市区的老破小，也许将首先面临着无人接货的困局

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最近有朋友咨询青岛辽阳路上的步梯回迁小户型能不能买？就着这篇文章咱们一并做下解答。

再上结论之前我们先讲两个小故事。

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6年前，朋友W在青岛即墨和城阳交汇处买下了一套房子，3800一平，步梯多层。6年后的今天，就在前两周，他把这套房子以11000的价格卖掉了，在城阳中心商圈附近定下了一套16500的高层。从没有增长潜力的城乡结合部，换成了学区、商圈、交通都兼备的一手新房，一顿操作猛如虎，这非常令人钦佩。

每个购房者的背后，都有一段完全不同的故事，对于有钱的人，大可以地段、户型、品牌、物业、学区、交通、品质等一步到位——贵妇CEO盘。

而另一些人，则永远有各种各样的限制，让你不得不在这其中做出艰难的取舍。

比如：

为了降低单价，只得选择高层中楼层较低的房子，牺牲掉采光；为了学区，就不得不接受更高的单价，牺牲掉面积；为了生活氛围，只得重新背起贷款，负重前行再过6－8年。

朋友为自己斟一杯酒，和我们碰了下杯，自顾自地一饮而尽。买下了近200万的房子，并没有给他带来多少的兴奋。他说家人都不理解，质问他为什么贷款刚刚还清，又要换房子，重新背上贷款。

他并不是我们这个流派，也不认同我们这群以加贷款为乐的疯子。70万的贷款，在他的认知里，仍然算做是一种负担。让他愿意负债去置换的原因，仅仅是希望他的小孩能有一个高一点的平台——更优秀的同学，更优秀的邻居，更优秀的成长环境。

正是这样朴素的信念，支撑着相当大一部分的置换需求，无谓炒房，无谓赚钱，纯粹是刻在中国人骨子里的“孟母三迁”。

从这点上看，朋友W的置换，又怎么能定义为改善呢？他是有强烈的刚性需求在里面，那种需求就是：

进步和向上

房子不是砖头水泥沙子的混合体，房子上面承载的也不只是柴米油盐的生活。户口、学区、医疗资源、商业配套、金融抵押物，以及丈母娘的那终极一关。

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朋友L 最近在关注城阳的一个楼盘。该楼盘凭借着两所学校，一家医院，将一片山脚下的苞米地变成了价值新高地。吸引了不少来自市区的客户。

你看，我们永远不知道，中国人为了他们的孩子愿意付出的底线在哪里。即便是学校仍在建设中，即便所有的升学数据都还如天空的云彩一样虚无缥缈，但这仍然挡不住年轻父母的脚步。

有些人，对于买二套及以上的购房者，是一杆子打死的，因为“房住不炒”，他们认为一家人，并不需要两套房子。而事实上，有房一族，生活也并非尽善尽美。

有交通则可能没有学区，有学区则可能没有品质，有品质则可能没有周边配套。一套房子承载不了那么多的功能，则需要置办二套，把那些指标补齐。

让有些房子负责居住，有些房子负责学区，有些房子负责养老。

所以，二套又何尝不是刚需，这种需求的就是：

用数量去弥补质量的缺失

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内生刚改力量崛起

青岛近年来人口涌入不多，10万上下，尴尬无比。楼市里一直流传这样一段话：短期看供应，中期看政策，长期看人口。人口流入不足，则长期来看市场缺乏向上的动力。

不得不说，外来人口是影响地区行情的一个非常重要的因素，但它并不是全部。把一个个鲜活的人当成了一串数字，未免过于冷酷，也更容易一叶障目。

新的移民受于资金的限制，只得从外围开始慢慢地置换腾挪，一步步接近更核心的地带。本地土著也没有故步自封，他们也在搜寻着外围的世界，寻找适当的时机，用相对轻松的资金去东敲西打，布局落子。

图片来源于克尔瑞青岛

这使得外围的城区变得更加热闹，呈现在数据上，则是黄岛区、城阳区和即墨区在成交数量上一直名列前茅。

楼市进入下半场，新移民不再是唯一的推动力，内生在这个城市里的刚改群体开始发挥力量。他们的喜好，将左右着市场的走向。不管是置换还是二套，更大，更合理，更舒适，更多的配套成为他们的主要诉求。反应到市场上，则是大户型新房热销，小户型二手遇冷。

投资置业，不只是书山文海，挥斥方遒。更微观，更底层的故事，也同样能提供非常有价值的信息，这就是所谓的主场优势，这优势，是走街串巷，东拉西扯磨出来的。

房子的持有周期最少五年，五年后市场的需求点我们不得不提前做个预判，简单说就是五年后，你想卖给谁？

回答开头朋友的问题：

市区的老破小，也许将首先面临着无人接货的困局。

END

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