禹洲看盘记：在青岛、上海与管理层交流

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观点地产网12月，地处秦岭淮河分界线以北的青岛早已进入了冬季，凛冽冷风中，人们纷纷裹上了暖和的大衣。

这时，在向南横跨千里之外的香港机场里，有一群人正在整装待发。这支队伍包含了企业人员、媒体和分析师。这是禹洲集团每年一次主动向媒体、投资机构展现自己的时候，这支队伍前往的第一站，正是青岛。

行程不紧不慢，一共三天。根据计划，众人到达青岛后将会逗留一日，次日前往上海，也就是禹洲集团如今的大本营所在地。

这一路上，“考察团”的规模也会不断扩大，来自各地的媒体、分析师将陆续赶来，最终在禹洲集团上海总部汇合，并与企业高管座谈。

资本从来不会无的放矢，企业与市场之间亦是如此。每一次反向路演，既是企业对市场的一次发声，同样的，也是市场深入追问企业奥秘的一次交锋。

伏笔从众人出发的那一刻已经埋下。从青岛到上海，众人走过的是禹洲集团业绩占比中最为重要的两大区域——环渤海和长三角。

据禹洲地产副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓介绍，公司前十月销售业绩里，长三角占比接近60%，而环渤海、华东和海西区域三个则占比30%。

从青岛朗廷到上海雍锦

12月3日，青岛晴。

众人稍作休息后，便直奔下一站——禹洲·朗廷府。据工作人员介绍，这是今年新开盘的项目，也是禹洲在青岛的第二个项目。除此之外，禹洲目前在青岛开出的楼盘还有禹洲江山艺境和禹洲·朗廷湾两个。

作为环渤海区域的重要城市之一，青岛在2015年左右吸引了禹洲的关注，身为禹洲地产董事局主席的林龙安也曾多次来此实地考察。

2017年，禹洲联手金地，通过股权收购的方式拿下一宗地块。第二年，金地·禹洲江山艺境项目推出。2019年，禹洲在即墨、黄岛竞得两地，分别建成了禹洲·朗廷府和禹洲·朗廷湾项目。

由于项目刚开不久，售楼处看起来仍然崭新。外形上，售楼处采用中式建筑风格；售楼处旁单调的白色围墙上，则是额外做出颇具流线的“云朵”造型。工作人员介绍，该项目地处青岛即墨，云朵等设计也是为了呼应古城即墨特有的自然文化韵味。

简单的项目介绍之后，众人的脑海中也对该项目有了大致了解。不过，市场想要获知的信息显然不止于此，众人更希望能够透过一些数据来架构出对该项目的完整印象。

经询问得知，该项目容积率为1.6，总建筑面积为15.6万平方米，平均楼面地价为4662元/平方米，而目前的销售均价为1.5万元/平方米。

数据比较可得，作为一个定位于“改善客群”的系列项目，禹洲朗廷府显然实现了不错的溢价。根据今年计划，该项目今年的推货货值为15.3亿元，开盘三个月里，该项目实现合约销售金额约为9.4亿元，全年销售目标为11.5亿元。

“青岛去年经济增长全国排第12名，即墨区的市民人均支配收入为全青岛最高，我相信公司还是有很大的发展机会。”禹洲青岛公司总经理陈安对于未来颇有信心。

他表示，公司未来会深耕青岛市场，目前禹洲在青岛的土地储备为30万平方米，未售面积达25万平方米。“青岛公司今年的销售目标20亿，截至10月底已经达成约17.6亿，接下来马上还有新项目要入市，预计供货有4亿，达成今年指标是完全没问题的。”

除了销售，让禹洲颇为得意的另一个点是“速度”。据介绍，青岛这一项目于今年1月拿地，6个月后实现销售回款。无独有偶的是，众人前往上海参观的禹洲雍锦府项目，同样是年初拿的地，第三季度实现开盘销售。

相比青岛项目，上海禹洲雍锦府风格更偏向于现代化，售楼部的落地窗设计在晚上灯光的衬托下显得格外时尚。而项目风格的变化也同样提醒着众人，参观地点已经从青岛切换到了“魔都”上海。

作为全国首屈一指的一线城市，上海市场自然也没有让禹洲失望。上海禹洲雍锦府于今年10月开盘，首月销售金额为4.93亿元。据工作人员介绍，该项目今年推盘货值为12.8亿元，年度销售目标为8.5亿元。

从千亿目标到商业分拆

在参观了青岛和上海的两个项目后，与集团高层交流的重头戏就来了。事实上，禹洲集团内部对于此次反向路演颇为重视，出席交流会的高层也颇有分量。

除了董事局主席林龙安外，出席高层还包括了执行总裁许柯，副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓，副总裁兼东部区域总经理夏溧，助理总裁兼财务管理中心总经理曹申，助理总裁乔治，以及上海总经理徐长征等人。

有人笑称，除了禹洲集团的内部高层会议之外，或许很难看到如此齐全的阵容了。

仿佛来到了业绩会的现场一样，首先发言的是担任集团“钱袋子”的邱于赓。而其洋洋洒洒的十几分钟发言里，最吸人眼球的关键词无疑是“千亿目标”。

早在2017年，顺利完成400亿销售目标的禹洲喊出了“三年内破千亿”的规模目标。然而话音未落，禹洲便遭遇了“小尴尬”。2018年禹洲目标600亿，但最终全年销售金额仅为560亿元。

虽然“三年千亿”的目标不改，但头一年便未完成任务无疑是让禹洲处于一个“尴尬”局面。不过，值得庆幸的是，禹洲今年通过提前完成全年670亿销售任务重振了士气。

邱于赓笑着介绍说，截至今年年中，禹洲可售货值为3400亿元，加上下半年的补仓，年底前货值或能达到4000亿左右。“核心带动区域，区域覆盖全国，这是我们的策略所在。”

他表示，禹洲仍以长三角为主，货值占比约70%。其次是大湾区，货值占比超过10%。“明年可售货值约为1800亿，对应60%的去化率就已经超过千亿了。大部分货值又是在长三角，因此，我们觉得销售方面的压力并不大。”

话虽如此，但其实在当下市场不明朗的情况下，未来究竟如何，或许还需要时间来验证。

暂时撇开心中对于明年市场的问号，在介绍完住宅后，林龙安简单提到的一句“推动商业发展”却再次吊起了在场众人的好奇心。

现场有人提问道：“如今越来越多房企分拆商业、物业等板块上市，禹洲是否也有相应计划。”

林龙安对此给出了肯定答案。“商业跟物业的分拆上市都在整个集团的考量之内，我们力争成熟的时候可以分拆。”说到这，林龙安还重复强调道：“这个是非常明确，非常明确的。”

邱于赓也指出，随着地产行业从流量模式转入存量模式，禹洲在商业版图上也是加大了投放。“我们很多商业90%以上是在一线城市或强二线城市。”他介绍道，禹洲过去五年，商业项目的租金增长率约为35%，未来三到五年内仍将保持这一增幅。

借着这一话题，林龙安则是再次强调了禹洲秉持量力而行的稳健策略。其表示，禹洲目前一、二线城市里的核心办公楼、商业中心项目均不销售，而是统一自持收租。“这也是我们稳健的一个特点，我们更愿意把优质资产转为持有，等运营成熟后再上市。”

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