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前三季净利同期降38%，深拓胶东版图的金茂迎品质“寒冬”

2019-11-19 07:21楼市动态

简介" 从“让地”疑云，到平安入股，进入“城市运营之年”的中国金茂在资本市场活跃度明显高了不少，作为“央企样本”，金茂的每一步都备受关注。 10月31日，金茂发布前三季度简报。从简报数据来看，截至2019年9月30日，金茂前9个月销售金额为1238.45亿元，同比...

从“让地”疑云，到平安入股，进入“城市运营之年”的中国金茂在资本市场活跃度明显高了不少，作为“央企样本”，金茂的每一步都备受关注。

10月31日，金茂发布前三季度简报。从简报数据来看，截至2019年9月30日，金茂前9个月销售金额为1238.45亿元，同比增长26.51%；营业收入131.37亿元，较去年同期214.18亿元下降38.66%，毛利率40.69%，较去年同期下降1.07个百分点，归母净利润28.12亿元，较去年同期22.44亿元增长25.31%。值得注意的是，虽然金茂的销售金额在增长，但营业收入在大幅下滑，毛利率在下降，归母净利润增速却超20%。

增收不增利的金茂在品质上还亮起了红灯，高维权下的金茂如何度过“品质寒冬”，对于金茂来说还充满着考验。

撰文/?徐佳

“地王”的迷之操作

一边疯狂拿地一边积极卖地

今年7月，南京主城区迎来2019年最大规模的一次土拍，成交总金额达240.3亿。其中，位于南部新城应天东街北侧的G32地块成为本次土拍的重头戏，多家头部房企在经过129轮的激烈角逐，最后中国金茂以总价51亿元是高价竞得，溢价率高达33.7%，“喜提”本次土拍的“地王”。

如此高的溢价率在房地产市场还属少有的现象，有人曾粗略的帮金茂算过这样一笔账，除了拿地成本，再加上开发筹建等耗资，未来金茂的这个项目的保本售价大概在4.5万/平方米。如此高昂的成本，如果金茂以后想要二次转手也恐怕不会太容易。

除了南京，截止到今年10月末，金茂在杭州、北京、青岛等多个一二线城市疯狂拿地，目前金茂在全国共布局项目超180个，遍布40余个城市。

但值得注意的是，中国金茂在疯狂拿地的同时也在快速转手购置的一些项目。

今年5月份起，中国金茂陆续处置了8个项目权益，其中4个项目在北京上海。今年10月，金茂华中企业管理有限公司(中国金茂子公司)拟转让所持长沙芙茂置业有限公司49%股权，转让底价19万元。

不到一周的时间，青岛产权交易所发布公告，中国金茂、中海地产、平安拟5.75亿元转让青岛茂景置业有限公司100%股权。而青岛茂景置业主要资产就是青岛智慧新城项目C4地块也就是此前备受关注的伊甸园项目，而本次出让距离金茂竞得伊甸园项目仅过去了不足半月时间。

伊甸园刚刚落地中国金茂就想快速“解套”，如此频繁的操作，答案可能就在金茂发布的第三季度业绩报告里。

前三季度：增收不增利发展滞缓

10月31日，金茂发布了前三季度简报。

根据报告显示，截至2019年9月30日，金茂前9个月销售金额为1238.45亿元，同比增长26.51%；营业收入131.37亿元，较去年同期214.18亿元下降38.66%，毛利率40.69%，较去年同期下降1.07个百分点，归母净利润28.12亿元，较去年同期22.44亿元增长25.31%。

值得注意的是，虽然金茂的销售金额在增长，但营业收入在大幅下滑，毛利率在下降，归母净利润增速却超20%。

土地储备方面，截止10月底，金茂新增土地储备面积达2264万平方米，涉及68个项目。目前金茂在全国共布局项目超180个，遍布40余个城市。

此前金茂在山东共布局了青岛、济南以及潍坊三个城市，进入下半年，金茂发力山东的势头更加凶猛，又相继落子烟台威海，在济南、青岛也拿下多幅地块。

深拓胶东版图质量问题迎寒冬

2019是中国金茂城市运营项目落子的大年，此前金茂在山东青岛、济南、潍坊已经进行了深度布局，随着青岛即墨国际智慧新城项目等一批项目的落地，金茂相继落子烟台威海，而后又在济南和青岛也拿下多幅地块。金茂 “拿地王”，又是一波熟悉的“操作”。

今年10月，中国金茂重回济南，与鲁商健康产业发展股份有限公司，联合打造以城市运营为理念的国际社区。据悉，以旅游思路打造的金茂府在全国还是首例，济南的这个项目也成为金茂城市运营战略下的第17个项目。

时隔一个月，金茂又摘得威海经济技术开发区齐鲁大道南、东海路东“一地块，该地块占地面积达81961㎡,计容建筑面积约172118㎡。此次落子也是中国金茂在烟威区域的首度拓疆。

相比济南、威海、潍坊等城市，金茂对于青岛来说，似乎是个“老熟人”了。就在刚刚过去的“银十”，金茂在青岛高新区开发的中欧国际城项目以成交面积86779.55㎡，成交667套的成绩夺得10月青岛单盘销售双冠王。

瞄准了青岛市场的火热，11月，金茂又竞得青岛即墨一2.3万方商住地块。

中欧国际城效果图

除此之外，金茂在青岛西海岸新区的金茂创新科技城目前也已经开盘。从地理位置来看，金茂创新科技城背靠青岛西客站，周围拆迁后将与主城无缝衔接，紧邻地铁，故也被称作巨无霸大盘。但周边也聚集了绿地、金地等大盘入市，“三国争霸”的局势也对金茂创新科技城造成一定的压制，相比金茂在青岛“银十”的出彩成绩，11月可能会有些失色，除了业绩压力外，深耕深耕胶东版图的金茂，“高颜值”项目也迎来了素颜打脸现场。

2018年8月，据中国房地产报爆料，作为金茂在青岛的拳头项目，金茂墅在建设过程中，出现规划、质量等多重问题，遭到业主集体拒收，并到售楼处维权。

此外，金茂在青岛市南区的金茂湾一期也曾因楼体外墙大面积脱落，质量问题亮起红灯，中欧国际城住宅项目因车位价格销售过高，捆绑高额装修费，变相抬高房价，引得大量业主聚集在营销中心进行维权。

除了青岛，金茂在不同地区也出现了不同程度的维权事件。据福州地产信息爆料，位于鼓楼区的金茂府在交房后，出现了外墙多处裂缝、入户玄关处房梁水泥脱落、房屋楼板层多处钢筋外漏等质量问题，遭到业主在政务平台投诉。

进入运营之年的金茂，如何将手中住宅、商场、写字楼、绿建研发，酒店物业等一手牌打好，似乎还充满着考验。