青岛房子过剩了吗？

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2018年官方统计青岛市人均居住面积达到32.9平米，这个数字乍一看不小，但是这个面积去掉公摊还能剩多少？我们按20%公摊算，实际使用面积还能剩26平米，这个面积就准吗？我们住房是不是就已经满足需求了？这个问题得一分为二的看。黄岛高铁西站，即墨蓝色硅谷，胶州，莱西，平度，这些地方眼下房子肯定是盖多了。但是正是由于这些地方盖多了，才导致市区人均住房面积被平均。

如果我们去掉公摊，再去掉胶州，即墨，莱西，平度，黄岛，这些区域，市区的人均住房面积还能有多少？如果我们再去掉外地旅游度假投资不在青岛常住的人所购买的房子，甚至我们更进一步再去掉市区的老破小，可能最终市区人均住宅面积会是一个惨不忍睹的数字。

从这个角度看，这也就不难解释绿城二次开盘，为什么依然大卖，因为市区好物业的优质商品房依然是稀缺资源。那么房子过不过剩，还要看需求还在不在。那么青岛还有没有需求？第一，在青岛购房的不一定全是本地人，还有东营，潍坊，甚至东北的在青岛购房。既然房子也是商品，那么所有人都有购买的权利。这些购房者可能只是每年在青岛度度假或者等着退休来青岛养老。这部分需求还需要进一步释放，毕竟青岛依然是目前为止，山东省最宜居的城市，是山东其他地市休闲旅游度假人群的首选。第二，90后和95后这代人长大了，他们需要成家立业，需要从原来家庭中独立出来，这些人也会有购房需求，这部分需求每年都会进行释放。第三，市区居住老破小的，物业一塌糊涂，人车不分流，楼宇没电梯，小区也毫无景观，这些人没有换房需求？生活在老破小的房子里，也叫美好生活？

上述这些需求都是青岛总人口在青岛现有总人口维持不变的情况下的分析。我们从更长远的角度讲，难道青岛就不发展了，青岛作为山东省经济总量排名第一的城市，难道就没有外来人口继续流入了？这些人难道没有购房需求？更进一步说，我们自己难道就永远不换房子了？

如果房地产行业就此消失，我们将来即使有了钱，又怎么换房子，怎么改善居住环境？

青岛房子过剩了吗？

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