房企并未悲观征战热情不减 万科继续关注拿地机会

  “天真闷啊。听说这儿最近有‘零首付’的活动，我们就来逛逛。”文萍(化名)操着一口“川普”，乐呵呵地笑着，顺手把楼盘简介单攥在手里，扇了扇风。

  这是5月24日，发生在北京市珠江四季悦城售楼处的一幕。淅淅沥沥的小雨显然没有阻挡住人们的热情，和文萍一样的上百名看房者们，乌泱泱地占据了售楼处的每个角落。

  “我自己今天就接了四五十个电话了。”售楼处工作人员似真似假地抱怨道。

  时间倒回至5月16日。珠江四季悦城高调推出“告别首付，无压力购房筑家计划”，又称“零首付”购房。售楼处工作人员解释道，所谓“零首付”，是珠江地产与搜房网最新推出的合作项目，符合资格的购房者只需要缴纳部分定金，就可以获得由搜房网提供的首付贷款。

  风声一出，该楼盘立即成为舆论焦点，不少人就此推论，楼市拐点将至。

  此前的3月，位于北京南六环的大兴天宫院区域的住总万科橙项目开盘，该楼盘以低于市场观望预期近3000元/平方米的价格入市。当时有人也分析称，一直被认为不会降价的一线城市，房屋价格开始出现松动迹象。

  不过北京万科企业有限公司(以下简称北京万科)表示，这个价格跟该区域同期开盘项目的实际单价较为接近。

  国家统计局近日发布的4月份《70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与3月相比，70个大中城市中，新房价格下降的城市有8个，持平的城市有18个；二手房价格下降的城市有22个，持平的城市有13个。

  而国家统计局此前发布的《2014年1至3月份全国房地产开发和销售情况》显示，今年一季度，商品房销售面积为20111万平方米，同比下降3.8%，销售额13263亿元，同比下降5.2%。

  在这样的市场格局之下，房地产开发商的生存状态如何，他们会作出怎样的策略调整？

  大型房企的“平常心”

  万科继续关注拿地机会

  在接受法治周末记者采访时，提及全国楼市当前的不甚景气，万科总部回应称，由于2013年1季度全国住宅成交量大幅回升，导致比较基数较高，造成今年以来，全国主要城市的住房成交量同比均有所下降。但如果和2012年同期相比，1至4月全国商品住宅成交金额仍增长48.9%。

  2014年4月27日，住总万科橙二期开盘，平均单价为22000元/平方米，基本延续了3月份的价格。

  尽管楼盘远离市中心，周围配套设施与城区相比也显得有些清冷寥落，但售楼处工作人员向法治周末记者介绍：“成交量还不错，首都第二机场即将落户大兴，2018年即可投入使用。随着新机场的落户，相关产业也会陆续进入。”

  网易房产数据中心统计显示，5月24日，北京全市住宅(不含商住立项公寓)网上签约165套。成交量方面，排名第一的就是大兴区的住总万科橙，网签28套。

  法治周末记者初步统计，北京万科目前在北京地区的近20个在售、待售项目，一半以上位于北京五环以外的城郊交界地带。

  “公司一直在获取符合公司发展战略的土地。2014年，在‘京津冀协同发展’的号召下，公司在北京向东的香河地区规划五矿万科城项目。”北京万科向记者介绍道，“同时，为积极响应政府号召，公司在北京七里渠地块项目配建有建筑面积约8万平米的自住型商品房产品。”

  万科总部在回应法治周末记者时还称，相对于市场整体状况，万科的销售表现一直较为稳定。“2013年1至4月，万科的销售金额经历了较大幅度的提升，同比增长45.5%。在此基础上，今年前4月，万科的销售额仍然保持了19.6%的增长。我们会继续坚持中小户型为主的普通商品住房的定位，积极销售，始终保持良好的销售速度。”

  如此，对于全国楼市出现的下行迹象，以万科为代表的大型房地产企业似乎并没有太过忧心。有媒体报道称，2014年1季度，万科拿地速度并未放缓。

  “万科获取土地主要是基于业务发展的需要。”万科总部对上述说法未置可否，“2013年，公司在坚持谨慎的原则下，获取了一批优质项目资源。目前公司的项目资源量处在合理水平，可以满足未来两到三年的开发需要。”

