元旦后青岛房价是涨是跌？我们从三个方向去找答案

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涨价

问：老王，许多置业顾问说，年前开发商为了冲量给的这些优惠，在元旦后可能就都没有了，这是不是也是套路啊？

观察员老王：

这个问题如果换一种说法就是：元旦后房价会不会涨？

今年的市场上，谁的日子都不好过。不是说大家卖得不好，我们看看融创、华润等开发商，今年的业绩还是不错的。开发商处境艰难，主要来自三个层面：

第一，市场饱和，房子越来越难卖了，除了不断降价外，开发商的命门渐渐被渠道商攥在手里，销售端的难题越来越多；

第二，无序扩张。在过去几年中，绝大多数开发商都在飞速扩张。许多开发商在上规模的同时，对于抢到手的地块和市场分析并不透彻。许多任性而为的项目现在成了资金黑洞，正在吞噬着开发商宝贵的现金流；

第三，银行开始扎口袋。从四季度开始，许多银行对于开发商就开始执行只收不放的政策，这也让开发商资金压力越来也大。

面对这样的困境，怎么办？降价保命。所以，在四季度我们看到了很多开发商明里暗里都在降价，有的楼盘降价幅度还不小，甚至贴着成本出货。

到了2020年，这种低价房确实有消失的可能。第一，开发商已经回笼了用来解渴的资金，有一定的时间可以来追求利润了；第二，老的营销团队因为业绩不佳已经被清算，新的营销团队在刚刚组建时还没有前任那么大的压力；第三，腊月和正月很难指望，金三银四市场大概率会转暖。

那么，这些低价房能不能捡呢？我认为还是要具体问题具体分析，我总结了这么三个要点：

第一，核心区安全性更高。打个比方来说，西海岸隧道口的房子和辛安片区的低价房同时降价，你要选隧道口的房子。因为隧道口的地越来越少了，而且距离主城区更近，配套更好，人气也更旺，价格是有底线保证的；辛安片区尽管有第二条隧道这样的远期利好，但是楼盘太多，刚需相对较少，明年开发商厮杀可能还会下行；

第二，选品质开发商的盘。假如海信的盘和蓝光的盘都在做活动，选谁？只要在你承受范围内，这时候不能选活动力度大的，而是要选品质好的。开发商的良好口碑是你能舒心收房的保障，我相信谁收房时也不想每个周末都和邻居们去维权；品质开发商一直是稳步增长的，项目也许不多，但是卖得都很好，资金上没问题，建筑质量就能保障，就没有烂尾的风险；从二手房的角度讲，品质楼盘升值速度要远胜于普通楼盘。

所以，海信、鲁信、金茂、佳源等开发商，是购房者买房的首选。特别提醒的是，一定不能买的是一些在各地陆续暴雷，在青岛就没有一个成功项目开发商的项目。这样的开发商一定是从顶端就出现了问题，他们降价后难以保证品质不说，烂尾的风险也很高。

第三，选存供需比低的区域。胶州开发区也就是上合示范区、创智新区、白云山板块，麻烦大家就不要再问我了，供远远大于求，即使明年市场回暖，这些地方营销战该打还要打。在这些地方你非要买，一定去买辖区内人气最高的楼盘，实力国企的盘是首选。

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地铁2号线

问：老王，地铁2号线西段开通了，对于周边的房产有什么影响？片区内的新盘泰山路99号和金地·锦宸如何？

观察员老王：

对于沿线的二手房肯定会有拉动。对于刚需来说，我比较建议大家买利津路周边的二手房。因为泰山路靠近科技街，很多房子都存在商住两用的情况，所以居住环境差，严重滞涨。

利津路站周边有不少次新房小区，寿光路小学也算是市北不错的学校之一。更为关键的是，这一站点距离台东商圈不远，未来会有大悦城的配套，金地也会在华阳路路口打造一个商业项目。

顶级的商业+还不错的小学+地铁+距离不远的医疗配套，是我看好的主要原因。

泰山路99号，开发商太差，从规划来看品质也不高，买它还不如去买都市华庭这样的次新房小区；

金地锦宸有两个问题：一期距离地铁站的实际距离；教育配套并不出色。如果这个盘价格能再降一些，靠近华阳路这一侧的房子是个不错的选择。

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胶州湾大桥

问：老王，胶州湾大桥胶州连接线已经铺沥青了，未来上合示范区到主城距离缩短到40公里以内，有了这个桥房子就可以买了吧？

观察员老王：

我希望你，一定要在一个青岛冬季经常会出现的大雾天气走一下这个大桥，实际感受一下你究竟能用多少时间。当时建大桥的时候其实是有争议的，因为青岛海雾比较多，造价不菲的大桥使用效率并不如海底隧道高。

我希望你在看待类似利好时，一定要注意理论时间和实际时间的差别。

再就是，即使你回主城区更方便了，冬天没有暖源的房子你确定住着舒服吗？

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150万

问：老王，我现只能负担一套总价150万的房子，想买一套年代比较新、最好能看海的地铁房，有什么推荐？

观察员老王：

呃，这个价格要满足你的需求比较难。如果钱不凑手有两个办法：第一是暂不买房，努力挣钱，在你钱包能撑起你的愿望时入市；第二，在你的要求中做一些取舍。

对于你这个首付，我建议你到利津路、错埠岭、江西路一带找找急于出手的二手房。我认为啊，只要小区环境不错，年代稍旧点可以接受，房子自己用心裝装，同样可以住着很舒服。

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外地专家

问：老王，最近有个外地专家说青岛房价会再涨40%，你怎么看？

观察员老王：

首先，我建议你翻几页这个专家的微博，看看他的言论能不能体现出一个正常人的逻辑，这人给我的感觉，就是疯人院的VIP一不留神破解了医院的WiFi密码。

其次，房价会不会继续涨，有很多因素决定。如果说明年的M2迅速增长，也不是没可能啊。即使有人蒙对了一些事儿，也不代表他就一定是行业大咖。还是那句话，不是所有专家的话都能听，不是所有的房子都值得你抢的。买房这件事，千万不能懒，建议可以听，但是关键还是要你自己去跑，调查楼盘，对比品质和价格。看得多了，你心里就有数了。

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