数二线城市是只计算市区的房源，这样一来，总数据便大大缩小，对比之后，自然是青岛的数据最大。

出了这些报道之后，有关部门尤其是交易中心不是出来解释和澄清，而是把能轻松查到数据的青岛房地产网站的查询方式变得更为复杂了，而且把总数隐去了，这样一般人根本无法查清楚具体的数据了。于是，外人再也无法直接拿青岛的房地产数据说事了。

这也算一种解决手段吧，只是副作用较大。百忍老师原本经常研究青岛房地网的数据，现在只能从别的渠道寻找了，和这个网站基本告别了。

上次百忍老师写了山东头旧村改造的银丰玖玺城今年秋天开盘认购了276套、相当于30亿总额的文章之后，忽然有人来问，说有不是地产专业的公众号写了该项目成交网签数据没有几套，质疑项目对自己的销售业绩进行了夸大吹牛。

到底谁的数据是真的？百忍老师的回答是等几天吧，尽管豪宅网签是比较麻烦和长周期的，但是也会有相关签约数据出来证明。

此后不久，从11月9日开始，玖玺城开始网签，当月网签79套，总金额9亿元，单价6.22万，每套均总价1140万，可谓豪宅。这个业绩也毫无悬念的拿下了11月青岛单盘网签的冠军，面对此业绩，该公众号再无声息了。

12月上半月，玖玺城速度放慢了，依然签约13套，总计1.6亿，目前总签约已经超过10亿。据内部了解，12月的销售也不错，半月认购了十几套。

当时写这个数据是严格核实的。经过综合考察和每个项目的对谈了解，玖玺城在目前的崂山前海三大豪宅项目确实是业绩领先，其地段和产品优势获得了广大富裕阶层的认可，他们之中的大部分人经过多次考察和反复比对，最终下单给了银丰，落户在了浮山脚下的这片最后的600亩土地。

豪宅的认购固然不易，毕竟能拿出这么多资金的人物，都是精英群体，谁没点关系？众多客户自然通过各个方面的关系找过来，让售楼处难以应付。

而豪宅的签约更是复杂，这里边涉及区域整体均价波动、限购和限贷的政策、子女财产继承、公司现金流平衡等等一系列问题，各种关系和问题需要帮助客户厘清和解决，所以时间漫长，跟刚需买房绝不可同日而语。

从认购到签约，到付清或者放款。这个周期，豪宅比普通住宅要长，这是地产界的一个常识。

这本身就是中国财富阶层组成复杂性的一个体现，更是在一个比较高的层面上反映了改革开放四十年后，经济迅速崛起的中国社会的复杂性。

前面的文章说过，玖玺城认购的结果比较出人意料，均价以上的高价房反而认购更多，这也是一个很有意思的信号。这次签约依然如此，高价房的客户签约最快，而且全款比例更高，这说明是真有钱。反而是总价比较低的房源客户，需要卖掉以前的房子来凑足资金，大家也都知道现在的二手房尤其是总价高的房源不好卖，所以新房的交易和签约过程必然比较漫长。

玖玺城的最大购房客群自然是青岛本地人，他们在本地有着各种各样的关系，也需要摆平各种各样的银行等关系，也能找到不急于签约的各种关系。这就是关系型社会的一个基本特点，只有用更长的时间去消磨掉它。

山东省内的客户也不少，这里边还有个解决限购和落户的问题，周期也比较长。就城市而言，玖玺城的认购客户主要是潍坊、临沂、淄博、东营四市，这几个地方也是省内民企最为发达的地方，这里的企业家们长期占据了山东富豪排行榜的前列，以至于青岛的首富要排到省里前五十名之外。

在山东一体化快速进行过程中，随着高速轨道交通时代的到来，各种资源向大城市聚集。济青高铁、鲁南高铁的通车和济青高速的扩容八车道，让周边地市的人们，尤其是生意人进出青岛的频率迅速增大。

最为关键的是，最近山东很多民营大企业遇到了发展瓶颈和债务问题，他们再把总部放在那个县城里甚至乡镇上，显然已经不能适应时代的发展——观念会落后，人才难留下，金融难融资，企业难做大。就山东而言，也就是青岛是一个比较好的承载地，所以也要转移到此。一个最知名的例子，如今的青岛首富——中融新大集团的董事长王清涛，其实就是邹平来的。

至于为了下一代的教育和成长环境，更是如此。哪怕最基本的躲一个雾霾，很多有钱人都认为值得在青岛买房子。

随着山东做大济青两大都市圈的政策推行，更多资源必然也向这两大城市倾斜，会有更多的富人和他们的财富向青岛转移，这个趋势现在看来是日益明显。

再举一个真实的案例：临沂某顶级小区今年房价暴涨之后，不盲目跟风有自己判断的居民们反而惴惴不安起来，他们担心明年的价格难以支撑，所以很多把很多临沂市区的房子高位套现，来青岛中心区域买房，实现资产的保值增值。而且是一个客户买了之后，带着高端邻居或者朋友圈子里的人来买，楼上楼下，大家继续做邻居，保持好自己的圈子。

所以银丰明年的重点就是辐射好省内四大城市，做好圈子和口碑营销，将全省的富豪精英汇聚在石老人这片海滩之前。

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