  同时，万科总部提到，现阶段，主要城市土地市场成交有所趋缓，但地价仍然处在高位。预计随着下半年土地供应高峰的到来，土地市场和去年会有很大不同，土地市场过热的城市地价有必要调整。“对土地市场，公司既会保持谨慎，也会关注机会。”

  同万科一样，华远地产的“征战”热情也依旧高涨。

  2014年5月6日，华远置业(华远地产的子公司)的全资子公司北京上和致远房地产开发有限公司在北京以10.8亿元摘得大兴西红门地块，依旧延续了其去年作风，出手五六环，重点发力保障房和商业地产。

  “我们一直在买地，但我们买不起高价地，差不多就行。”华远地产董事长任志强[微博]曾公开表示，华远的拿地战略不排除关注内城核心，但在核心区土地即将面临断顿的背景下，将更加侧重发展空间较大的新城区域。

  “楼市无泡沫，当前房价下降也不会持续很长时间。”任志强对楼市一直很乐观。

  房企跑路是个别现象

  政策提振房企信心

  不同于大型房地产企业的“财大气粗”，年初以来，中小房企一直处于市场波动的风口浪尖之上，“中小开发商资金链紧张”“女地产老板跑路”等新闻，不断充斥大众眼球。从媒体报道来看，中小房企似乎已身处水深火热之中。

  “我们一切都挺正常的啊。”杭州东宇润城房地产开发有限公司总裁汪克有些忍俊不禁，“新闻我看了，但都是个别现象吧，不是大规模的，我的圈子里就没发生过这样的事情。再说，政府不是已经开始‘救市’了嘛。”

  近日，一条“住建部人士确认，除北上广深外，住建部将允许地方对限购政策进行调整”的传闻，引起了社会各界关注。

  虽然消息并未被证实，5月23日，杭州市相关政府部门规定，即日起，如果商品房实际成交价格低于备案价格15%以上，将通过技术手段限制网签。传闻中的“限降令”开始实施。

  在汪克看来，虽然中小房地产企业自有资金都明显下降，但从中央到地方，陆续出台的“救市”措施，让他依然对后市充满信心。

  “从中央政府的角度讲，原来对房地产市场一直是连续多年调控的，但我感觉现在已经明显放松了这个‘度’，把房地产调控的权力落到地方政府了。我估计未来几个月，有很多地方政府都会出台自己的新规，政府‘救市’的信号是明确的。”汪克说。

  让汪克如此“底气十足”的，除了“限降令”的出台外，还有央行[微博]的“一纸公告”。

  5月12日，面对房地产低迷、房价下行等房地产业新形势，在部分银行收紧房贷的情况下，央行召开住房金融服务专题座谈会，工、农、中、建、交等15家商业银行负责人参加。

  座谈会后，央行发布公告称，会议对进一步改善住房金融服务工作提出五条要求，会议强调要合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平，并要求银行提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

  高登资本(中国)首席经济学家付立春认为，首套房贷的紧张可能会造成房地产市场硬着陆。而此次会议明确了监管层对房地产市场的态度，即对一套房贷款允许甚至鼓励，对二套房和多套房贷款的暂停发放持默许的态度。

  “房地产业的‘升降’某种程度上还是受银行政策的影响。早几年，银行几乎断掉了对房地产企业的贷款，前几年又紧缩了购房贷款。”汪克解释，“但从现在银行的具体做法看，是实实在在的‘救市’。”

  “房地产市场肯定不会大起大落，基本就是维持现状。我们中小房企也一样。”他说。

  房企稳中求变

  纷纷试水海外市场

  虽然在接受法治周末记者采访时，一二线城市的房企都未表现出对市场的过度担忧，但如今的中国房地产市场也显然不是此前坐着就能收钱的局面了。在这种情况下，不少房企也在求变。

