即墨改区一年半， 楼市遭遇大转折

2017年3月，青岛楼市两次调控，尤其是限购，让众多购房者奔向郊区，即墨首当其冲，青岛市区购房者发现这个抄底之地，大举进入，房价由原来的五六千元迅速冲破10000大关。

2017年10月，即墨撤市改区，行政区划发生重大变化，成为楼市上涨的又一个由头。

1、 即墨楼市去年之疯狂

2018年，青岛再次实施4.18调控措施，限制了市内六区的购房资格，造成大量需求再次外溢，而即墨卖地不多，拆迁执行慢，造成供应量很小，再遭遇需求大增，一下子把市场的供求关系搞成了全青岛最失衡的区域之一。供小于求的结果就是即墨房价第一波大涨一年之后，再次大涨。

去年上半年最疯狂的时候，即墨市区二手房多个楼盘的房东们已经把自己的房源纷纷调高到一万七八的高点上，甚至少数房源拉到两万，和城阳几乎不相上下，而即墨人民的收入远远跟不上，但西部热点楼盘部分房源实际成交价也到了一万六七，其他房源双方僵持不下，成交大降。

而即墨市区的一手房，虽然价格还在15000左右，但是很多楼盘只接受一次性付款的客户，而这些客户也足够了——因为供应的房源太少，而能接受贷款的，价格已经调整到一万六七。很多人要房源，还得给好处费和茶水费。

与此同时，即墨出让的多个地块起始楼面地价超过5000元大关，这个价格当时远远超过城阳的地价，以至于一年以后，城阳跟着调高地价，这样北部的低地价优势再也没有了。

而蓝色硅谷的房价 更加疯狂，鲁信合璧小高层项目已经超过23000元单价，真的卖出了和氏璧的价格，和市区李沧接轨。其他项目也是高层接近两万，洋房超过两万的局面。

就是这样的价格，依然吸引了市区的大批炒房客，在调控后的一个月内把蓝谷炒得热火朝天。

不仅仅市区和蓝谷，即墨乡镇的价格都到了一个罕见的高价，比如接近莱西的华山，房价已经超过9000元，而遥远的王村，房价也搞到8000元。

从2017年初到2018年春，一年多时间内，即墨房价涨了两三倍，而百姓收入原地踏步。在这样的烈火烹油的局面下，即墨官方未发一言，仿佛一切都没发生。

和即墨无为而治房价大涨局面形成比较鲜明对比的是，红岛高新区和西海岸新区尤其是胶南区域因为顾虑旧村改造和人口导入，采取严格限价措施，价格只有一万二三。

2、 即墨楼市今年之寂寞

进入2018年下半年之后，即墨楼市显然开始回调，毕竟还是人民的口袋说了算，好在即墨的供应量并不大，所以总体上还不是压力很大。但是每个盘的任务都不少，所以需要激活市场，最有效的办法是啥？当然是价格。所以纷纷装修改毛坯，或者新盘索性低价开。

创智新区算是即墨城区的东部新区，建设极为漂亮，但是人气不足，在过去几年挖掘了众多的公务员购房群体和上学买房群体之后，比较乏力，客户没有那么多了，但楼盘供应还是不少。导致去化压力比较大。去年下半年以来总体维持在一万四五的价格，但市场热度和上半年相比，已经差别巨大。

著名的央企中粮锦云在前期遭遇开盘压力之后，将小高层产品的价格调整到12000左右，而且带装修，撕开了创智新区房价的口子。早先拿地的新兴中心城据说采取了跟进措施，价格也差不多，小高层均价也12000了。这两家这么一调整，抓住了刚需和首改，把楼市吸引力都到了这边，老盘们压力巨大。

海尔中央公园的均价还在13500，而鲁商更加难受，因为其定位出现明显偏差，137平以上的大户型为主体，总价太高 ，而叠拼做成了扭曲三叠，更加别扭，且总价更高，户型更大，让即墨人民难以接受，定位和产品的双双失误，让这个盘很是艰难。而做了小户型叠拼的中海樘院就想对轻松很多。新盘圣豪庄园也是磕磕绊绊，进展缓慢。地价很贵的华发四季已经开始推广。

中部板块，央企中交中央公元已经做到第五期了，在去年坚持11000低价的基础上，今年把价格也拉到了12500，这可是毛坯。而它东边的海信九贤府忽然发现还是学区吸引人，改名学府里，去掉装修之后，价格从14000也到了12000，这样会轻松很多。两家的销售压力在毛坯价格的拉近中得到了平衡。国信的墨悦也在动作，准备加入东部战团。

西部板块在学校和商业经营者的支撑之下，价格还算坚挺。毕竟这边的供应量一直比较少，复星天贸城的巨大售楼处已经空空荡荡很多年了，至今未见供应。而世茂的拿地最后时刻化为乌有，还有其他土地流拍，导致西部城区供应短缺。

