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高新区是变大还是变小？房价是涨还是跌？

2019-12-23 21:21楼市动态

简介" 高新区最近再次变动，引发舆论强烈关注，但是百忍老师看了几篇解读文章，都是流于简单表面的表述，真正的缘由说得不是很清楚。所以，还是细说一下来龙去脉吧。 01、因为变小了，所以要变大高新区最近又成了热点——据说面积变大了好几倍。到底如何看这个事...

高新区最近再次变动，引发舆论强烈关注，但是百忍老师看了几篇解读文章，都是流于简单表面的表述，真正的缘由说得不是很清楚。所以，还是细说一下来龙去脉吧。

01、因为变小了，所以要变大

高新区最近又成了热点——据说面积变大了好几倍。到底如何看这个事呢？

高新区实际上面积是变小了，其面积由68平方公里变成55平方公里，足足减少了13平方公里，这可是个不小的面积，减少在哪里？就是河套街道南部的那个大尾巴，如今从高新区地图上消失了，变成了河套的一部分。

这是高新区最后一块完整的且临海可以看海景的土地，如果这块地没了，意味着高新区现有的东中西三个部分的土地和规划基本用光了。

中东部这个自不必说，唯一还有的土地的西片区，除了已经建成或者在建的会展、运动健身和健康医疗三大中心之外，还有首创的奥特莱斯，山东中医药大学研究院、康复大学校区、红岛高铁站的站前广场及周边，这样罗列下来，其实主要分布在高速之南和双积路两旁的这些土地也已经基本瓜分殆尽。

所以，当那个大尾巴的13平方公里消失之后，高新区要招商引资落地项目，在这55平方公里里边，其实可用的大地块不多了，必须寻找新的土地指标。

那么高新区变大一些就是顺理成章的事了。这个变大比想象中的要大，或者说就是一步到位，一下子把原来属于红岛街道、河套街道及上马街道的大部分，变成高新区的拓展区，总计超过了141平方公里。

为什么要增加这么大的拓展区？有这么大的必要么？红岛街道（34.5平方公里）+河套街道（72.8平方公里）+上马街道大部分（34.1平方公里）。

要知道这个面积比原来的红岛经济区的面积还要大。这不是刚取消了么，怎么又回来了？

要了解这个动作的长远意义和良苦用心，必须站在整个城阳区的角度来看问题，这样才会一下子豁然开朗。

02、龙头之地位，更加巩固了

先从城阳区发展的东西不平衡说起。

自从1994年建区以来，因为城阳的城区在城阳街道，加上东边的几个街道各有优势，比如流亭有机场，夏庄紧贴市区，导致东边四个街道的发展速度远远超过西部四个街道。

七年前成立红岛经济区其实也有大力发展西部、缩小与东部差距的因素要求。但是事与愿违，因为红岛与城阳剩余两个街道的割裂，无法统一协调，更使得差距依然在增大。

发展到今天，城阳西边四个街道的格局也出现了巨大变化，最偏远的棘洪滩街道，因为引入了以动车为龙头的轨道交通产业，导致无论是税收还是工人收入，又把南边三个街道甩在后边。

产业的带动作用真的是显而易见，所以在此基础上，青岛市抓住机会成立了轨道交通产业示范区，而且高规格配备班子，考虑到动车的实验场地已经延伸到了上马街道北部，索性把周边几个村也划入了，所以，北部是产业带动蒸蒸日上，要不能叫示范区么。

但是南边的三个街道还需整合，这些年，无论是城阳的上马还是分出去的河套和红岛街道，这几个街道落地的项目寥寥可数，旧村改造也是缓慢，所以需要统一协调推进发展。尤其是三个街道的地理被斜长形的高新区割裂开来，在规划上也是问题。

