青岛农商行：“自建房”房价翻番，强迫员工原价退

来源｜价值线综合

编辑｜价值线 小精

7月3日晚间，在青岛农商行IPO上会前夜，证监会发布公告称鉴于青岛农商行“尚有相关事项需要进一步核查”，决定取消此次审核。此举在业内引发不小震动。

11月20日，证监会发审委召开2018年第175次发行审核委员会工作会议，青岛农商行终于涉险过会。

此次青岛农商行拟登陆深交所中小板，保荐人为招商证券。申请发行的股票数量不少于6.66亿股。在扣除发行费用后，将全部用于补充青岛农商行资本金，以提高资本充足水平，增强综合竞争力。

尽管过会，但青岛农商行高不良率高于同类上市银行。其无法联系、无法确认权利人身份的原股东（社员）4023户所享有的金额共计4298万元股本，也引来了证监会的高度关注。

而今年，该行还曝出了一起纠纷：2016年员工缴款认购的自建房，2年来房价已上涨了一倍以上，银行以免职、辞退等手段，强迫职工原价退房，并不给予任何补偿。

4023户原股东无法联系 引证监会关注

今年初更新的招股书显示，青岛农商行成立于2012年6月，是经当时银监会批准，由9家行社在清产核资的基础上，以新设合并方式组建的股份制商业银行，是山东省第一家地市级农商银行。其中79家法人单位入股40.21亿股，2281名职工入股2.29亿股，904名社会自然人入股7.48亿股，成立时注册资本为50亿元。

“2011年9家行社以新设合并方式设立发行人时，将原9家行社无法联系、无法确认权利人身份的原股东（社员）4023户所享有的金额共计4298万元股本不作为发行人股本，而是计入发行人的‘其他应付款’科目。”就此，证监会发审委提出质疑，并要求青岛农商行说明上述处理的合法性和相关法律依据，是否侵犯9家行社原股东（社员）的合法权益，同时要求该行说明上述事项后续处置情况，是否存在纠纷或潜在纠纷，相关股东承诺是否切实可行。

无法联系，无法确认权利人身份的原股东（社员），数量竟达到4023户，涉及股本竟高达4298万元，难怪发审委会对此提出疑问。银行是否尽责去寻找过原股东，利用了哪些方式及手段，并保障他们的利益？

价值线就此事，与青岛农商行相关部门取得了联系。然而对方只是表示：关于本行设立时原股东问题，本行已对证监会进行答复并通过了证监会的审核。本行成立时依据相关政策性规定及监管机构的批复文件将九家行社原股东（社员）4,023户所持股本金额4,298万元计入“其他应付款”，符合相关政策规定。

两年前要求职工买"自建房" 房价翻番后强迫原价退

根据半岛网报道：2016年，李先生交纳了13万元，认购位于海尔大道与香港路口东侧（交警大队西侧）的农商小区（现已更名为“少海·名仕府邸”），当时房屋价格在4000—5800元/平方米。但在今年他们接到银行通知，要求他们单方面退房，且只能退13万元。

李先生介绍，当时银行的解释是这块地是银行不良贷款抵押用地，共建商品房200套左右。但交款后仅一个星期，对方突然改口，称原材料涨价，要求每平米房子上涨100元，购房者无奈同意。后期建设方又再次要求涨价，但在物价部门的协调下并未成行。但建设方要求购房者必须购买价值18万元的车库。“当时这个价格是远远高于市场价的，但是胳膊拧不过大腿，后来还是又交了8万元的定金。”李先生说，当时总共交了13万元认购款并在之后完成了选房。

随后的2年时间，房价经历了一轮上涨，李先生等购房者突然接到银行通知，要求他们原价退房。“我们当然不同意了，因为现在这些房子都涨到每平米1万多了，但是银行只同意退13万元。”

对于不愿退房的员工，青岛农商行采取了强硬手段。“内部职工不退房的都要被处理，有职务的免职，没有职务的辞退。”李先生说，大部分购房者只能选择退房，但是要求银行必须补偿这一年的房价差价和银行利息，但是银行坚持一分钱不多给，而且后期更是加大了约谈力度，要求职工必须无条件退房。

根据半岛网的报道，当初的农商小区如今已经更名为“少海名仕府邸”，对外销售均价为12500元/米，预计交房时间为2019年年底。

价值线就此事询问青岛农商行，对方将问题归咎于开发商。银行回复价值线称：（1）购房者是否购买房产由购房者自主决定，与本行胶州支行无关；（2）购房事宜后由于开发商原因未能进行，因此进行退房。

开发商中运实业则表示，没有收到银行一分钱。

胶州市房产局预售科相关负责人也证实了在这次“团购”中，开发商并未收到钱。“当时开发商就认为银行毁约，并终止了协议。”该负责人介绍，因此这些购房人首先需要找银行协商解决这件事，跟开发商的关系实际上并不大。

半岛网报道称：银行表示之所以不支付款项，是因为开发商中云实业始终不给职工分别单独开具收据，只想对购买人开具一张总收据，不能保证每名参加活动员工的权益。除此之外，银行认为开发商存在偷工减料的行为。“开发商对小区抗压桩及抗压桩方案进行了更改，由原来的1939支减少为354根，并拒绝银行提出的还原方案的建议。”这份解释中，银行认为无法确保小区质量，开发商的优化方案（经相关部门审核通过），实际是行“偷工减料”之实。

为何两年前收取的房款，在今年房价大涨之后，银行才退给员工？与开发商产生纠纷，为何不在第一时间通知购房人，而拖了这么久？这里面会不会藏有什么猫腻？而购房人因这两年房价大幅上涨而造成的损失又由谁来弥补？值得相关部门高度关注。

不良率高，曾屡次受罚

据披露，截至招股书签署日，青岛农商行尚未了结的争议标的金额在100万元以上的重大诉讼、仲裁案件共22笔，涉诉金额共计9.3亿元，截至2017年6月末，减值准备计提共计2.47亿元。

青岛农商行及其分支在报告期内还存在多起行政处罚，其中青岛银监局处罚2起，原因分别是挪用贷款资金作为开立银行承兑汇票保证金、对该行硅谷核心区支行贷款转保证金开立银行承兑汇票；人民银行处罚4次；物价部门和税务部门的行政处罚各1次。

而根据青岛银监局10月30日在官网发布的有关信息显示，青岛农商行被青岛银监局施罚款30万元，原因是违规向房地产评估机构收取中间业务费。

不良率高，贷款地域集中度高，利息收入依赖度高，是青岛农商行特别在招股说明书中提醒投资者注意“风险因素”中的风险。

据了解，青岛农商行的经营业绩主要靠利息净收入。2014-2016年及2017年1-6月，该行利息净收入占营业收入的比例分别为96.2%、95.49%、94.78%和94.69%。

招股书显示，2014-2016年末及2017年6月末，青岛农商行的不良贷款余额分别为20.67亿元、22.54亿元、20.29亿元和20.6亿元，不良贷款率分别为2.4%、2.38%、2.01%和1.93%，而2014-2016年末，同期已上市银行不良贷款率的平均水平分别为1.16%、1.51%和1.6%，也就是说，青岛农商行的不良贷款率高于已上市银行不良贷款率平均水平分别为124个基点、57个基点和41个基点。

另外，青岛农商行的贷款客户集中于青岛地区。数据显示，2014-2016年末及2017年6月末，该行在青岛地区发放贷款和垫款占总额的比例高达100%、100%、98.77%和97.84%。该行表示，如果青岛地区出现经济细化，其财务状况和经营业绩可能受到不利影响。

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