即使青岛旅游也如此火爆，买公寓投资的“糊涂”账你也要算明白

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01

足以让工薪族崩溃的自住成本

“我也知道公寓不如住宅好，可是手里只有三四十万，我买不起住宅，我买个公寓给自己留条退路有什么不对？”

我知道，现在的市场上，有一大批这样预算有限的年轻人。家庭条件一般，收入一般，在主城区工作，又不想去郊区置业。随着年龄的增长，厌倦了房东花样百出的涨价套路，也不愿再四处漂泊，就想在繁华城心有一个家，在这个城市一个真正属于自己的地方：

可以静静的看书

静静的思考

静静的发呆

这种想法有错吗？没有，一点问题都没有。这是一种很正常的需求。遗憾的是恰好能满足你这种需求的小公寓，满足不了你这种需求。

我一个朋友，刚结婚不久，看完样板间之后，感觉挺美。于是就以首付40万，月还房贷4800元的代价，买了一套公寓。

这个负担，对现在的他来说并不算重。所以，他还在做着搬入新居的美梦。

你买的公寓是商水商电还会民水民电？

一个简单的问题，就让他有些发懵。

有区别吗？

当然。我们来看链家在2016年制作的一张对比图：

单看这张图，似乎差别不是很大。但是我想告诉你的是，这个商水商电缴费是一个理想状态。实际上物业收费的标准可能比这个贵得多。我有一个朋友，买了一处前top10地产商开发的公寓产品，让他感到最为气愤的是开发商的物业从交房之日起就按照1.5元/度的价格向他收取电费。

“到了夏天，都不敢在家里洗澡。”我这朋友如是说。

这还都是小钱。等你结婚生子之后，你就会发现不能落户的公寓在教育问题上还是个大麻烦。

没错，没有户口你的孩子上不了附近的名校，只能按照外来务工人员政策到指定学校去报名，这个学校与公寓所在的距离……

这些问题你真的都知道，并且仔细算过吗？

02

投资收益没有那么“美”

当然，也有人说了，我买公寓并不是为了住，而是为了投资。现在青岛旅游这么火，游客这么多，当日租房也能赚不少钱？

前几天我去台东看了一个公寓房，置业顾问说月租4000元，八九年就能回本。

月租4000元，年收益4.8万，十年48万。但是买公寓的总房款超过百万，怎么能八九年就回本呢？

还有一个问题，酒店托管公司会在你房子最新的前几年中与你签订托管协议，但是他会跟你签20年吗？

如果经营不善，托管公司倒闭，剩下的时间开发商能给你代组吗？

这些都值得好好想想！

还有，我希望明白一点，游客对于酒店的需求大体分为三类：高端游客住星级酒店，追求个性居住体验的游客住民宿，这种小公寓只能和快捷酒店抢客源。那么，我们来看一下本周末，这个还算暑期旺季的时节里，日租房网站上的价格：

我不知道大家注意了没有，因为大量公寓、民宿上市，今年旺季租房价格比往年下降了许多。

我需要你特别注意的是这是旺季！如果过了十一的秋冬季节，价格可能连这个一半都不到！

还有一个问题，是中铁博览城置业顾问都坦诚相告的：“如果你把房子给托管公司，收益是要和托管公司对半分的。”

你自己租房子，有这个精力吗？

和托管公司分收益，还能剩多少？

长租出去？邱莹莹、樊胜美们和你一样负担不起这么高的水电费，所以往往群租一套普通民宅，安迪们要么租豪华公寓，要么自己买房了，租给谁？

且不说没人租，就是有人以这个价格租，这点收益够你还贷款吗？

这笔投资账，你真算明白了？

03

公寓房，是难以置换的垃圾资产

也许有人会说，我买了公寓上算就自己持有，不上算再卖了就是。

许多置业顾问也会这么忽悠你：要想赚快钱，那就买低价小公寓，不受限购、限售的影响，想什么时候卖，什么时候卖！

是这样，只是你想什么时候卖，就一定有人买吗？

我们来看一下，位于青岛火车站旁，维多利亚广场公寓的价格。我想作为客流来说，没有比这人气更高的了，而且到了旅游旺季入住率确实很高，但是房价飞涨了吗？我们看一下两年来的价格变化：

这可是曾经最高炒到2.8万元/平方米的无敌海景公寓啊！万达39克拉我都不去说了，泪更多。除了价格滞涨外，这公寓二手交易税率也很高，所以能买得起公寓的大多买一手，二手公寓很少、很少有人问津。

等你真正想买了这房子凑首付时，就会发现原来这并不是你的资产保障，而是一个大坑！

手里钱不多，更不能乱花。三四十万现在确实在市区内买不了什么房，但是如果你找到了另一半，她手里也有个二三十万，六个钱包凑凑是不是就能买个套二的二手房了？虽然我不建议你买小户型二手房，但是相比公寓，小户型二手房出租和置换还是相对容易的。

所以智富阶层看都不看一眼的公寓，

不能买！

不能买！！

不能买！！！

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