比较偏远的萃英花园直接复制了萃英中学的名字，然后把价格释放到11000元，而位置更好的由蓝城代建的玉兰公馆小高层居然均价18500，比起城阳中心区的楼盘，一点儿也不便宜。很多年前，海信的马山新城一直卖2600，看看周边的面貌，改变不多，让人唏嘘不已。

福建地产巨头禹洲的朗廷府紧锣密鼓准备上市，肯定会对玉兰形成压力。而城马路上，万科的北辰之光今年也将亮相，对区域价值应该是个提升。

4月30日，本区域又有新地挂牌，总计27万平的大盘，加入西部战团。据说开发者将是岭南总部的某央企大鳄，在城阳和高新区都做过项目。

所以，想在这个区域购房的人，不必着急，可以等等看竞争局势如何，那时选择更多。

3、 大项目中的一枝独秀

很多人到了即墨中心城区，就会感慨怎么都建区一年半了，还有这么多城中村遍布？反而是到了蓝色硅谷，会说这边很有新面貌，尽管人气不足。

即墨区目前总人口超过120万人，大多还是住在农村，中心城区平房也不少。领导们面对此状况，显然也很着急，否则他们就不会在改区半年，就签署十几个投资大协议。这些协议规模巨大，数量惊人。但是，也因为此，执行和落地阶段操作难度大，所以大都是进展缓慢，再无下文。

比如即墨环德未来城项目由德国图赫集团旗下的环德集团负责开发,项目将于2021年前在即墨投资达800亿元，打造山东半岛蓝色经济区科技产业创新之源。至今未见动作。

比如即墨鳌山湾未来城管委与国投万和、深圳天禧成功签约的国际缤纷小镇。计划总投资260亿元，开发时间为10年，项目建成后将实现旅游年新增200多万人次,带动GDP1000亿元，总带动就业11万人。至今未见动作。

比如落户鳌山湾区域的即墨金港汽车文化小镇项目，总投资100亿元。计划利用3至5年时间，建设鲜明特色的汽车文化小镇。至今未见动作。

比如即墨通济新经济区与奥园集团签约，共同打造“奥园体育小镇”，体育小镇项目总占地面积共约6000亩，以体育运动为核心,文化休闲为主线,打造集运动、休闲、娱乐、旅游、购物、商业居住于一体的体育社区综合体。至今未见动作 。

比如海尔集团将投资300亿元，将即墨温泉田横运动休闲特色小镇打造成总占地13500亩的涵盖体育赛事、全民健身、教育培训、演艺、养老大健康、全域旅游等多个业务板块世界级体育运动休闲项目。至今未见动作。

比如即墨卓越时光旅游服务综合体项目拟选址通济街道，计划打造即墨城西以马山自然保护区为依托的旅游服务综合体。项目面积450亩，总建筑面积70万平方米，总投资80亿元。 至今未见动作。

比如即墨区人民政府与中国葛洲坝集团、青岛城投集团三方合作共建的宋化泉环湖创想新城项目。 其中核心启动区约10平方公里 。至今未见动作。

比如阳光城与即墨区通济街道签订了《中国·童装小镇建设、产业导入及片区城市开发框架协议》，就城市片区开发达成战略合作。双方将共同建设中国·童装小镇及就周边约6000亩片区。至今未见动作。

比如即墨区积极引进了“猪八戒网山东区域总部”和“八戒小镇”、至今没有新消息，最近听说在日照奠基了，这和去了莱阳的恒大童世界有相同的遭遇？

积极引进总建面60万平的新城吾悦广场已经没了，世茂的大商业也没了，复地项目至今不见动工。积极引进蓝谷金狮广场，积极引进红星美凯龙综合体项目等等，至今没有新消息。

唯一一个大规模展开的招商项目只有青岛北都心、即墨南大门定位的央企金茂的国际智慧城项目，该盘占地1300亩，总投资180亿，准备让即墨南部改头换面。

目前金茂的指挥部已经安营扎寨，土地招拍挂已经完成，整体规划已经亮相，推进速度和南边一路之隔的城阳有一拼——城阳正在积极向北推进，众多地产巨头包括融创、绿地等加持之下，已经推进到北边界。

在这样的对比速度之下，金茂国际智慧城算是给即墨区扳回一局，让这边也有一个迎接城阳人民的南大门，也有一个未来吸引北城阳人民过来消费的新综合体，所以，这个项目任重道远。

在今年即墨楼市相对寂寞的局面下，尤其城南楼市更加一枝独秀的局面下，金茂如何下好这盘大棋，确实还是比较考验功夫的。如何在综合体作用前期无法显现的前提下，把市场迅速激活，把城阳众家大鳄比下去，确实考验金茂的总体操作实力。

开发商压力越大，购房者越有机会。四年前的首次开盘的才5600均价的中欧国际城不就是如此么？

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