在青岛，购房时候最愚蠢的选择是什么？你没看错，学区房

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看到这个话题，我相信各位的足足40米长的大砍刀已经在路上了。

孩子上学无比重要，买房时候，将来孩子在哪读书应该是第一位的，啥都不考量先得考量孩子上学。甚至可以这么说，为了孩子我宁可牺牲一切，什么上班远近、居住品质、面积大小，户型结构都可以不考虑，为了孩子能上一所好学校，以上都都不在话下……

然而，现在风水师却说孩子的教育是最不值得考量的因素，是因为有两套八大关学区房祖宅站着说话不腰疼呢，还是因为现在你家孩子上学不是当务之急呢？？当然都不是。

我的观点是这样的：尽管百年大计教育为本，再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育，是放之四海颠扑不破的真理，但是既然在青岛这一亩三分地上，为了孩子能享受更好的教育，为了把有限的家庭资源更多的投入到无限的子女教育上去，“青岛学区房”这个东西，不值得拿这么多钱去买。

或者可以这么说，在青岛，把买非学区房的钱用来买教育，譬如择校、上私立、聘私教，那孩子能得到的学习环境，一定会比购置学区房得到的结果强。

为什么？一句话，虽然为了孩子能就读好的学校，学区房价格比普通住房贵一点甚至贵个万儿八千、翻个倍是理所应当的，但是青岛的学区房可不是相比普通住房只贵个万儿八千、翻个倍，而是动辄贵个四五万、翻好几倍。它的高昂溢价在全国城市里都是很罕见的。这很明显对孩子的成长，起到了负面的效果。

既然学区房如此之贵，那么在青岛，相比购置普通住宅而言，用购置学区房的高额资金，换得孩子就读某些小学、初中的代价，已经反噬了教育的本意，譬如说，本能买到大房子的资金，为了学区房不得不一家数代人蜗居一室，或者占用了本来应该用来培养孩子兴趣、特长或者开拓眼界所必要的费用。这得不偿失。

那么，说青岛的学区房贵得过分，甚至反噬了本来应该用于孩子成长的空间和投资，这个理由在哪里？把青岛的学区房和国内其它城市的学区房价格，做个简单的对比就知道了。

对比的对象是我们山东自己的省会济南，济南比较好的小学，众所周知有经五路小学、英雄山小学、甸柳一小等。这些小学的学区房，价格几许呢？查了查，很明显，每平米3万以内。多的也就是3万刚冒点头。

那么青岛比较好的小学的学区房价格几许呢？一打开数据，我相信大多数人心里都是一万头羊驼奔腾而过……WTF！！

不好意思，当我看到网站上标识出来的，每平米直接破5万，相当于济南甸柳一小学区房价格直接翻倍的青岛文登路小学的学区房房价，我的小心脏已经有有点快承受不住了……

毕竟孩子上学是大事，这时候一般青岛的家庭煮妇表情是这样的：

至于江苏路小学、大学路小学、嘉峪关小学的学区房价格，我实在没有勇气点开看……

看完小、初学区房，再看看济南最好的高中，省实验和山师附中最好的学区房价格几许。

很明显，山师东路附近的山师附中学区房，价格不过2.5万上下。

到了青岛最好的高中，青岛二中这里，似乎就有点不太对劲了。

也就是说，结论很明确，青岛的学区房，价格实际上是济南同样档次学校的学区房的2-3倍价格差不多。

然而学区房以外的青岛和济南房价几何？安居客上青岛和济南的房屋均价，几乎完全一致。青岛2020年1月房屋均价16287元，济南2020年1月房屋均价16033元。也就是结论很明确：济南和青岛的房价，差不多。

看看人均工资，2019年第四季度，济南8048元，青岛7853元，济南比青岛高。由于济南政府机构、国企多，青岛私企多，单纯统计工资有偏差。从天猫历年人均剁手数据、人均旅游数据、人均奢侈品消费能力来看，青岛人的实际收入应该比济南人高一些，但无论如何，两个城市的人均收入，只能是伯仲之间。

