大摩朱海斌:预计全国房价将会温和下降2%

  未来房价到底是涨是跌，崩盘风险是否临近？摩根大通中国首席经济学家朱海斌5月27日抛出观点称，全盘来看，预计全国房价将会温和下降2%，这是有记录以来房价首次下跌。但不同城市的情况会不一样。

  具体来看，朱海斌团队预计，在一线城市，房价仍将保持强劲，或还可上涨5%；在供应较少的二线城市，预计房价仍将持平，而在那些供应严重过剩的城市，价格可能会下降10%；摩根大通对三线城市保持谨慎，价格降幅或为5%，但仍小于供应过剩的二线城市，原因是三线城市的房价相对较低，价格敏感度也较低。

  总体而言，“房价仅会出现适度调整”，朱海斌说。

  从背景来看，当前房地产市场是个什么走势？朱海斌通过研究发现，中国的房地产市场已经到达拐点。

  在2013年走出强劲表现后，房地产市场在2014年的开局低迷。今年前4个月内，住宅销售面积同比下降8.6%(2013年为同比增长17.5%)，销售额同比下降9.9%(2013年为同比增长26.6%)，新房开工同比下降24.5%(2013年为同比增长11.6%)。10大城市住宅库存去化周期已经从今年初的10个月增长至4月份的17.7个月。同时，房价上涨势头已经降温。根据搜房网消息，未经季节调整的房价环比涨幅已经降至0.1%(3月份为0.38%)，100个城市内房价较上个月下跌的数量已经从3月份的37个增加到45个。两个数字都是2012年6月以来的最低水平。

  房地产市场为什么会从强走弱，以至于朱海斌预期全国房价温和下降2%？他表示，房地产市场的转变在很大程度上可以归因于供应过剩和2013年下半年以来的货币政策紧缩。中国从1998年开始住房改革，引入了商品房市场。直到2011年，市场基本上都处于供应不足状态，由此导致房价不断上涨。但是，在2011年，这种形势发生了转变，原因是房地产投资加速，新房开工量在2010年首次突破10亿平方米关口后于2013年达到14.6亿平方米。以在建住宅总面积除以住宅年销量计算的住房供应指标上升到(并且始终保持在)4以上，这意味着将需要花费4年以上的时间才能销售掉目前在建的所有住宅，远远高于3.4年的历史平均水平。

  在这个过程中，政策反应是需要观察的影响要素，而房地产市场的恶化已经触发了一些政策反应。央行[微博]近期要求主要商业银行确保它们的为首次购房者提供合理的房贷支持。在此之前，一些地方政府已经宣布了放松房地产紧缩的措施，南京、天津和无锡放松了住房限购的执行标准，铜陵为首次购房者提供财政补贴，扬州提供住房公积金支持。

  朱海斌认为，将会有更多的地方政府跟风加入，但是，没有迹象表明中央政府将会在短期内放松房地产紧缩政策，亦没有迹象表明央行可能会在短期内下调利率或放松信贷政策。摩根大通预测，地方层面的松绑将不足以扭转市场形势。

  对于房地产市场前景，朱海斌观点认为，有充分的理由相信目前的房地产市场调整与2008年和2012年上半年的调整不同：区域差异更大，二三线城市面临严重的供应过剩压力，而这些城市在中国房地产市场内占的比重很大。市场调整所持续的时间也很可能会长于过去。但是房价崩溃的可能性不大。

  首先，城镇化看起来并没有减速。中国的城镇化率(城镇居民和人口的比率)从2000年的36.2%提高到2013年的53.7%，城镇化速度保持在1.3%左右，相当于每年2，000万人。

  其次，家庭收入增长仍然保持稳固。中国在过去10年中始终保持着两位数的收入增长率。即使在2013年名义GDP增长率大幅降至9.5%(相对比2011年为17.8%)以后，城镇家庭的人均收入仍然增长了9.6%。

  城镇化和收入增长创造了住宅需求。朱海斌团队估计，未来几年每年的真实住宅需求约为10亿平方米，包括来自新城镇居民、改善型和旧房替换的需求，这与2013年销售的建筑面积大致相当。强劲的收入增长还为解决高房价收入比的问题提供了一个相对不那么痛苦的调整方式，也就是通过收入增长而非房价崩盘而实现。

  第三，中国的家庭储蓄率非常高，但是投资的选择有限。金融改革的加速将有助于改变这种格局，但到目前为止影响不大。因此，目前房地产仍是一种具有吸引力的投资对象。

  最后，政府拥有支持房地产市场的经济和政治动机。政府收入严重依赖于房地产行业(包括房地产相关税收和土地出售)。另外，鉴于房价崩溃可能会导致社会动荡，政府将会进行干预，防范下行风险。

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