楼市新观察：青岛二手房市场"双雄会" 启幕 市北西海岸

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2020年2月青岛楼市处于"疫情低谷期”，在这样特殊的日子里，市北区再次回归青岛二手房区域成交冠军，打破了西海岸长达一年的垄断，展示出了老城区二手房的硬实力。

市北PK西海岸，一个曾在2019年之前，连续超过5年领跑青岛二手房市场，是名副其实的资深冠军；一个是在2019年后异军突起，开始霸榜的“新贵”。两个旗鼓相当的对手，正在2020年青岛二手房市场联袂上演“神仙打架”般精彩的冠军争夺战。

市北二手房：

“多元性”是第一优势 “性价比”是特质名片

虽然从2019年初起，青岛二手房成交冠军区域的头衔已被西海岸长期独享，但是市北区依旧一直是青岛二手房交易最热的片区，在有意购买二手房的普通置业者心中，有着举足轻重的位置。刚刚过去的2月份，受突如其来的疫情影响，青岛全市二手房成交出现下滑，一个月仅成交907套房，成为近五年以来青岛二手房市场成交量“最低月份”。但也就是在这特殊情况下，市北二手房的竞争力展现了出来，当月共计成交二手房210套，在当月包含青岛7区3市的总成交数据中，占比接近四分之一。

那么，市北二手房的区域热点从何而来？记者走访一线市场及多家市北中介门店后了解到，市北二手房的热度首先来自于房源的“多元性”，无论是低总价小户型房源、还是房龄在6年内的次新房，再或是近几年热度颇高的地铁房、具有性价比的学区房、面积适中总价适中的改善房……你均可以在市北范围内选到，市北的二手房市场是目前青岛版图中，当仁不让的房源集大成区域。

其次，市北的地理位置也决定了它能极大地迎合更看重通勤的二手房购房群体。“选择买市北区二手房的，超八成以上客群是在市南、市北上班的工薪族，他们在市北安家，办公区近在咫尺，交通便利。”市北延吉路某品牌中介门店负责人如是说。

此外，市北区二手房的高“性价比”，也是多数人选择在市北置业的重要因素。“我们所说的性价比是一种综合比较后的高分，市北的不少二手房是同时具有价格优势、商业配套齐全、居住氛围浓厚、还有地铁等多项优势的，置业者如果想要买一套同时具备多优势的房源，市北区是不二之选，这也是市北在过去几年，长期领跑青岛二手房市场的重要原因。”市北浮山后一位中介店长如是说。

【热点片区】

综合来看市北区目前的二手房热点片区有：市北CBD区域、浮山后片区、新都心片区、台东片区、小港片区等。

在浮山后、台东等板块，目前150万以内就可以买到小二居，新都心、市北CBD刚需房总价多在240万以上，改善房总价普遍超过330万。关注学区房的置业者，也可以在平安二小片区、台六片区以及浮山后片区，180万以内买到相对合适的学区房。

西海岸二手房：

“同类海选”让买房人随便挑 “好议价”的房东也不少

从2019年初开始，西海岸二手房成交行情开始逐渐超越市北，在连续多年蝉联青岛新房区域成交冠军后，又加冕了"二手房成交冠军区域"的新头衔。

“如果你觉得这套房不合适的话，这个小区内还有几十套类似户型的房源可选。”房屋中介的这句话，似乎能代表黄岛二手房市场的一大特色，即“同类海选”，换句话说就是“房子您随便挑”。

与青岛主城范围看房“过了这村就没这店”不同，西海岸许多小区，在中介处往往有很多同户型的房源同时挂出，有的甚至是在同一楼座，同一个单元内就有多套房源在出售，这给了买房人极大的选择空间，在意向小区和户型敲定后，购房者可以细致到楼层、装潢风格的选择，这种“同类海选”的待遇，在青岛各区二手房市场中，独此一家！

据西海岸薛家岛片区某品牌中介负责人介绍，因为西海岸沿海一下开发起步较晚，前期有不少投资型置业者选择在此置业，有的客户在黄岛区有十几套房源同时出售，出售意向良好，他们本身对房地产市场也都比较了解，会主动根据行情适当调整价格。从去年开始，这类房东在价格方面就多表现出了“好商量”的态度，少到两三万，大到十几万，甚至更大的议价空间在西海岸二手房市场中都是存在的。

另据中介透露，与青岛主城二手房市场上，交易税费一般均由买家方面承担，这已经是行业内“不成文的规定”，且买卖双方都有所共识。可目前在西海岸，部分中介门店无论二手房买卖还是租赁，产生的税费与中介费还是由买卖双方各承担一半的，并非买家全部承担，这也减少了买房人的资金总支出。

【热点片区】

西海岸当下的二手房热点板块主要有：石油大学片区、金沙滩片区、薛家岛片区及灵山卫板块。

其中薛家岛片区已经成为不少在主城区办公的年轻人聚居地，特别是在市南区西部的上班族都偏爱该片区，目前这一片区内新建楼盘较少，但二手房在售房源较多，近两年在二手房市场上的表现也十分抢眼，二手房成交单价在1.3-1.7万/平之间。

石油大学片区则是西海岸本土上班族最偏爱的置业区域之一，单价1.5-1.9万/平区间。金沙滩片区汇集了不少青岛主城的养老型置业者在此购置二手房，部分"超级无敌海景房源"总价已超过400万。

业内：

2020市北西海岸上演二手房“冠军之战”

其他区域也在悄然发力

业内专家分析称，对于正在悄然回温的2020年青岛二手房市场，市北和西海岸仍将是今年两个强有力的冠军区域争夺者。

身处青岛主城区核心腹地的市北区，当下二手房比新房可选空间更大，自然是青岛主城侧重即买即住的置业者们的首选；随着轨道交通的铺设，西海岸二手房市场也开始吸引大量市南、市北西部置业者前往，同时西海岸本土办公族也有较强的购买力，他们都是西海岸热点二手房板块的潜在购买者。从二手房市场在售房源存量来看，当下西海岸高于市北区。

除了市北和西海岸，从最近半年青岛二手房市场行情来看，李沧和城阳板块也在悄然发力。随着东李板块越来越多房源满足销售时限，可以上市，李沧挂牌的二手房源数量将有快速增长；城阳则有不少次新房将进入二手房市场。除了当下市北和西海岸的“双雄会”，在不久的将来青岛二手房市场或许还将上演“三足鼎立”的新剧情。

图/文 于灏源

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