  房地产投资管理和服务公司仲量联行发布的最新研究数据显示，2014年一季度，中国房企在海外房地产行业的投资额同比增长25%，达到21亿美元，预计今年全年国内开发商的海外商业房地产投资总额可能突破100亿美元大关。

  法治周末记者初步统计，自2012年以来，碧桂园、万科、万达、绿地、颐和、万通、中国建筑、中国铁建等10多家大型房企，已在海外布局房地产项目或确定投资计划，涉及金额达千亿元人民币。

  业内人士预测，2014年中国品牌房企“出海”将有更大动作，一些龙头房企或直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场。

  “目前，海外项目的具体开发运营工作，主要由当地的合作伙伴负责，万科主要抱着学习的心态。”万科总部相关负责人回应称，万科目前的国际化业务还处在试水阶段，进行这一尝试的主要目的，在于学习海外市场成熟的运作经验，和国外优秀同行的专业能力。

  “但房地产业是本地化属性很强的行业，不同国家和地区的房地产市场，在政策法规、金融环境和客户需求等方面都存在较大的差异。我们未来国际化业务的拓展计划会视当前项目的发展情况而定。”万科总部解释道，“现阶段主要还是学习，万科正在推广的小股操盘模式，就是在和铁狮门的合作中获得的启发。”

  “小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。

  万科集团总裁郁亮解释，万科以往与其他企业合作项目，往往都是“大股操盘”，即万科占一半以上股份，所需的资金较多。转型后，万科只占小股份，输出管理和品牌。

  在推进“小股操盘”模式的同时，万科也进一步试水商业地产。

  “万科的定位是做城市配套服务商，这个城市需要什么，我们就提供什么。近年来我们在这方面也做了一些尝试，并取得了不错的反响。”万科总部介绍到，万科的配套服务既包括面向社区业主提供的银行、超市、药店、洗衣房等，也包括面向百姓开放的购物、体验式生活中心等，“另外，围绕着新兴产业园、养老服务等城市大配套，万科也会做一些努力和探索。”

  无独有偶，近几年，中海地产、银泰置地、龙湖地产、益田集团等多家大型房企也相继推出自己的商业地产产品。

  易宪容：楼市泡沫离破灭不远了

  法治周末见习记者 张舒

  法治周末：近段时间，商品房价格开始出现松动现象，北京一些楼盘也纷纷采取降价、促销等销售策略，您怎样看待这个现象？

  易宪容：持续上涨了这么久的住房价格开始掉头下跌，各个城市的住房销售量下降，这些现象都表明中国住房市场的周期性调整已经开始了。而且这种调整已经成了一种趋势，如果没有重大的政策冲击，想阻碍这种调整已经是不可能的了。

  其实，中国房地产市场泡沫已经持续多年了。北京市二环内的住房价格在十几年时间里由3000元/平方米上涨到60000元/平方米以上，上涨幅度达到20倍不止。这在世界房地产市场发展史上，都是绝无仅有的事情。

  中国的房地产泡沫不仅规模大，而且持续时间特别长，十多年的时间里房价可谓飚升，这个巨大的房地产泡沫现在是不可持续了。

  法治周末：有专家认为，城镇化会是房价长期上涨的推手，且目前中国的城镇化还在发展当中，这就决定了我国城市中心区域房价的长期性上涨趋势。您怎么看待这个观点？

  易宪容：无论是从国内不少城市出现的一个又一个“死城”“睡城”，以及国内居民持有太多住房的情况来看，还是从中国经济的“房地产化”来看，当前中国房地产市场的发展完全是不可持续了。

  近十多年来，尽管一些机构和房地产开发商制造了许多混淆是非的概念，比如什么住房“刚性需求”“改善性住房”，他们把住房打扮为一个完全与国计民生有关的消费产品，以便能够让政府出台更多鼓励民众进入住房市场的优惠政策。

  但从本质上来看，这十多年来中国住房市场是一个投资、投机的炒作市场，比如说，当前中国住房市场流行观念是做多、做空、看涨、看跌等，这就是一个以投资为主导的市场表现。

  现在，国内不少城市的住房销售量急剧下降但价格下跌很小，这就意味着这些城市的人对市场的预期发生了根本性逆转，即投资者不敢或不愿意再进入住房市场，住房投资需求正在全面萎缩。而国内住房市场预期的逆转也意味着国内房地产市场周期性调整已经开始。

