外资机构唱空 房企境外融资成本上升

  近期，穆迪、巴克莱、瑞银等外资机构表态看空中国房地产市场。分析人士表示，这已推高国内房地产企业境外融资的成本，进一步加剧部分房企的资金链紧张程度。

  多家外资机构唱空

  近日，穆迪投资者服务公司宣布，将中国房地产业展望从“稳定”调整为“负面”。穆迪预计未来12个月内，中国住宅房地产销售增长将大幅放缓，库存水平较高，流动性趋弱。该机构分析称，房地产业销售增长下降的主要原因是：国内流动性收紧，按揭贷款利率提高，购房者预计房价会进一步下降、中国GDP增长将放缓。自2012年11月至此次调整，穆迪对中国房地产业的展望一直是“稳定”。

  巴克莱发表的研究报告指出，虽然中国内地楼市前景充满挑战，但多家内地房企表示对达成全年销售目标有信心，为了达标将不惜牺牲项目毛利率。该机构稍早之前的一份报告称，中国房地产市场悲观情绪正迅速恶化。由于2013年下半年货币融资条件进一步紧缩、过度开发和开发商杠杆比率的提高，当前楼市供需情况恶化。巴克莱预计中国内地房地产的衰退趋势将延续至2015年。

  瑞银发表的研究报告认为，房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的最大下行风险，中国的房地产市场正面临拐点，而政策支持的空间和有效性与2009-2010年相比较为有限。

  中原地产首席分析师张大伟表示，上述外资机构的评价与当前楼市的走向颇为吻合。国内楼市已确定进入萧条周期，今年市场出现调整的可能性越来越大，三四线城市很可能会陷入整体低迷。

  加剧房企资金紧张

  分析人士表示，外资机构对中国房地产市场的判断将直接影响房地产企业境外融资的成本。

  龙湖地产本月宣布，与汇丰、摩根士丹利订立协议，发行20亿元，2018年到期的优先票据，票息率为6.75%。与之相比，龙湖地产3月与7家本地及国际银行签订一项29.25亿港元的5年期定期贷款信贷融资，融资成本为3.1%+hibor，综合成本不到4%。

  在近期内地民营房企操作的境外融资中，龙湖地产的融资成本最低，一个重要原因是在境外机构的评级中，龙湖地产长期保持最高的信用评级。相比之下，本月碧桂园发布的两项美元优先票据的融资成本都在7%以上，水务地产的一笔境外融资成本达12.5%。

  中原地产研究中心的统计数据显示，5月内地房企共发布12项境外融资计划，合计融资额度45.9亿美元，较此前几年明显下降。大部分企业发行美元优先票据的融资成本上升至7%以上。

  值得注意的是，随着QE的退出和美国经济的复苏，美元可能走向强势复苏，从而进一步推升以人民币计价销售的内地房企的融资成本。

  国家统计局的数据显示，今年1-4月，房地产开发企业到位资金37200亿元，同比增长4.5%，增速比1-3月份回落2.1个百分点。其中，利用外资116亿元，下降幅度达到28.7%。

  分析人士表示，在房地产企业的融资渠道中，境外融资的成本通常最低。但随着境外融资成本的上升和额度的降低，房地产企业的总体资金成本正在抬升。加上国内市场状况不佳，房企销售迟缓，其资金状况将趋于紧张。张大伟表示，虽然房企在内地股市再融资已开闸，但房地产业整体资金面仍趋紧。预计未来一段时间内可能有更多的中小房企出现资金链断裂的情况。

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