如果你有100万，作为一个青岛人，你应该怎么投资房地产

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作者：多糖小豆丁

如果你手头现在有100万的话，你该怎么投资呢？那我的建议还是投资房地产，但是绝对不是投资青岛的房地产。

一、为什么还是投资房地产

我们来说一说普通老百姓投资就几种渠道，无非是银行固定收益理财、高风险的股市、投资实体经济和房地产。目前，经济形式不好，全球都是在大放水的阶段，利率下行，货币超发，经济在一定程度上滞涨了，银行固定收益理财（包括理财、大额存单、国债等等）最高收益不会超过4%，在今年这种大通胀的环境下，还跑不赢通胀。

有人可能说今年的CPI（居民消费价格指数）一直控制在3%左右，并没有出现大的通胀，可是CPI是一篮子商品价格的综合，还包括房产、汽车等固定资产和耐用消费品的价格，并不直接等于我们的生活成本涨幅。参考猪肉价格就知道了，虽然猪肉价格狂飙有猪瘟环保等影响因素的叠加，但是货币超发的推动也功不可没，猪肉价格向来是生活成本的风向标，这不仅仅是因为猪肉是我国居民主要消费的肉类，是因为猪肉价格会带来蛋、奶、鸡鸭等系列农产品价格的高升，甚至会发生连锁反应引起人工成本乃至工业品的攀升。我上几期的好物清单里说过，我前年买的童年记巴旦木是24一斤，今年变成了37一斤，倩碧小黄油前年双十一价格是290买260ml，今年变成了290买180ml，这就是隐形通货膨胀，虽然价格没变，但是量少了，而且价格几乎是两年上涨了30%。照此看来，生活成本几乎是以每年10%的涨幅在上涨。去年是以苹果为代表的水果价格的暴涨，今年是猪肉，不知道明年会是什么。所以千万不要只是把这种现象归结为个别农产品的价格涨跌，其实背后都有货币的影子，一旦涨上去，再下跌也难以回到过去的价格，这就是通胀。所以说，银行4%的国定收益怎么可能跑得过通胀。

股市就不用说了，这是高风险的投资，向来是10个人里面7个赔、2个平，只有1个能赚钱的，除非你是专业从业者，否则小老百姓每个月几百块投个基金定投就好了，就不要拿着全部家当来投资股市了。

我们都有一个直观感受，那就是实体经济不好做。街边的店铺招牌换了一个又一个，去商场周末都没有几个人，目前这种环境下，投资实体的风险并不比投资股市的风险小。所以，我们的投资渠道只剩房地产了。

二、房地产该怎么投资？

作为一个青岛人，你目前在青岛肯定不只有一套住房，这100万很可能就是你高位套现房子换来的，所以我不建议你再次在青岛投资住房。读者可能说了，既然唯一的投资渠道就是房地产，又不让在青岛投，那么应该投向哪里呢，我的建议是苏州、潍坊或者烟台。为什么投资这三个地方，那么我来说说理由：

首先，投资理念的变化。中央提出房子只住不炒，那个房价肯定不会像过去那样，再次出现08年和15年30%以上涨幅，上涨的上限在10%以内，当然跌幅应该也在20%以为，因为房子一般首付是30%，超过20%，银行承受不了，所以未来会大概率横盘，这时候我们就需要投资理念的转变，那就是房子不是用来炒的，是用来住以及投资的，你投资的收益就是房租。

其次，为什么投资这三个城市。投资房子其实就是投资一个城市的未来，现在肯定没有去东北鹤岗投资的就是这个道理。作为青岛人，一定要把眼光跳出山东乃至北方。网上一片唱衰山东，认为山东会是下一个东北，虽然我认为这种说法有点危言耸听，但是不得不说目前山东存在很多隐患，我们也必须意识到经济中心在南方，这时候就必要向南方布一下局，苏州是一个很好的选择。一是自然环境好，上有天堂，下有苏杭；二是战略位置好，位于长三角一体化经济圈；三是房价适中，不限购，外来人口多；四是距离山东不远，文化差异不大，便于管理。苏州房价跟青岛差不多，还不限购，我的建议是40万左右付首付，买一个套一的小公寓，用来以租养贷。

接下来就是投资一个潍坊或者烟台的小套二，请注意一定要是核心区域！！！！。烟台不用说了，环境好，经济基础好，上市企业多，每一个县级市都是百强县，经济上不会出大问题。重点说说潍坊，人口基数大，面积大，处于山东“米字型”高铁网络的交叉点上，县级市强于市区的格局造成了潍坊市区房价不高，甚至低于周边县级市，是个价格洼地，连接平度和潍坊高铁明年开通，往来方便。潍坊和烟台的房价都不过万，全款投资一个60平左右的小套二，用于出租，房租在1500-1700之间，租售比高，年化收益率在3%-4%之间，并不比银行理财低。租售比高就是投资这两个城市的原因，。

我们来看青岛和平度的租售比。青岛此轮房价降幅比较大，房租也跟着降了不少，青岛市政府后面套二房租才2500，而一套60平的房子，价格在250-300万之间，年化收益率才1%多点。平度房价比潍坊还高，但是在平度一套90平的房子，租金也就在1000出头，可想而知年化收益率有多低了。所以从租售比的角度来说，潍坊和烟台比青岛平度好太多。

所以，如果你有100万，那么我建议你40万付个首付，投资一套苏州的公寓，以租养贷，60万全款买个潍坊或者烟台的房子，赚个房租，扛扛通胀。

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