  法治周末：所以您认为，中国楼市的泡沫即将破灭？

  易宪容：我们都不需要用通行的房价收入比、房价租金比、实际房价上涨水平来衡量，只要看看当前一线城市的土地总值就会知道当前国内住房市场泡沫有多大。

  比如1990年，东京的土地总值相当于美国GDP的63.3%；1997年，香港的土地总值相当于美国GDP的66.3%。当前北京的土地总值相当于美国GDP的61.6%。这也意味着，既然当年日本及香港的房地产泡沫在这样的情况下破灭，那么当前北京的楼市泡沫离破灭也不远了。北京是如此，中国其他城市的情况也是这样。　　楼市的未来走势似乎已成为每个中国人关心的话题。面对“后市究竟会如何”这一话题，从专家学者、房企大鳄到平民百姓，纷纷各抒己见，竞相猜测，看空看多的言论针锋相对。

  近日，针对这一热点，财政部财政科学研究所所长贾康、中国社科院金融研究所研究员易宪容接受了法治周末记者的专访。

  贾康：城镇化将支撑房价上涨

  法治周末见习记者 张舒

  法治周末：今年3月以来，包括北京在内的几个国内主要城市楼市降温，房价遭遇下行压力，有不少人谈到中国楼市的“拐点”将至，房价会“崩盘式”全面回落，您怎样看待这个说法？

  贾康：这个说法有些危言耸听，我目前没有看到任何有说服力的论据可以证明这个说法，所以我不承认什么“大跳水”和“崩盘式”拐点之说。不能因为个别城市个别楼盘价格的调整，就得出房价“大跳水”的结论，要具体问题具体分析。

  法治周末：您为什么会下这样一个结论呢？

  贾康：全国70个城市统计下来，(房价)绝大多数还是走高的。当然，下降的城市从过去的一两个扩大到了五六个、十几个，再往后有降价表现的城市可能会更多。但统计价格是均价，光看均价是不能说明太多问题的。 中国的城镇化目前刚完成不到40%，而国际经验表明，城镇化水平起码要到70%左右的高位时，房价才会转入一个低平发展新阶段的状态。

  总体而言，中国城镇化正处于方兴未艾的发展过程中，在今后还会有几亿人要进城居住，且我国社会总体上会从“中等收入阶段”向“高收入阶段”演变，这就决定了我国城市中心区域房价的长期性上涨趋势，即城镇建成区的房价在相当长时期内，总体上还会表现为一条上扬曲线。

  现在的房价回落是正常的市场价格波动，这是被允许的。我们前些年的商品房市场表现似乎是个“单边市”，很多人都肆无忌惮地在里面炒，现在正是矫正的好时机。

  法治周末：但有专家以日本、美国等国家楼市泡沫破灭的例子，推断出中国楼市泡沫破灭也不会太远。您怎样看这个问题？

  贾康：日本楼市明显回调是在上世纪90年代，当时它的城镇化水平已经高达70%以上，美国则早就在这个水平以上。

  日本是在进入高城镇化率阶段后经历的不动产泡沫破灭，美国则是在金融创新的过程中经历的类似打击，这些都不能简单地拿到中国当下来类比。

  对这些经验和教训我们当然要充分吸取，但不能因为中国近来房地产市场刚刚出现分化，就说是美日先例在中国的重演。

  法治周末：您之前曾表示说房价“大跳水”对百姓并没有好处，那您觉得楼市一旦崩盘，会给中国经济和百姓生活带来怎样的影响？

  贾康：如果房价崩盘，会引发普遍的、严重的经济衰退现象。房地产业和建筑业合起来的不动产业在中国经济的整个产业链中影响是非常大的。

  不动产业是国民经济的一个确切无误的支柱产业，这一地位无可置疑。既然如此，我们当然要避免这个产业经受那种大起大落式的冲击。

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