最近，青岛不少公众号都发了一条青岛楼市复苏的消息，而且还有视频有真相。买房子的人排队买房，宣称房价也大有上涨趋势，直接一波购房恐慌就蠢蠢欲动了。

许多人都在疑虑：排队买房这个事情到底是真是假？如果是真的，为什么这么多人现在开始买房子呢？疫情过去房价走势到底是什么状态呢？为了解答这些问题，我们决定去实地考察一下，跟大家好好聊聊这个事情。

01.“排队”是真，至于买房...

首先，根据实地考察，几个公众号中所提到的楼盘确实比较火热，但是排队消毒登记进入案场是真，排队购房的场景倒没有发现。

随着疫情情况的逐渐好转，确实陆陆续续有楼盘开始对外开放，但是排队买房这事儿出现的几率微乎其微，毕竟现在整个青岛的楼市价格，没有达到可以排队买房的地步。

城阳某项目现场

在之前的文章《疫情打响攻坚战，谁能拯救青岛楼市？》我提到过，由于疫情的影响，很多购房者的需求被推后，但是需求不会消失。我相信由于疫情的影响，让更多的刚需感受到了自有房产的重要性，因此甚至有产生新需求的可能。

02.爆发式看房？必然

为什么这么说，因为在这个时间点爆发的原因无外乎有三。

第一，售楼处刚刚开放，的确会吸引一批购房者看房子，积攒了一个多月的看房者势必会有一点爆发的感觉；

第二，不外乎有被部分自媒体引导的可能，现在关于楼市众说纷纭，确实有相关人士声称疫情过去楼市可能会涨价，但是我们看房价还是要基于供求关系、客户组成等因素，综合考虑，具体问题具体分析；

第三，最近城阳下发了具体的人才公寓共有产权政策，还是比较具有诱惑力的，势必会触发一些看房动作。因此，这个时间段涌现出大量的看房者不足为奇，也不必要造成什么“抢房大战”的恐慌，买房子不是买菜、买盐，买房子是大支出，大家还是要稳定心态，按需选择。

03.涨价？这事儿可得想清楚！

咱们看透了“抢房大战”，对于房子马上就涨价这件事儿，我心中有三个深深的问号。

第一，且不说涨不涨，房价支撑的资本是什么？据估算，青岛市2020年大约有26万套一手商品房的库存量，这还是不算新拿预售开盘的数量，但是青岛市的消化量是一年14万套。也就是说，2020年消化库存都任务艰巨，供求关系严重不平衡，尤其是西海岸新区、胶州这种区块，房价支撑颇有压力。

今年各区的去化压力普遍比较大

第二，房价涨价的勇气在哪呢？我们已知的库存已经过量了，但是最近依然不断有居住用地在出售。随着地块的出售，还会不断有新的楼盘进入市场。青岛楼市过度饱和的情况将长期存在，但是2018~2019年数据显示，新增常住人口数年增速仅为1.1%。也就是说人口增速是追不上商品房增速的。

再加上青岛二手房市场2019年下跌速度达到全国第一，本就打击了一批投资客的信心。客源不充足的情况下，房企的还债压力大，很难想象需要多大的底气去触碰涨价这根线。

第三，有没有依据可以涨价呢？目前来看，在人口增速达不到的情况下，如果有利好或者是释放了金融支持信号，也会引发一波购房热潮，带动房价上行。

图源：青岛北城新楼市

青岛最近释放了很多信号，如放开落户、人才公寓等，这些可以成为涨价的依据吗？人才公寓确实能给很多楼盘带去一些客户，包括放开落户主要还是针对需要解决孩子上学问题的购房者。

这些动作确实能够刺激青岛市民的购房需求，但是需求和购买中间横亘着巨大的资金问题，同时金融方面也没有看到解决的信号。

而且，在疫情期间，上面多次开会提到关于房地产业发展的问题，多地楼市松绑和银行放松都被喊停，反复强调“房住不炒”。这些都只能是稳房价的信号，坚持“房住不炒”不动摇是各地必须长期坚持的道路。因此，短期内极大扶持楼市的信号，短期内不会乍现。

04.青岛楼市，也没必要失去信心

当然，也不是说要对青岛楼市就此失去信心。市内四区的地位不会动摇，由于地块的稀缺，保值和升值能力依然优秀。

像胶州、城阳、即墨、黄岛这些近几年卖地多、库存大，产业速度又没有跟上的区市，短期内不仅不会出现上涨的情况，反而房价有可能再往下探一探。

楼市是需要长期研究的问题，综合考虑的方面非常多，如果单单从一个楼盘的动向或者一个区位的动向，去判断整个区域的楼市发展，那绝对是不懂楼市的表现。希望我们多思考，多讨论，理性看待楼市发展。

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