经过十几年建设，高新区已经是胶州湾北岸最具有城市化水平的区域了，无论是商业还是教育，无论是道路还是城市面貌，都是最好的。那么其他三个街道就不能各自为战，就需要高新区这个龙头来带动。而这个龙头恰恰在实行公司化的体制改革，而且这个班子的编制有198人的庞大队伍，是北边轨道交通产业示范区的数倍之多，这么大的团队，得给他们以足够的舞台，所以，高新区就把其他三个街道就纳入进来，变成了196平方公里，说白了，就是西边四个街道，除了轨道交通产业示范区之外，全部交由高新区来统领发展，全部成为高新区发展的后备阵地，所以叫拓展区。

这样再次重划格局，用心良苦，最终目标是求得城阳八个街道能够尽量东西平衡，也使得西边四个街道发展能南北均衡。

一定要注意的问题在于，这三个街道还是拓展区，说白了，不是高新区。真正的高新区还是那55平方公里，很多自媒体简单鼓吹高新区扩大了几倍，显然是站不住脚的。只是经此一变，高新区在胶州湾北岸的龙头地位更加巩固了。

还是那句话：高新区东中部联合上马街道核心区，共同打造北岸中心才是最现实的选择。而此次上马列入拓展区，给这个方向铺平了道路。

而对于居民和业主来说，他们最关心的是青岛中学、实验二小等名校的招生范围，其实是缩小了的，还是仅限于高新区部分，甚至还是高新区的中东部区域——西部区域目前还没有住宅，未来也不多，更何况还少了13平方公里。

学区不变，这是近期维持高新区二手房价的一个最重要因素。

03、从装修13000，到毛坯12000

所以对在高新区买房的业主而言，从学区房的角度，倒是完全可以不必担心。

至于高新区的房价，其实也没有根本变化。从主流来看，房价回调了一下，其实就是从装修13000元的价格线，变成了12000的毛坯的价格线。算下来，整体价格线几乎没动。

当然，以融创双创小镇、碧桂园翡翠城、中海红著、世茂璀璨天樾、为代表的四大高地价楼盘，将高新区房价拉到15000的水平线上。目前来看，这个线是支撑不住了。中海和世茂先下手为强，率先在热周期基本卖完，所以没啥事了。中海最多是处理尾盘，世茂忙于别墅了。而融创和碧桂园则稍显艰难，毕竟价格有些高，户型有些大，地价难以消化，所以价格还得扛。

前期趁着小户型热销的卓越也有特价房，基本上也是照着这个价格线来了。而西边这边存货量最大的鲁商，等来等去，等去等来，本来想卖个高价，最终还是把最好的时机错过去了，不过也无所谓，拿地便宜嘛，所以也照着毛坯12000来了。高新区供应不多了，所以据说认筹还行。

真正的高新区的支撑力量、这55平方公里的龙头地产项目——金茂家的400万平大盘中欧国际城，才是最大的看点。西边的13平方公里消失之后，看遍目前高新区的所有规划，真的没有大的住宅地块了，也只有中欧一家还储备有足够多的土地了。它一家甚至就可以在一定程度上控制未来高新区的供货数量和节奏，所以，倒不必担心高新区的房价，因为供求关系才是决定房价的根本因素。

中欧国际城上周的开盘情况，再一次验证了这一点。百忍老师上次就说，这是一次风向标。据说开出来378套，销售约300套，去化率在80%左右，在均价12000的这个冬天，这个业绩足以傲视胶州湾北岸，显示了高新区的区域价值和中欧国际城的口碑。未来高新区的楼市风向标，真的中欧国际城莫属了。所以，到高新区看房子，先把中欧研究明白了，在对比其他家，就简单多了。

一小部分人到如今还有高新区回归9000多的梦，因为过去几年，高新区摇号13000的时候，签约毛坯价都是9000多，所以很多人都有这个幻想。但是无论是从地价，还是从供应，还是从去化情况，这个梦怕是很难在这55平方公里上来实现了。所以，12000的毛坯才是现实，这个价格也基本和城阳北的价格能基本看齐。

高新区也没白拓展，随着土地的陆续出让，其他三个街道的大戏才刚刚上演，倒是可以满足这些人的梦想。上马街道的价格还真是在回归，无论是越秀还是本地的和达或者天一，竞争很是激烈，可谓贴身肉搏了。所以如果买不起高新区，拓展区也不错。