青岛：?前三季度楼市成交量同比下降，市场冷静运行

"01 青岛政策

? 7月31日，为将更多的职工纳入住房公积金制度保障范围，进一步扩大住房公积金资金积累，市住房公积金管理中心自2019年8月1日至10月31日，在全市范围内发起为期三个月的“住房公积金归集扩面攻势”

? 8月10日，银保监会办公厅正式下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在包括青岛在内的32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

? 9月18日，山东省政府召开新闻发布会，明确住房保障范围为城镇中等偏下及低收入住房困难家庭和新就业无房职工、稳定就业外来务工人员等新市民人群，通过配租公共租赁住房和发放住房租赁补贴两种方式，支持新市民根据生活需要灵活选择租赁住房，实现职住平衡、住有所居。

02 新房成交

? 前三季度成交量同比下降，市场冷静运行

2019年前三季度青岛住宅共计成交1000.90万平方米，月均成交111.2万平方米，同比下降9.66%，成交量继续下降。

具体来看，自2017、2018年限购政策连环升级实施以来，青岛成交量明显呈现下行趋势，调控效果显著，截止今年，前三季度成交量均值已经低于2016年的水平，市场进入下行周期。

? 区域成交量跌多于涨，黄岛区、胶州市、高新区活跃度高

? 中高面积段为市场主力，同比微降占比上升

从面积段来看，限购等政策影响使刚需与改善客群成为购买主要驱动力，中高面积段成为市场成交绝对主力。

从价格段来看，各价格段成交面积涨跌不一，30000元/平方米以上价格成交面积同比涨幅最大，6000元以下价格段成交面积下降明显。从趋势上可明显看出截止2019三季度12000元/平方米以上成交面积占据主流。

03 住宅供应

? 住宅供应量同比上涨，市场供大于求

2019年前三季度青岛住宅平均月度供应量为118.02万平方米，总体供应面积达1062.19万平方米，同比上涨明显。

从销供比来看，2019上半年供应较少，除2月外销供比均大于1，到三季度供应明显增加达到589.55万平方米，尤其9月份上市量增加明显致销供比降至0.47。整体来看，2019年青岛整体市场处于供大于求的状态，销供比为0.94。同时区域分布不均衡，主城区供应量较少需求难以满足，而新兴城区供应短时增加明显。

? 去化周期：截止到9月住宅库存1519.32万㎡，出清周期12.28个月

截止到9月份，青岛住宅可售量为1519.32万平方米，达到了近两年可售总量峰值。

从出清周期来看，2016年8月份开始，出清周期始终在10个月以下，市场一直处于去库存状态，2018年10月份回升至10个月以上，两年内市场需求集中释放，市场拐点开始出现，随着市场供应的加大至2019年三季度末出清周期波动调至12.28个月。

04 土地市场

? 土地市场整体供求同比增长明显

2019年前三季度青岛共推出住宅、商业类经营性土地1025.58万平方米，同比上升17.26%；其中住宅用地推出822.15万平方米，同比上升24.84%；商办用地推出203.43万平方米，同比上升5.85%。

2019年前三季度青岛共成交住宅、商业类经营性土地953.44万平方米，同比上升23.14%；其中住宅用地成交788.15万平方米，同比上升33.93%；商办用地成交165.29万平方米，同比下降11.03% 。

? 土地价格：住宅楼面价同比上涨，溢价率同比下降

楼面均价方面，2019年前三季度青岛住宅用地成交楼面价为3561.14元/平方米，同比上涨14.69%；商办用地成交楼面价为2371.20元/平方米，同比微涨0.24%。

溢价率方面，2019年前三季度青岛住宅用地平均溢价率为1.36%，同比下降2.14个百分点；商办用地平均溢价率为0.01% ，同比下降了0.16个百分点。

? 区域土地：住宅用地成交集中在黄岛、即墨，市南区楼面价最高

成交量方面，黄岛区住宅用地成交265.25万平方米，规划建筑面积536.66万平方米，占比33.25%，土地出让金为190.92亿元；即墨区和城阳区各自成交住宅用地213.44和112.51万平方米，规划建筑面积398.25和222.64万平方米，各占比为24.67%和13.79%，土地出让金分别为120.58亿元和82.65亿元。

成交价格方面，市南区以10675元/平方米的楼面价排名榜首，其次为李沧区，楼面价为10000元/平方米，崂山区以楼面价为9674元/平方米紧随其后。

05 总结展望

青岛市前三季度房地产市场量缩价稳，土地市场供应充足。供需两侧共同发力调控后，市场预期已逐步回归理性，调控取得阶段性效果。展望2019年四季度，青岛楼市的热度难以持续。

住宅市场：在稳定房地产市场，保持需求端调控力度不放松、保障有效刚性需求，打击“炒房”等扰乱市场秩序的长效机制指导下，青岛三季度住宅市场均价继续冷却，各区新盘去化下行，楼市营销力度加大。我们认为青岛四季度房地产市场在相关政策和市场目前的态势和年底房企冲业绩的共同影响下，成交量会有所微升，郊区和外围县市的成交占比将稳步提升，价格进一步稳定在合理区间。

土地市场：土地市场方面，青岛2019年呈现出成交量楼面价齐升的态势，而溢价率继续下降。自去年开始全国范围内土地市场接连遇冷，青岛虽未出现大规模土地流拍现象，但近九成地块保持底价成交。预计下半年土拍市场行情依旧表现冷静，部分优质地块依旧竞争力激烈，土地成交价格会持续上升。伴随推出楼面价上涨、拿地附加条件增多等原因，企业拿地决策将更加谨慎。在成交结构方面，青岛主城区土地供给依然稀缺，新兴城区和外围县市土地的供应量占比会进一步上升。

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