故而又得出一个结论：济南的最优秀的学校，学区房房价只不过是济南全市均价的200%上下，而青岛最优秀的学校的学区房价格高达青岛全市均价的400-500%。

是济南的学校教育品质比青岛的差一大截子吗？答案显然不是。小学不好量化，但高中可以比较：省实验中学的排名甚至在青岛二中之前，山师附中的排名也能紧咬青岛二中不放，拉开青岛排名第二的58中一大截。

那么，是济南“四面灰尘三面土，一街修葺半城堵”（济南：我怎么躺着都挨枪），糟糕的空气污染、严重的交通堵塞拉低住房价格，导致学区房价格低廉吗？答案很明显也不是，因为用南京、杭州、苏州、武汉、天津等城市去比较，它们最好的中小学学区房，价格也都是城市住房平均价格的2-2.5倍之间。类似数据，限于篇幅就不再列出，有心可以自己去查。

很明显，青岛的学区房的昂贵程度，在国内很多城市里是独一份。为了孩子教育，付出和其它城市不成比例的资金，值得吗？？答案很明显是不值得的。

青岛二中是青岛公认的最优秀的中学。然而事实是青岛二中班级成绩前列的学生，从985高校研究生毕业十年（譬如说风水师本人和我几乎全部的同学们），无一人能通过打拼攒就千万家产，这意味着大家都买不起二中周边的房子，这不能不说是一种极大的讽刺。

这时候有人是这么反驳我的：

这种说法，看似有道理。济南很多名校周围都是破烂不堪的筒子楼，而青岛很多学区房都坐落在著名的老市南德式建筑群当中，考虑景区+学区双重加成，青岛比济南学区房贵一些似乎也说得过去。

但是仔细一想，会发现，这种说法亦站不住脚，看看北京著名的史家胡同小学学区房价格：

每平米11-12万之间。这个数看似很惊人，但北京的住房均价就高达每平米58009元，史家胡同小学学区房的价格，刚刚超过北京均价的200%而已。同样符合“城市最优秀的学校的学区房价格不超过全市房屋均价250%”这个规律。

而且史家胡同小学的位置坐落在灯市口，标准的二环内黄金位置，离王府井不超过500米，周围都是四合院，很明显，它也是景区+学区双重加成……

这时候谁能告诉我青岛江苏路小学学区房价格高达每平米75839元，直逼青岛市房屋均价16287元的500%，这是在闹哪出？很明显，景区不是挡箭牌。

而且，如果抛出景区+学区的理论去掩饰青岛学区房价格的荒谬，稍微一引申，就可以得出更滑稽的结论。那就是我在回答那位反驳我的网友时候提出的很严峻的问题：65中周围“学区房”卖4万多的理由何在？

很明显，比很多青岛名校周围学区房炒成天价更荒谬的是，在青岛很多本不该有“学区房”概念的非一流学校，也该开始炒作学区房的概念。

作为“西海岸风水师”，我一直很推崇西海岸灵山卫地区“座山观海、风水天成”的住宅。因为自身生活经历的缘故，我经常说这样一个话题：“推开窗户面朝大海春暖花开，前门绿地后门地铁，左梦乐城右融创茂，别墅遍地”的灵山卫，比推开窗户一堵大山，公园绿地没有，地铁还有N年才能通车，大商场谈不上”的浮山后房价还便宜许多，是青岛楼市的一个Bug。

这时候大量的人反驳我说，浮山后有65中，有二实验，灵山卫有啥？都是外地人、素质低、老巴子……

这种排外的思维需要摈弃！

纳尼？刚才还说济南的学区房便宜是因为没有景点，青岛的学区房因为周围存在景点所以可以每平米加2-3万，那坐拥东方影都、琴岛之眼、珊瑚贝桥、城市阳台、影视博物馆等青岛地标性景点，大片公园绿地的灵山卫，比全是钢筋森林、筒子楼、推开窗户一堵大山的浮山后还便宜，这不是自相矛盾吗？

很明显，解释不通。

那么，65中和二实验真的导致周围房子变得这么值钱，是物有所值，还是纯泡沫？我们来看看数据，需要注意的是，浮山后不都是65中学区房，灵山卫也不都是一线海景房，这里不要太较真，仅仅是简单模拟计算：

安居客数据显示，2020年1月，市北浮山后每平米29793元，西海岸灵山卫每平米16011元。差价是每平米13782元。

这个数据意味着什么？在浮山后和灵山卫，两边各购买一套150平米的三居室，（孩子得到相等的空间），全款差价206.7万元。如果贷款，按首付30%，20年还清的情况，首付差距大约62万（一辆宝马5系或者奔驰E级、奥迪A6高配），月供的差距大约是9470元。

然后谁都不能回避这个问题：把206.7万元投资孩子教育，或者每个月使用9470元投资孩子教育连续20年，会出现什么结果？

不用想，翻盘的结果已经很清楚了。同样投入，灵山卫业主的孩子受到的教育是更好的。

虽然在浮山后购房，孩子可能会有入学就读二实验、65中的资格，但是在灵山卫购房，相比浮山后省下来206.7万，孩子各种琴棋书画兴趣班，课程私教，到了假期天南海北满世界飞，甚至将来出国留学的钱，绰绰有余了。这种眼界不是二实验、65中能比的。

更糟糕的是，65中、二实验的升学率都显示，这两所学校距离老市南的七中、26中、39中、育才中学、东部的青大附中等等，还有一定差距。青岛初级中学的前十名，第二实验中学勉强排榜尾，至于65中，根本不属于岛城名校，那是用来打酱油的。

更何况，刚才说过景区很重要，灵山卫业主在家里推开窗户看出去的画风是这样的：

浮山后业主为了孩子能上二流中学，多花了206.7万， 推开窗户看出去的画风是这样的……

灵山卫业主出门的交通，画风是这样的：

浮山后业主为了孩子能上二流中学，多花了206.7万， 出门的交通的画风是这样的：

灵山卫业主，出门购物的画风是这样的：

浮山后业主为了孩子能上二流中学，多花了206.7万， 出门购物的画风是这样的：

按道理来说，相比市北区的浮山后，西海岸新区灵山卫具有交通、商圈（很明显，融创茂和梦乐城的规格不是卜蜂莲花和合肥路永旺能比的）、多条地铁、风光环境、公园绿地、实体就业支撑等各方面的优势。而浮山后的优势则是有相对成熟稳定的65中、二实验、齐鲁医院、妇婴医院……

刚才说了，有人认为凭借几个景区是青岛学区房硬生生比济南学区房每平米贵了2-5万的道理。那么考虑景区和学区互相抵消，灵山卫和浮山后二者的房价应该灵山卫更贵才对，最不济也是二者相仿。

然而事实是，浮山后凭借几所非一流学校，就能硬生生把房价抬到比灵山卫每平米贵1.3万还多。

这有科学和理性可言吗？肯定没有。已经完全无法自圆其说了。

所以，从分析里可以得出一个很明确的结论：青岛的学区房，实际上并不是拿来给孩子读书用的，而是用来炒的。它的价格远远超出了教育本身应有的价值。

甚至可以认为在青岛，购买学区房实际上等于变相放弃了子女接受义务教育的权利——因为拿钱直接买教育已经比买学区房让孩子接受义务教育更划算了——在这种击鼓传花之下，青岛学区房房价崩掉，在未来是必然发生的。

所以，青岛泡沫最大、最名不符实、最不能购买的住房就是学区房，这已经非常明显了。

还是那句话，在青岛，同样是投资教育，相比傻乎乎的买贵上天的学区房，把购买非学区房省下来的钱用来直接择校、读私立、培养孩子兴趣特长、旅游开拓眼界，还根本花不完，它不香吗？

因此，在青岛，性价比最低、风险最大的住房就是学区房，在青岛买房子时候最愚蠢的考量就是纠结孩子在哪读书，这个事实已经很清楚了。

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